供樓新趨勢 定息按揭有冇著數|智慧理財

供樓新趨勢 定息按揭有冇著數|智慧理財

供樓新趨勢,定息按揭有冇著數?美國經濟復甦符合預期,美國聯邦儲備局加息步伐逐漸加快。儘管香港仍未跟隨加息,但市面上已有銀行陸續推出定息按揭計劃吸引上車客,在加息前搶佔市場佔有率。

撰文:詹穎渝

定息按揭計劃與傳統以最優惠利率為基準之按揭計劃(P按)不同,而同業拆息按揭計劃(H按)以香港銀行同業拆息作為基準,相比港元最優惠利率更能反映市場利率走勢。 借款人可選擇一,三,六或12個月之定息期,不同定息期之利率將按相應之同業拆息而釐定,利率於定息期內將固定而不受利率波動影響。

借款人可根據利率的走勢選擇不同的定息期,假如預期市場利率有上升的趨勢,可選擇較長的定息期,於加息週期不受息口上升影響。 相反,若預期息口於短期較波動或有下降趨勢,可選擇較短定息期以盡享息口下降的優勢。

避免利率波動風險

有別於H按及P按浮息按揭,按息分別會因應一個月拆息(Hibor)及最優惠利率(Prime rate)而浮動,定息按揭息率於特定年期內鎖定不變,貸款人可以避免利率波動風險,確保每月供款不會突然增加。

在本地銀行中,華僑永亨及東亞銀行一直有提供定息按揭計劃。 其中華僑永亨銀行指,市場上不是所有銀行均有提供定息按揭計劃,惟市場需求殷切,故該行一早推出定息按揭計劃吸客。

華僑永亨銀行所推出的定息按揭計劃為首年固定息率,第二年開始以浮息計算。 浮息有封頂 定息計劃首年固定息率為1.8厘(見表一),個別優質客戶有機會獲批較優惠息率,利率視乎借款人質素、貸款金額及須受有關條款約束而定。

部分銀行定息按揭比較。
部分銀行定息按揭比較。

該定息計劃第二年開始息率為H加1.4厘,最高不多於P減3厘,按現時大P為5.25厘來計算,P減3厘即約為2.25厘。 該定息計劃適用於100萬元或以上按揭貸款額;另有貸款額1.4厘的現金回贈。

以週三(2月28日)一個月拆息定盤價0.71厘來計算,H加1.4厘即2.11厘。 而同樣有提供定息計劃的東亞銀行,首年一樣是固定息率;第二年開始浮息。 東亞的定息按揭計劃,為首置客購買1,000萬元或以下物業,且按揭額高於300萬元的按揭,提供首年定息1.68厘優惠。

第二年開始是H加1.3厘,上限息率鎖定為P減3.1厘,即約2.15厘,同時提供現金回贈最高1.7厘,並推出可將存款和按揭掛鈎的全新定息按揭計劃。 東亞定息按揭計劃規定申請時客戶必須無持有任何物業,預計此計劃可受到上車客用家歡迎。

定息按揭首置客優惠較多

渣打銀行為吸引首置客,同樣推出定息按揭計劃,首年定息為1.68厘,與東亞一樣,現金回贈同樣是貸款額1.7厘。 另持有物業的用家首年定息為1.88厘,較首置客高出0.2厘。 惟與東亞不同的是,渣打提供的首兩年是定息;第三年開始才以浮息計算。

首置客在該行敍造定息按揭計劃,第二年的定息為2.15厘;持有物業的用家次年定息為2.45厘,較首置客高出0.3厘。 值的一提的是,就算是首置客,申請人購買的物業樓價格亦須低於800萬元。

此外,恒生銀行亦推出定息按揭計劃迎戰,該行一年期的定息按揭優惠,首年定息年利率為1.68厘,其後全期按揭年利率為H加1.3厘,利率上限為P按減2.85厘。 恒生的定息計劃所提供的貸款額為100萬至1,000萬元,還款期長達30年。

實際上,東亞、渣打及恒生三家銀行所推出的定息按揭計劃,提供首年的定息均是1.68厘,全部較目前市場息率約2.15厘優惠。 以250萬元貸款額、30年還款期、首年息率1.68厘來計算,貸款人首年每月供款約8,846元(見表二)。若以息率2.15厘來計算,首年每月供款為9,429元(見表三);兩者相差565元,一年供款相差6,780元。

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