抽中新居屋 要唔要好?

抽中新居屋 要唔要好?

朋友:「唉~~」
筆者:「做乜唉聲嘆氣?」

朋友:「新一期居屋攪珠。」
筆者:「又唔中呀?算啦,下次再抽過。」
朋友:「唔中反而冇咁煩,就係中咗先頭痛。要唔要好呢?」
筆者:「咁真係幾煩,畀我就未必會買。」
朋友:「你都覺得買唔過?之前兩期你都建議抽到就應該買喎。」
筆者:「之前兩期唔同嘛。」

如果打算長住 折扣唔夠抵

很多朋友買居屋都是因為首期不足,買不到私樓,居屋讓他們可以用一個比較低的成本,買樓自住。居屋重推以來,都是以七折定價,然而今期居屋,以去年下旬的市價七折定價,期間樓價下調一成多,然而卻沒有減價,反而調低折扣率,即是說價錢不變,由之前的七折,調低到現時接近八折。

美其名是將來補地價可以補少一點,實上是原本可以七折住,今天就要八折住,白白多付一成,何必呢?如果真係要揀一個,寧願考慮綠怡雅苑,最少有裝修,設施齊備,較值錢。

如果想買筍盤 時機唔夠靚

之前的居屋定價偏低,買的時候已經抵,再加上當時的樓市正處於上升週期,風險相對較低。筆者有親人買了綠悠雅苑,當時呎價6,600多元,然而附近30年左右的二手屋苑,呎價已經逾萬,到了臨近入伙的時候,鄰近屋苑呎價更逾1.2萬,幾乎是半價!

去年的幾個屋苑亦有同樣情況,例如荃灣尚翠苑,呎價亦是6,300多元,然而附近的二手屋苑呎價亦已逾萬,工廠區三寶呎價更高達12,000元以上,實際折扣亦高於七折,即使今天樓價已調整一成多,仍然未跌穿當時市值七折的底價,相對抵買。

至於今期幾個居屋屋苑,與鄰近幾個屋苑的價錢相比則沒有這個優勢,例如綠怡雅苑呎價7,700多元,相比附近的帝堡城呎價僅逾1萬元,不見得特別抵買,尤其是樓市下行週期,到收樓的時候可能連現時計算出來的78%都不保。

如果想物業升值 位置唔夠正

幾個屋苑位置上比較有憧憬的是嘉順苑,賣點是未來沙中線將會有一個顯徑站,鄰近嘉順苑,將來會很方便。

然而,以今天的情況來評估,位置不算方便,要駁車到大圍站。至於屏欣苑則靠近天水圍站,雖然鄰近港鐵,但發展的憧憬不大。至於綠怡雅苑座落於廣源邨旁邊,亦遠離港鐵站,交通不算方便,也看不到未來會有很大的轉變。

最大的風險在於時間因素

今期推出的幾個屋苑都是遠期樓花,其中嘉順苑及屏欣苑於2018年中落成,至於綠怡雅苑則要到2019年下旬,樓花期達兩至三年。在樓市的上升週期還可以搏一搏,然而在樓市的下行週期風險會比較高。

根據親人上次買綠悠雅苑的經驗,居屋好像是沒有即供計劃,意思是要到入伙前幾個月才到銀行申請按揭。如果這兩、三年期間樓市仍然下跌,到時銀行就未必可以估到價,換句話說有機會要補貼更多的首期買樓,如果冇準備的更有機會要取消交易、撻訂。

近年政府為了追建屋目標,不惜推出大量遠期樓花,妄顧市民風險,私樓還可以選擇即供,但居屋暫時未見有這個安排,務必要小心。

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