中高價樓  未有放寬按揭空間條件

中高價樓 未有放寬按揭空間條件

朋友:「投資嚟講,買一層800萬好,定兩層400萬好?」
筆者:「我覺得買兩層400萬安全啲。」

朋友:「聽人講話中高價樓升值潛力高啲喎。」
筆者:「點解咁覺得呢?」
朋友:「依家中高價樓跑輸,係因為收緊按揭扭曲咗。只要將來放寬中高價樓按揭,一樣借到高成數,就會追番上嚟,到時細價樓就會跌架啦。」
筆者:「我睇未有條件放寛喎,因為市場風險高。」

聽前輩華哥分享97高峰時,蝕錢、貼錢賣樓的經歷。「當年點解會跌得咁勁呢?點解有幾個單位,我寧願蝕錢,甚至貼錢俾銀行都要賣樓呢?最主要係因為供唔掂!記得其中一個慘蝕的單位,當時收租收到10,000元,但係供樓就要供20,000幾,個個月係咁貼錢。」

想當年,華哥滿臉感慨:「一個單位貼萬幾,當時我手上有6、7個單位,個個月要貼成10萬元,當時經濟唔係好,公司生意又差,有錢都留番嚟防身,邊有錢個個月貼成10萬呢?於是就將其中幾個單位賣出,就算蝕都要賣,貼錢都要賣。個個炒家都係咁,但求脫手,你話樓價有乜辦法唔骨牌式下跌呢?」

中高價物業買家多投資客

普遍來說,樓價愈高的物業,租金回報愈低。今時今日政府收緊按揭,或多或少避免華哥的情況再次發生。

現時的按揭指引下,只有400萬元以下的物業可以借盡九成,再跳高一個門檻,只有600萬元以下的物業可以借八成,700萬至1,000萬元的物業只可以借5至6成,1,000萬以上的物業只可以借五成,樓價愈高,可以借的錢愈少。

照計買得起1,000萬元物業的買家,實力比買300萬元物業的買家強得多,為甚麼有實力的反而借得少?

相信其中一個原因,是有能力買中高價物業的買家,不少是投資者,賺錢的時候當然愈買愈多,蝕錢的時候不惜蝕讓,尤其是如果租金唔夠供樓,個個月要貼錢的時候,就要被迫賣樓。將中高價樓的物業按揭成數減低,可以有效減少物業租唔夠供的情況。

例如一個1,000萬元的物業,如果要借八成按揭,以供款年期30年,利率2.15% 計算,月供約30,173元,然而市場上1,000萬元的物業,很多時候只可以租22,000至25,000元,根本就不夠供樓,如果再加兩、三次息,又會出現當年的情況,如果遇上跌市,投資者又會掟貨了。

夠錢供樓毋需蝕讓

如何解決問題呢?只要將按揭成數提高至五成,每月供款就急跌至18,858元,即使加多兩、三次息仍然夠供樓有餘。只要租金收入夠供樓,業主的心就會定下來,賣不到最多長收租,就不會再出現當年的踐踏式下跌,樓價亦不會骨牌式下滑。

為甚麼細價樓,反而可以借高成數?其中一個原因是,借高成數按揭的時候,必須是自住的。自住的朋友,很多時候心裏會比較踏實,升升跌跌未必會影響到他們。即使用作收租,市區300萬元細價樓,可以租10,000元以上,即使以八成按揭計算都夠供,更何況出租物業只可以借五成?

還是那一句,只要個個月有錢袋,何必要蝕讓?亦不會骨牌式下跌。所以筆者預期,短期內樓價愈高,按揭成數愈低的情況將持續,沒有條件放寬,一來不想給予市民一個錯誤訊息,以為政府撐樓價。二來亦不想租金收入低過按揭供款,出現當年骨牌式下跌。

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