新居屋熱爆抽唔抽  啟朗苑凱樂苑裕泰苑優劣大解構

新居屋熱爆抽唔抽 啟朗苑凱樂苑裕泰苑優劣大解構

【新居屋】房委會於2018年推出首批三個新居屋屋苑,合共提供4,431個單位,分別位於啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑和東涌裕泰苑。當中以啟德的呎價為最高,東涌的呎價為最低。其中超過95%單位的售價為500萬元以下,平均售價為360萬元。新居屋單位平均售價按評定市值扣減30%,如果合資格,抽定唔抽?

文:Natalie

兩個市區盤的新居屋屋苑是最受人矚目,因為屋苑旁邊都有地王,一個是啟德,另一個是長沙灣。

今次就交由兩位樓市專家,分別是1%投資培訓中心課程總監Anthony Sir及地產網站cMoneyHome創辦人Ann姐,分析3大新居屋利與弊。

【新居屋】啟德最昂貴 但貴得有理

位於啟德啟朗苑的新居屋屋苑,位置便利,鄰近地鐵站,所以此屋苑的價錢是三個屋苑中最高。此項目總共有三座,提供683個單位。售價為227萬至488萬元,實用面積由26.6至43.8平方米不等。評定呎價為14,000元左右,再以市價的七折定價,呎價為9,750元。

不少人認為這個呎價偏貴,但再計算清楚,其實很划算。評定市價再七折,但位置在啟德,之前海旁的地價都超過13,000元。而附近私人屋苑的售價,它們的呎價都由18,000元至26,000元不等。所以計算出來,呎價上是十分划算。

新居屋
新居屋啟朗苑位於啟德新區,該區地皮已被大幅炒高。

【新居屋】長沙灣位置好但負擔重

此新居屋屋苑項目共有五座,提供2,522個單位。而單位實用面積介乎35.6平方米至58.6平方米,售價為292萬至630萬元。

長沙灣凱樂苑位置都很好,因為鄰近南昌站,之前可能沒甚麼人認識,但現在那裏多了一個豪宅—「匯璽」。「匯璽」最新售價已經破2萬,但房委會的評定呎價為13,192元,再有七折,是否划算?

Anthony Sir分析:「因為我都係住西九龍,經常都經過,而家地王未起樓直頭有海景添!同樣情況,官方評定市價為13,192元,其實旁邊的匯璽,最新售價都已經破2萬,所以都算係計平咗!不過咁,由於地價、附近屋苑呎價貴,房委會又堅持用7 折定價,令到呎價同Lump Sum都好貴!呎價去到成萬蚊,都算係歷年最高,總價賣到630萬,對上車族嚟講亦都好難負擔、好離地。」

Ann姐分析:「係呀,居屋都賣到630萬真係好誇張。計一計按揭!假設購買凱樂苑630萬元的單位,九成半按揭供二十五年,假設按揭利率2.25厘,家庭申請者月供2.6萬多元。若利息要4.25厘,月供額外要多六千多元。」

新居屋
Ann姐認為,居屋都賣到630萬真係好誇張。(相片由Ann姐提供)
新居屋
Anthony認為,長沙灣新居屋呎價去到成萬蚊,都算係歷年最高,最貴賣到630萬,對上車族嚟講亦都好難負擔、好離地。

【新居屋】東涌最便宜但位置偏遠

位於東涌裕泰苑的新居屋項目共有兩座,合共提供1,226個單位,單位實用面積介乎25.8平方米至53.1平方米。售價為159萬至428萬元不等。市價呎價被評為9,569元,以市價七折計算,平均呎價為6,698元。以面積最小的單位來說,售價為159萬元。

Ann姐分析:「如果想貼地啲,可以睇吓東涌的裕泰苑。項目有2座,一共1,226,面積由277.7呎到471.5呎,售價由159萬到428萬,市價呎價被評為9,569元,以市價七折定價,平均呎價6,698元。用最細單位詁,可以159萬就買到。(其中逾95%單位售價為500萬元以下,平均售價360萬元。房委會表示,評定市值時參考公開市場成交並作適當調整)」

Anthony Sir : 分析:「呢個盤Lump Sum就真係細,但係相比旁邊的私樓,折讓又好似冇咁大喎,地鐵站旁的東堤灣畔,現時成交呎價都係11,159元,市價評為9,569元,計番質素上的差異又差唔多,冇乜計平到喎,呢個大家要考慮吓。」

新居屋
以往房委會推出新居屋,例必搶爆,今次預計亦不例外。

對於三個新居屋,是否值得抽?Ann姐 & Anthony Sir 有以下總結:

「總括嚟講,啟德、長沙灣兩個盤,位置真係無敵,呎價計落有着數,但係呎價、樓價就好貴,要計清楚自己的負擔能力。至於東涌就相反,呎價計落冇乜着數,但係呎價、樓價就平好多,供樓都輕鬆好多,自己決定啦。

「居屋係幫人上車的政策,最緊要係睇番市民的負擔能力,係咪一定要堅持用7折定價呢?點解唔可以因應情況調低啲呢?又或者直頭同市價脫鈎呢?如果樓價一直係咁升上去,居屋價咪跟住貴?到時仲點買?希望政府有關部門可以正視呢個問題,考慮定價與市價脫鈎。」

最後,如果大家想抽今次的新居屋,要留意三月底到四月中都可以接受申請,六月有攪珠。成功申請者將於八月開始獲邀選樓。

Anthony Sir與 Ann姐專頁: Anthony & Ann – 有樓萬事足

延伸閱讀

搶爆新居屋公布最新玩法 留意3月申請日期

新居屋

新居屋最平8萬入場 白表單身瞓身一博

新居屋