上車買咗層$500萬單幢樓 做7成5定8成按揭好

上車買咗層$500萬單幢樓 做7成5定8成按揭好

問 1:做7成5按揭 VS 8成按揭

龔sir, 我終於上車了

買咗一間單橦樓,$500 萬

請教一下

1. 按揭用H好定P好?

現時P比H貴小小,但H好似波幅好大

2. 問過銀行最多借8成按揭,能力上可借少d,可借7.5成。借少d係咪有著數?但就真係清袋了

龔成老師答:

1)恭喜你!H按的波動會略高,不過,如果你用總數去計,H按始終較為著數,同埋H按始終有封頂,所以不同太擔心。

2)現時仍在低息環境,借平息提升總財富的方法。你可以假記同一筆資金,可以還錢或投資,還錢就可減少利息支出,投資就可得到回報,在回報高於利息成本的前提下,不還錢去投資,對總財富更有利。

另外,如果完成買樓過程後,自己一d現金都無,這不是好的理財方法,寧願借多少少,但自己有現金,同時可投資增值,策略上較好的。

8成與7成半相差不遠,但8成按揭可令你手頭有一點現金,其實可減少風險。(對照龔成信箱Q3883)

問 2:

我搵到兩隻疑似潛力股,唔知老師你既睇法係點呢?

第一隻係3380龍光地產,因中國樓市都發展得快,我見佢roe都升左不少,而且算係大的地產商。第二隻係2111 超盈國際,佢早前盈利下跌,令股價大幅下跌,我覺得依家算係平宜,唔知龔成老師你點睇?

聚焦粵港澳大灣區。截止 2017 年 6 月 30 日,公司土地儲備總貨值達 3,880 億元人民幣,總建築面積約 2,789 萬平方米。

其中 80%的貨值位於粵港澳大灣區,貨值約 3,145 億元人民幣,建築面積約 1,830 萬平方米

中意佢有好多土地儲備而且大灣區係未來發展區域

其實我仲讀緊大學year 4,但我好有興趣研究股票,我目標係希望我grad後有資金就可以有足夠投資知識進行投資。我已經決定第一份糧就報老師你既堂架啦!!!

龔成老師答:

龍光地產(3380)係中國有多個物業發展地點,深圳、廣州、佛山、南寧、東莞、珠海、惠州、中山、成都等地都有。近年中國物業市場興旺,佢都有唔錯的發展。

不過要留意,中國樓市開始有泡沫,如果逆轉的話,會對內房有不少影響,加上內房股近年的股價大幅上升,要平衡當中的風險。

另外,其他內房都有負債較高的問題,佢算是較少了,算是可接受。

至於超盈國際控股(2111),佢係一家提供一站式解決方案的女性內衣物料供應商。主要客戶包括愛慕(Aimer)、仙黛爾(Chantelle)、安莉芳(Embry Form)、曼妮芬(Maniform)、馬莎(Mark&Spencer)等。

雖然近年生意上升得唔錯,但要留意,佢剛公布的中期業續,出現盈利倒退的情況,你要分析下,這是行業週期的轉變,還是只是一些短期生意或其他問題。

好,期待課堂見到你!但你都要留意,上堂前這段時間,要保持增加投資知識,因為愈早得到知識,就愈快啟動財富增值。(對照龔成信箱Q3881)

問 3:

成哥

你點睇101恆隆?

龔成老師答:

恒隆地產(0101)本質不錯的,除左香港持有不少收租物業外,近年都不斷發展大陸,成為增長動力。

佢物業組合包括商場、商舖、寫字樓、住宅、服務式寓所、工業╱寫字樓、以及停車場物業等。而物業項目遍及上海、瀋陽、濟南、無鍚及天津多地。佢的長遠目標是擴展中國內地業務。

現時息率有4%以上,其實不錯,絕對有穩中求勝的效果。這股正面的。(對照龔成信箱Q3882)

問 4:

請問下越秀交通基建(01052)可以長期去持有嗎?

打算現在月供這隻股票如何?

龔成老師答:

越秀交通基建(1052)主要從事投資、經營及管理位於中國廣東省及其他省份的高速公路及橋樑。現時投資及經營的收費公路及橋樑項目合共13個,控股項目應佔權益收費里程約為301公里(總收費里程約為357公里)。

整體來說,越秀交通算是不過不失,公路橋樑都處不差的地區,持項目都算有一定質素,但回報率不算高,而人民幣變動亦對這企業略為造成風險。

雖然收費模式被政府控制,成為了這企業收入的不確定性,但政府總會平衡市民與企業雙方的利益,加上政府近年鼓勵私人企業參與建設公路項目,因此總要給予企業合理的回報,故這方面的風險不大。

雖然過往股價保持平穩上升,但由於股本回報率偏低,以至投資價值略減,現時股息率接近6%,算是不錯,可以進行月供,無問題。(對照龔成信箱Q3884)

問 5:

成哥! 你點睇大陸REITS? 有無股票推薦? 另匯賢(87001)現價是否值得買入?

龔成老師答:

我會略喜歡香港的房託,因為減少了人民幣波動的風險。

匯賢(87001)不錯的。

佢現時主面有兩項資產:包括於2011年收購的北京東方廣場之零售、寫字樓及服務式公寓業務;以及兩家酒店(北京東方君悅大酒店及瀋陽麗都索菲特酒店)。

加外有新增投資,於2015年才收購的重慶大都會東方廣場。

人民幣及中國樓市略有過熱的情況,都是其中的風險,而當市場擔心中國房地產市場下跌時,這股都會下跌,令股息率上升,所以股息吸引,其中一個原因是其中的風險。

因為佢原理是有樓收租,若往後的租金下跌,就會令到你收到的股息減少,而人民幣波動,亦有可能令你收息減少。

從整體及本質上,這房託是不錯的,適合長線投資。雖然有上述所講的潛在風險,但高股息率,可說能抵償當中風險。

但要留意,根據北京市人民政府於2006年6月26日發出的國有土地使用證(京市東港澳臺國用(2006出)第10128號),該發展項目總土地面積為7萬7千平方米的土地使用權已授予北京東方廣場公司作綜合用途,到期日為2049年4月21日。

所以,佢的價值會減少,股息高,如同包捨部分本金。(對照龔成信箱Q3885)

問 6

多謝成兄的回覆,你說我年紀輕,可以略有風險,可投資比亞迪的比例亦可較高,因我年紀輕所以有時間守,當中守的意思是?可否深入解釋一下?

龔成老師答:

我們投資股票,其實是投資企業。

「投資」就是我們這刻將現金,投入到這間公司,慢慢等這公司成長,等佢收成。比亞迪(1211)生產電動車,這是新興的行業,中間一定有風險,要經過好多年的努力,才會有收成。

如果你年紀大,投資太大比重在這股,若這公司中短期出現了生意上的不利情況,因而令股價出現較大的跌幅,作為長者,若中途資金有用要賣出,風險就大。

相反,年輕人時間長,可慢慢等企業成長,就算中短期企業股價大跌,也不用理,慢慢等佢上升,即是「可以守」的空間較大。(對照龔成信箱Q3886)

問7:

龔sir ,如果在興趣,以及人工方面,你會點揀呢?

龔成老師答:

如果比我,我會選擇興趣。

你將會從事呢一門數十年,如果唔係自己興趣,都幾辛苦。相反,如果果邊係你興趣,你自己會發展得好好,就算工作時間較長都頂得到,整體的成就會較高。

這是一個兩難的問題,因為無人知邊條路先係最好,你要多從「整體」、「長遠」的角度去想。你想象下10年後的你,從事那一邊較開心,會有較大的成就?相信你就有答案了。

記住,你每一個決擇,都是最好的決擇,加油!(對照龔成信箱Q3887)

問 8:

老師,我聽你講買入陽光房地產,港燈,香港電訊,深高速,也有少量莎莎及數碼通,其實我心中一直很想找機會入手港鐵、港交所、中電、金沙/銀娛、盈富。

但一直覺得不算便宜,想等調整時才趁低買入,現時是否應該等待股市爆破後有較大的調整時才買入?

以上我持有的股票應保留至什麼時候/那個價位才算遠高於內在價值再賣出?我還未懂如何估價,所以股市升或跌我都沒有信心應在那一點賣出或買入,我應該怎樣做?

另外想請教你,數碼通股價一直慢慢向下,現在算是便宜,還是股票質素下降呢?應該加碼再增持嗎?

龔成老師答:

你原本持有的,可持有,這些都是有質素的股票,持有愈耐增值愈高,為何要急於賣出會增值的資產,變回貶值的現金呢?

所以,我們以長線持有、永遠持有優質股為原則。除非出現股價比企業價值,嚴重高估的情況,否則持有都問題的。

至於其他股票,的確不平宜,所以要睇你本身的持貨,恆指29000點,未到狂熱期,但又不算平。若果你已夠貨,已有一定數量的股票,那該不用再入了。

不過,若你未夠貨,手頭現金多過股票,那就要選擇一些估值相對不太貴的優質股,小注小注去買入,不要在未到狂熱期前,自己處於無乜貨的狀態。

數碼通仍有質素的,不用太擔心,現時處合理價,可以分注買入,但要留意,近期電訊業有價格戰,中短期股價會波動的,但長期的行業結構無變。(對照龔成信箱Q3888)

問 9:

成哥,中交建1800我9.8元買了兩手,值唔值得再加注,呢隻算不算優質,現價是不是便宜? 謝謝

龔成老師答:

中國交通建設(1800)有質素的,過往的盈利增長不錯,近年有增長放緩的情況,所以市場估值都有調低,相信中短期股價仍會少少波動,但長期正面的。現價合理,可分注入少少都得。(對照龔成信箱Q3889)

問 10:

龔老師你好,一路都有睇你的文章和書,知道投資是要長線,但近日真的開始有點迷惘,我的投資有17,000 (平均@$28.60)股中入壽和4萬股交行 (平均@$6.80) 。

知道投資是要長線持有,所以係2015大時代的時候高位 28,000都沒有沽出兩股;但現今恆指已升穿29,000,可惜以上兩股連成本價都未到,是否我的操作有問題?

是否應該於2015年高位時要減持一部份?

還是我的平均買入價太高?

兩股的合理買入價又應多少才應買入?

最後,現時我是否應繼續持有?

還是跟我的朋友建議換馬至其它防守性高的收息股如港燈、中電、中煤、越秀(405) 、建行、朗廷(1270)等股呢?

前面的收息股那一隻較好?還是要分開買兩三隻收息呢?謝謝老師解答我的疑難!

龔成老師答:

有3個概念要清楚翻。

第一,優質股長期會上升,但中短期總會有波動,我地好難去足中短期的波動,所以,長線投資是最好的策略。而愈優質的股票,長遠升值能力愈強,持有愈耐增長愈高。

第二,每隻股票都有佢的合理估值,「價格」與「價值」是不同的兩回事。每隻股票都會處「平宜」、「合理」、「昂貴」,如果你在貴的價位買入,就要一段時間才能回到當時的買入價,因為「長遠股價必然回歸價值」。

第三,每間企業都有佢的特性,中人壽(2628)除左本身的保險業盈利外,同時會利用淨存金投資,因為有投資到國內的A股市場,因此,當大陸股市波動,佢的股價都會受影響,很易令股價過份換高或推低,這是特性。

至於交行(3328)已是一間平穩,增長不快的企業,你睇翻佢盈利,5年來都是$600億左右,增長不多,所以股價都難以大升,但就有穩定同派息吸引這兩個優點。

至於轉到其他股票,其實無乜無謂,因為你本身持有的不是沒有質素,要睇下你看好那隻。轉到防守性股票的好處,是當大市跌的時候,你影響較少,同時有不錯股票,但當大市升的時候,你升幅較少。

越秀(0405)同建行(0939)收息不錯的。(對照龔成信箱Q3890)

多謝各位提問,若然你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網的,當然,會將發問者的身份,以及有關個人的部分刪去。
另外,由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要3天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要7天才能回覆,希望各位能諒解。

編按:龔成是於公屋長大的80後青年,畢業後於銀行從事投資相關工作,雖然月薪僅萬多元,但因為理財及投資有道,只花五年時間,於28歲已累積到100萬元資產,目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》,並出任創富課程導師。

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