樓價?租金?息口? 美聯黃建業 2018樓市6大預測

樓價?租金?息口? 美聯黃建業 2018樓市6大預測

美聯黃建業 最新樓市6大預測

這邊廂,參考美聯「樓價走勢圖」,香港樓市連升多年後,去年再累升13%;另一邊廂,本週港股勢如破竹,升穿十年前歷史高位。現時香港身處股樓「大時代」,今期「封面故事」邀得美聯集團(01200)主席黃建業接受訪問。

全年樓價升10% 走勢先升後放緩

黃建業估計,今年樓價有力再升10%,惟全年樓價走勢將會是先升後放緩。不過,他深信「磚頭」保值,現時更考慮以私人名義投資物業發展項目。

香港樓價身處歷史高位,不但上車客難以負擔安樂窩,即使有樓在手的換樓客,也大嘆難以細屋搬大屋,今期黃建業將會在新一年解答各類樓市問題。

香港樓市連升多年後,去年樓價升勢加速,全年累升13%。不過,黃建業估計今年樓價上升10%,意味升勢將會放緩。因為美國加息及供應增加將會帶來壓力,故黃建業相信全年走勢將會先升後放緩。

香港樓市進入「牛三」

去年5月黃建業接受「封面故事」訪問時預期,香港樓市進入「牛三」期,樓價可再升5%至10%。

事隔八個月後,香港樓價再升6.5%,接近黃建業預期升幅的下限水平。

參考美聯「樓價走勢圖」,2017年全年香港樓價上升13%,實用呎價達12,147元(見下圖)。

成功預測美國加息三次

此外,黃建業亦一矢中的,成功預測美國聯邦儲備局全年加息三次,後者分別在去年3月、6月及12月加息。

去年樓市升勢強勁有兩個原因。首先,特首林鄭月娥上台,政府房屋政策有所轉變,鼓勵市民置業,對去年下半年樓價有所影響。

其次是股市產生財富效應。騰訊控股(00700)及其他內地股份升到「膨膨聲」,觸發部分富豪動輒斥資數億元買物業。

全年成交見$7,500億

言歸正傳,踏入今年黃建業再次接受專訪。他估計今年樓價升10%,屆時美聯「樓價走勢圖」的實用呎價將會高見13,362元(見下表)。

黃建業預計,今年成交仍然暢旺,全年成交宗數將會高達86,000伙,當中46,000宗屬二手成交;其餘屬一手盤。全年成交高達7,500億元,當中二手成交金額3,300億元。

去年樓價急升過後,黃建業相信今年升幅將有所放緩。翻查過去幾年樓價升幅可見,倘某年樓價錄得雙位數增幅,翌年樓價升幅勢必放緩。

例如2012年樓價按年上升22.8%,翌年樓價僅升2.7%;2014年樓價按年升12.2%,緊接兩年樓價分別升0.5%及7.5%。

不過,黃建業估計今年下半年港息有上調壓力,樓宇供應亦會增加。上半年樓價升幅料較多;下半年樓價升幅會因為上述因素而放緩。

下半年或加P

先講供應,去年發展商合共推售22,210個單位,較2016年同比上升47.2%。

根據美聯物業房地產數據及研究中心數據估計,今年潛在一手新盤推售單位同比升20%至26,693伙,不但一舉超越2003年發展商推售22,265伙的紀錄,更是2002年至今新盤推售單位最多的一年(見下圖)。

值得一提的是,今年港府致力增加公營房屋供應,例如「綠表置居計劃」(綠置居)將會恆常化、推出港人首置上車盤,以至「白表免補地價購買二手居屋單位」(白居二)恆常化。

隨綠置居恆常化,房屋委員會研究將火炭4,000伙公屋轉為綠置居出售;另研究在安達臣道興建港人首置上車盤,估計將可提供1,700個單位。

所謂綠置居,就是容許公屋租戶及持有由房屋署或市區重建局發出的有效「綠表資格證明書」人士,以折扣價購買自住單位。

香港是塊福地

根據綠置居先導計劃屋苑,位於新蒲崗的景泰苑,以市價55折發售。

另外,去年12月房委會通過白居二恆常化,名額由港府建議的每年3,000個縮減至2,500個。

由此路進,自置居所的需求部分由公營房屋體系吸收,或可舒緩推高私樓樓價的壓力,亦是下半年樓價升勢放緩的原因之一。

另一方面,最優惠利率(P)有上調壓力。黃建業估計美息全年加三至四次。雖然現時香港銀行體系結餘仍充裕,約1,800億元,惟今年下半年P有機會上調,預期會加0.25至0.5厘。

黃建業笑言:「美國多次加息,惟P尚未調整,可見香港是塊福地。」

「不過,隨著今年美國有機會再加息三至四次,港、 美息差不能相差太遠,年內P至少要上調一次。倘香港走資情況嚴重,P可能要加兩次;否則只須上調一次。」

雖然預期今年下半年樓價升幅放緩,惟黃建業仍然相信物業能夠保值,近日更考慮以私人名義投資物業發展項目。

今日西九明日東九

黃建業長線看好樓市,現時對位於東九龍的啟德發展區尤為看好,因為黃建業相信「今日西九;明日東九」。

黃建業指出,政府致力將東九龍發展為第二個核心商業區,可以提供逾2,000萬平方呎寫字樓樓面。

由於啟德為全新開發區,發展機遇無限。除工業貿易大樓外,灣仔稅務大樓亦將會遷至啟德發展區。

啟德郵輪碼頭早已啟用,未來將會有啟德體育園及多家臨海酒店,為該區增添活力。

發展商爭啟德地

地產投資最關鍵因素為交通配套,黃建業指啟德發展區未來交通網絡四通八達,區內設有沙中線啟德站,中九龍幹線將會直達油麻地(見下圖),預計最快2025年通車。

因此,發展商爭相在區內投地,對區內樓價起支持作用。

須注意的是,愈接近未來啟德站出口的地皮呎價愈高。去年7月南豐以246億元奪得緊貼啟德站的商業地皮,折合樓面呎價達12,863元。

黃建業相信,啟德屬新發展區可塑性高,故長遠看好該區發展潛力。

由中國海外發展(00688)發展「港人港地」項目啟德1號(1),在2016年開售時首張價單呎價介乎15,000至18,400元。

翻查近月該區新盤開售紀錄,會德豐發展的Oasis Kai Tak第一期單位,平均呎價高達22,000元。由此看來,該區新盤的呎價已直追西九龍豪宅。

看完黃建業對來年樓市走勢的分析,及分享最具升值潛力的地區後,下文繼續由他解答上車客及換樓客的各類疑難,有興趣的讀者切勿錯過。

倡700萬樓宇可借足九成

財政司司長陳茂波將於2月發表財政預算案,黃建業建議港府放寬按揭成數上限。

上車客及換樓客受制於按揭成數上限,即使睇中心儀單位,亦難以取得足夠按揭,唯有望「樓」興嘆。

根據現行的按揭保險計劃,400萬元或以下住宅首置人士可承造九成按揭。樓價介乎400萬至450萬元的住宅, 首置人士只能做到八至九成按揭,貸款額上限為360萬元。

樓價愈高,按揭上限愈緊,其中樓價介乎600萬至700萬元以下住宅只能敍造六成按揭。換言之,買家要斥資240萬至280萬元首期始能上車。

財政預算案發表前,黃建業建議,如首置人士購買樓價低於700萬元一律可以承造九成按揭。屆時即使買入樓價達700萬元的住宅,首置人士只須動用70萬元作首期。

黃建業強調,發展商早已提供二按幫助市民上車,效果和放寬按揭成數上限相若,故即使放寬按揭成數上限,未必會刺激樓價上升。

黃建業解答 上車客、換樓客疑難

上文剖析完今年樓市走勢,黄建業有感樓市用家眾多,在美聯物業房地產及數據研究中心提供的數據支援下,全面解答上車客、換樓客各類疑難。

Q:唔夠首期點算好?

A:如果現時首期不足以上車,黃建業建議,上車客可以和親友夾份買樓。
事實上,早年黃建業曾和朋友合資買樓,所以他悟出上車的道理,就是先買半層樓,然後捱麵包節衣縮食去供樓。
倘上車客首期仍然不足以負擔半層樓的首期,黃建業認同可先行投資房地產投資信託基金(REIT),務求令上車首期可以和樓價同步增長。

法例規定REIT,每年必須分派90%或以上的可分派收入予基金單位持有人,後者可以坐享基金單位價格升值及分派上升。
不過,黃建業坦言,投資REIT的缺點為缺乏槓桿所帶來的額外升幅。REIT僅是投資產品,並不能解決上車客的實際居住問題。

Q:有多少首期才夠資格上車?

A:黃建業表示,置業要視乎實際需要及負擔能力。
他認為,假如有實際需要,用家上車至少要坐擁125萬元,始能購入樓價為500萬元的單位。
因為現時樓價達500萬元的住宅,最多只能獲批八成樓按,即買家至少要有100萬元資金作首期。
另外,買家須承擔印花稅、代理佣金及律師費,合共約25萬元。

以500萬元樓宇計,首置客仍要支付3%印花稅,相當於15萬元。故用家若決定上車,須坐擁至少125萬元資產始可置業。

Q:現時應該借P按還是H按?

A:息率走向為影響供樓負擔能力的重要因素,早前一個月香港銀行同業拆息(HIBOR)升穿1厘水平
(見下圖),H按息率紛紛觸及封頂位,通常是等於P按的息率,即2.15厘,令H按用家供樓開支上升。
早前一個月H由去年最低位的0.35252厘,急升至去年底的1.21063厘水平,計及加上1.3厘的H按息率,意味升穿封頂位。
不過,參考美聯的意見,當拆息回落時,H按用家始終能享有較低息及鎖息上限的雙重好處,故現時H按仍較P按有優勢。

Q:400萬元上車盤何處尋?

A:400萬元以下的上車盤近乎絕跡,不過市場上尚有滄海遺珠。

根據美物業提供的放盤價低於400萬元上車盤盤源資料,供有意置業人士參考。

截至上週三(1月10日)止,屯門、元朗、天水圍、沙田、 大埔、荃灣、深井及粉嶺等地區,放售價低於400萬元的放盤僅28個,當中三個來自有屯門「置樂三寶」之稱的利寶大廈、萬寶大廈及麗寶大廈。

另外位於元朗區的單幢物業,如好順利大廈、喜利大廈及興業樓仍有放售價低於400萬元的上車盤。

然而,如果將上車預算增到400萬至500萬元,沙田區的盤源即多達150個,如河畔花園、花園城、沙田第一城及金獅花園等。

屯門亦有約100個放售價相若的放盤,主要位於疊茵庭、大興花園、豫豐花園、屯門市廣場及時代廣場。

Q:換樓客先沽後買還是先買後沽?

A:現時換樓客換樓困難重重,因為受制於按揭成數

上限。一般而言,當樓價上升時,宜採取先買後沽的策略。

不過,換樓客須趕及在12個月內出售首層物業,始可獲得購買第二層物業樓價的退稅。

根據美聯意見,比較穩健的做法是應該先沽後買,將原有物業沽出以套取另一層物業的首期,也毋須顧慮不能趕及換樓退稅期內出售物業而要繳交重稅。

三類物業 最有機會跑出

2018年樓市整體向好,當中黃建業相信獨立屋、甲級商廈及有潛質改建為寫字樓的廠地之樓價可以跑贏大市。

「我相信這三類物業樓價有力跑贏大市,其他類型樓宇就平穩發展。」黃建業說。

富豪追捧獨立屋 料升逾10%

由於港島區獨立屋新盤供應量少,在股市、樓市暢旺下,財富效應加劇,資金大量湧入豪宅市場。

去年山頂及南區兩個傳統豪宅區域的逾億元大額豪宅成交按年上升18.6%,區內洋房物業成交量更按年增加12宗。

山頂南區方面,2017年單一獨立屋地中,以深水灣道75號成交價最高,達25億元,呎價高見逾18萬元。至於最高成交金額交易個案,為山頂普樂道1至5號, 成交價28億元,呎價近11萬元。

由於獨立屋供應稀有,料富豪追捧超級豪宅仍屬趨勢。美聯預計山頂南區成交額將連續第三年錄得逾300億元紀錄,獨立屋地皮呎價將挑戰30萬元。

發展商多採用招標形式推售獨立屋,而入標者均志在必得,勢推高獨立屋的價格。

黃建業笑言:「今年獨立屋價格升幅料超過10%,因為這些樓宇不受經濟影響,多是富豪買來自住,即使呎價是數十萬元也不惜工本。

「以前是英國人撤出香港,由香港人買下最靚的物業;現時由內地人買香港最靚的物業。

「去年碧桂園(02007)售樓金額高達5,000億元人民幣,老闆在港住所絕不會慳。其他上市公司老闆,如醫藥企業在內地賺大錢,他們亦會來港買樓。因為香港豪宅始終買少見少,獲具實力買家追捧,獨立屋具投資潛力。」

甲級商廈樓價料升兩成

至於甲級寫字樓,受市場交投暢旺所帶動,投資前景看好。

今年商廈料仍受惠於中資需求增加。年初恒基地產(00012)以99.5億元出售位於北角的京華道18號商廈,相當於呎價30,000元,新買家為來自內地的繁勝集團。

「北角樓每平方呎都30,000元,可見甲級商廈需求大,或待下一個升浪展開。」

事實上,對比超級豪宅呎價,商廈嚴重落後。隨著內地經濟增長,商廈全幢成交增加。

甲級寫字樓受惠,特別是供應極少的中環。中資實力雄厚,紛紛進駐本港邁向國際化,均願意一擲千金於中環開設寫字樓,認為中環可助提升企業形象。

早前遠東金融中心呎價升至50,000元,整體甲級寫字樓租金仍繼續向上,足以證明中環一帶商廈吸引力歷久不衰。

要數天價交易,不得不提中環中心以402億元售出;另該幢大廈79樓全層則以7.38億元成交,呎價高見55,900元。由於水漲船高,商廈呎價料向好。

黃建業總結:「甲級商廈價格今年料升15%至20%, 租金有望上揚10%;乙級商廈價格則料上升10%。」

活化工廈望升一成

參考美聯商業及美聯工商舖資料研究部資料,扣除管理費、差餉及其他費用的甲級商廈租金回報率為2.6厘(見下圖)。 投資者既可收租,亦可坐享樓價升勢。

去年工廈買賣及租務市場均表現出色,尤以細銀碼工廈交投最活躍。

當中不少項目提供24小時管理、智能保安系統等,裝修多較年輕新穎,售價由100萬元起,以瞄準小型公司的工作室為主。

「目前廠地進行活化,有好多供應。最受歡迎的是東九龍觀塘,以及香港島黃竹坑,自成一區,形成新寫字樓區域,較為值錢。」

以觀塘和黃竹坑而言,這些地區比較有規劃,又有地鐵方便出入,適合轉化成寫字樓。
事實上,政港府已於去年《施政報告》中,建議重啓「活化工廈」,低層單位亦有機會改作非工業用途。

全幢工廈可望成為發展商追捧的對象,工廈樓價可望上升10%。

活躍工商物業的億京似乎早著先機,早於去年先後斥資逾37億元購入三幢位於荃灣和觀塘的全幢大廈。

最近億京則再次出手涉獵元朗全幢工廈,買入四幢工廈共涉資逾40億元。

延伸閱讀:

如穩守29,500點 港股可繼續向好