居屋樓價頻頻破頂  因為凶宅原理作怪

居屋樓價頻頻破頂 因為凶宅原理作怪

凶宅原理?筆者對居屋點解會跑贏有以下對談。
撰文:1%Anthony|圖片來源:新傳媒資料室、 網絡圖片

朋友: 「就嚟又有新居屋啦!」
筆者: 「今次啲居屋位置幾靚喎!」
朋友: 「我有睇你上星期篇文呀,又長沙灣,又啟德,正呀!」
筆者: 「咁咪搏吓囉。」
朋友: 「我都想,不過聽前輩講,居屋唔值得買,又有啲驚。」
筆者: 「點解呢?」

朋友: 「佢話居屋唔可以出租,冇彈性…」
筆者: 「你唔係買嚟自己住架咩?」
朋友: 「係…佢話…居屋又唔可以加按,冇乜投資價值…」
筆者: 「罰息期都三年啦,到時升咗賣出去唔得架咩?」
朋友: 「唔係加按再買好啲咩?」
朋友: 「係…佢話…居屋質素唔高,升得慢…」

筆者: 「今時唔同往日啦,而家公屋、居屋跑贏大市架!」
朋友: 「係囉,我都見成日話破頂,點解呢?」
筆者: 「其實原理同凶宅有啲相似。」
朋友: 「吓?!唔係化?」
筆者: 「冷靜啲,係講個原理啫…」

凶宅原理…

中國人都怕鬼,銀行都怕鬼…

因為萬一業主斷供,銀行收回物業,也難賣得好價錢。

因此很多時候凶宅的估值都會偏低,有些情況,有些銀行甚至不願意借出按揭,買家難借錢,將來又難出貨,價錢當然就應該要平,一般來說凶宅的價錢,大約是市價的7折。然而不同市況,有不同成交價。

市況淡靜的時候,正常單位都難賣,凶宅可能要再平啲,市況亢奮的時候,正常單位個個叫天價,凶宅賣貴些少,都大把人爭住買,突然間唔怕鬼!以最近的市況為例,有報導說凶宅同層單位以市價出售,有凶宅僅低於市場1成賣出,即9折都有人買!

那跟居屋有甚麼關係呢?

咁啱…咁蹺…居屋定價又是市價七折?

新居屋有一個折扣標準,然而到了二手市場,大家對於這個折扣標準顯得模糊,以前的居屋,每個屋苑的折扣價都不同,在房委會的網站都可以找到,然而有多少買家真的會去計算?來衡量抵唔抵?

例如一個二手居屋單位,未補地價以350萬賣出,以7折計算,市值就是350萬除以0.7,就是等於自由市場500萬。考慮的時候應該要衡量,相比附近質素相若的私樓,500萬是否抵買?

由於市況亢奮,買未補價單位確實可以花少點錢…

例如上述單位,350萬是公道價,今天業主收實400萬,抵嗎?
的確是賣貴了,但對於買家來說,一,他未必識計這條數;二,就算識計,他知道買貴50萬,但從實際情況來說,只要銀行借得足,他確實可以用400萬買到,如果買私樓,要買這個空間要500萬。

還未計算未補地價居屋,申請按揭的時候,壓力測試比較寬鬆;還有首期比較少,500萬的私樓最少要2成首期,即是100萬,400萬的未補價居屋只需要40萬甚至更少首期,衡量各種因素之後,買家覺得就算買貴些少都值得,於是就勇字當頭,追價去!

應該有的折讓,在旺市可以收窄!

今天你7折買回來,將來如果遇到旺市,8折甚至更高賣出去都可能有人會買,除了正常的升幅,還可以在折扣率上多賺一筆,情況不是跟凶宅有點相似嗎?前輩說居屋跑輸?過時了!

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