80後情侶擁市值510萬單位 想加按套現130萬 如何錢搵錢|龔成信箱

80後情侶擁市值510萬單位 想加按套現130萬 如何錢搵錢|龔成信箱

【加按套現】今日龔成信箱,不少讀者想為未來作打算,應如何實行投資計劃,亦提及熱門的股票以及投資心態等問題。

撰文:龔成 |圖片:新傳媒資料庫

1.加按套現

龔成老師 您好 本人與男朋友以兩人名下 於8年前買入單位自住 現值510萬 尚欠銀行$120萬 月供$5500

兩人月入$5萬 持現金$70萬 股票$30萬  

現有計劃利用層樓轉按成單名物業 套現$130萬出來準備投資 希望將來能夠有被動收入 請問套現後應該等樓價回落少許入市 還是有其他更合時宜的長遠投資方法建議給我們? 多謝您的時間

補充資料,本人34歲 男朋友36歲

龔成老師:

這刻加按套現,有利有弊。

因為現時已進入加息週期,你加按即是加大借貸金額,將來的還款會增加,同時利息開支會加大。所以,好睇你這筆套出的資金,能否創造出比利率更高的回報率。

另外,加按後你們的每月負擔會增加,如果仍然在可接受水平,這就可以,這亦是最重要的一點。以你們的年齡,仍有條件這樣做,仍算可以承受這風險,只要你明白當中的利弊就可以了。

所以,你一定要計算,加按後供多少,加息會怎樣,能否負擔,如果無問題,就過關,否則可能減少加按金額。

假設你加按$130萬,連同原有$70萬資金,都可以作合理的投資增值(要以穩健行先),可以將部分投資平穩增值股+收息股,例如以分注買入模式進行,每隔2、3個月才入一次市,將資金慢慢入。

目標包括穩健股:盈富(2800)、金沙(1928)、長建(1038)、中銀(2388)、港鐵(0066)。收息股:港燈(2638)、工行(1398)、置富(0778)、香港電訊(6823)、陽光(0435)等,建立一個平衡穩健的財富組合。

同時,不要用盡資金,要預$50萬-$100萬現金,到大跌市時才動用。

你以這模式,一邊進行穩健的財富增值,同時一邊等樓市下跌機會。當出現樓市下跌,你就可以將股票套現,再買入收租樓,提升你的資產項,如果唔跌,就繼續利用股票去合理增值。(對照龔成信箱:Q5187)

2.曼徹斯特樓

你認為投資曼徹斯特樓風險大嗎?睇報導話曼市會受惠於一帶一路,現時租金回報率升幅比起倫敦還要好,而風險就係爛尾樓

龔成老師:

我唔會單睇一帶一路這因素,就決定投資這地。坦白講,我不太熟識這地,而我地投資,一定要投資自己了解的項目。

外國樓有些的確有投資價值,我地一定要分析當中的租金回報率,出租率,法規,城市發展前景,但最重要的,係你要了解當地的社區、發展等。(對照龔成信箱:Q5172)

 

3.渣打債券

龔成老師!我想問渣打債券,是甚麼東西?

有人話投資回報好高

龔成老師:

即是渣打集團發行的債券,原理如同你借錢給說公司,佢中期會不斷比你一個利息,到期後就會還本金,如果你中途想套現,可以賣給二手市場。

每隻債券有不同的年期、風險、條款,你要仔細睇睇先可以。債券一般是利息不高的產品,如果你見到好高息,反而要小心,背後可能有你未清楚的風險。

(對照龔成信箱:Q5173)

 

4.月供股票選擇

龔老師 你好,我現在有一份月供的基金.每月1,500,已供5年.目前停供.原因是看見經紀所說的回報並不是當初購買時所說的那麼高,覺得被騙. 現在打算把資金用來月供股票 目前有20萬存款.

請問龔老師覺得 我如果月供股票 除了2800盈富基金 還有甚麼可以選擇? 如果是月供股票應每月供多少?

另外,扣除家用及個人開支,每月有1萬元. 請問應該拿多少出來月供股票?(本人25歲 想資產增值)

龔成老師:

以你的年齡情況,的確可以偏向增值,以月供股票來累積財富最適合,可以用「平穩增值股」+「潛力股」,作為累積財富的重心。

如果你每月可以儲$1萬,以現時的市況,你可以將其中的$7000用作月供,餘下則累積現金,你可以考慮盈富(2800)、中銀(2388)、長建(1038)、港鐵(0066)等作為平穩增值股部分,同時將小部分,例如$2000,月供潛力股如比亞迪(1211),只要時間夠長,就能慢慢助你累積到一定的財富。

至於你現時的$20萬現金,大部分可暫時持有現金,但如果你這刻無乜貨,都可以將小部分,買入盈富(2800),幫你的組合打左底先,等你唔會完全無股票。(對照龔成信箱:Q5174)

5.擔保人

龔成老師你好!我有一個較複雜的背景希望向龔成老師求教!

家中有一位哥哥。兩年前,哥哥因為要結婚,所以父母將家中自住大單位加按,哥哥成功上車。但亦因此,兩年前剛工作的我就要做擔保人,因為加按令父母供不起(本來層樓已經註冊了父母兩個名)。所以現時情況頗為尷尬,因為一個大單位卻綑綁了三個名。

現在,我希望購入資產收租製造現金流。現金流比資產增值更重要,所以不一定是物業。除了物業,我想過車位,但現時租務回報下降,而且按揭成數低,看似不大理想。

於是,我想到了你於大富翁中提到的的士。的士雖然價格下調,但租務回報穩定,且能製造現金流,又有一定壟斷性。

我計過如果轉按現時的大單位,由我一人供樓(我計過我的月薪足夠一人供),轉按順道加按套現的錢,就足夠付的士的首期。

購買的士後,擁有現金流,繼續以股票累積資產(和適量現金),待經濟週期下行,樓市有所調整時,就賣出的士。然後,利用股票和的士所增值的現金換上一層收租的細價樓,繼續現金流。如有需要,大單位可賣出,協助購入細價流收租,剩餘現金購回一中單位讓我和父母同住。

龔成老師,看過財務自由行後,我已製作了數個excel表格監察自己的支出,收支表,資產比例等等。股票方面,雖然知識實在有限(例如仍在構思如果我月儲2萬元,應該每月投放15000買優質收息股嗎? 等問題),但亦開始加把勁學習,購入香港電訊、工商等股票收息。

謝老師了!謝謝!

龔成老師:

擔保人的確有點麻煩,這會影響你的借貸能力,較好的策略,是你地加快還款後,減去你擔保人的名字,回復你正常的按揭能力。這是較好的策略,如果可以在幾年內做到,那你一用太急去進行其他計劃。

的士牌是一個方向,這是較易借到錢的投資工具,按揭比現時的物業更容易,但並不是無限制的,銀行都會考慮的借貸力的因素,所以,是否能夠順利實行,借到你想要的目標數目,建議你最好先問問銀行,這方面太仔細我都不太清楚。

另外,的士牌可以創造現金流,但這刻投資,時機上只屬中等(不太差又不太好),之前牌價上到$700萬,近期已落到$600萬,估值相對合理。不過,加息環境開始,你將來的供款會增加,未必造到正現金流,這都是當中的風險,你要仔細考慮。

另外,你打算樓市下跌時賣出的士牌套現買樓,但如果樓市的下跌,是因為加息,又或經濟差,的士牌就有機會一同下跌,你的計劃未必成功。

其實,你已經掌握了累積財富的大方向模式,只是執行上的問題,大方向是不斷地以資產滾大資產,並創造現金流。當我地處於這刻時,其實會分析每一項投資工具的回報率,比較並選擇投資,務求令財富變大,再追求另一項目。

所以,你方向已經正確,但如果平衡當中的風險,仍要小心分析。就算這刻買入的士牌,下一步是否買樓或如果滾大,未必要在這刻有確實的設定,因為無人知遲些的投資情況。

至於你講收息股的部分,其實你仍年輕,可以用「先增值,後現金流」的模式進行,即是增值的部分多一點,以月供模式是好策略,但這部分可以進取點,以平穩增值+潛力股,長期月供,效果會更好。(對照龔成信箱:Q5175)

6.內房股

龔成 你好呀!

我首次投資, 想問你點睇 3333同埋3383呢兩隻內房股,謝謝

龔成老師:

對初階投資者來說,中國恒大(3333)同雅居樂集團(3383)未必適合。

這兩隻都是內房股,質素是有的,但同時存有風險,中國樓市近年持續向上,佢地的盈利自然向好,但如果樓市逆轉,就會對佢地造成打擊。加上內房的負債唔少,以及近年內房股的股價已上升好多,你比較佢地一年前的股價,都已經升了一倍以上,這刻的值博率變得較少。

這兩隻股的股價波動都唔少,對初階者未必適合,因為初階者宜投資較穩健的股票。如果你真的好喜歡這兩股,不是不可投資,但就只可小注。(對照龔成信箱:Q5176)

加按套現
對初階投資者來說,中國恒大(3333)同雅居樂集團(3383)未必適合。

7.複息計算

老師你說的複息計算,其實是怎樣計的?

龔成老師:

這是一個數學問題,如果你有$100,每年增長20%,1年後就有$120,2年後有$144,3年後有$173,這就是複利息,你只要將每年的數,乘以(1+20%)就得。

反過來說,如果你現時有$100,知道3年會變到$173,要計算有多少回報率,就將公式反過來計(這是中學數學問題)。(173除100)然後開方3次方,再減1,就會等於20%。(對照龔成信箱:Q5177)

8.退休生活費

老師你好,對於月供股票有少少疑問,謝謝解答

我現時開始月供計劃,打算是退休後的生活費, 有20年時間,如果希望到時會有每月20000,那麼現在應該月供多少及策略應如何?

我打算以$10,000月供以下,請給小小意見

盈富2800 $3000,;比亞迪1211 $3000;中生1177 $2000;港燈2638 或者 煤氣3 $2000

你覺得這個比例恰當嗎?可以做到嗎?請給點提議!

另外,我現時持有1000股 #700 @368,打算長期持有。9000股939 @6.53

有現金500,000 ,打算等待時機買一些潛力股,請問可否介紹一下,謝謝老師!

龔成老師:

如果你打算將來有$20000每月的被動收入,即是一年是$24萬,如果當時投資穩健的收息工具,假設利息為6%,你到時要有$400萬資產。

如果你以每月$10000的模式不斷投資滾存,假設回報率為10%,20年後你已經滾存到$680萬,即是足夠有餘。因此,只要你做到「每月供$10000」,「堅持20年」,這就可以順利做到。

到時,我只假設你得到10%回報,這是保守原則計算。你上述的月供股票,平均計,可以取得高於這個回報率。不過,中生製(1177)唔知銀行有無得月供,同埋,你將$3000月供比亞迪(1211)再月供$2000中生製,潛力股部分已佔了你一半,佔比大多,應該減少到30%較適合。

騰訊(0700)可以長線持有,這股有潛力,但現價不平。建行(0939)亦可以長線持有。

現金$50萬方面,由於現時股市不平,不用心急去入,可以分注入小小貨打左底先,之後等跌市先入貨。不少潛力股都升左好多,這刻除了月供比亞迪外,已無乜特別意見。(對照龔成信箱:Q5178)

9.月供股票期限

老師,我想問下,其實月供股票有冇期限?例如我今年25,應該供10年?定還是供幾年唔再供已有一定既回報?

另外呢,想問下有關買入股票問題,係咪應該等待好時機(趁低入手)> 怕佢會再升,所以平唔平都照買?謝謝

龔成老師:

月供股票是長期進行的財富累積,可以沒有期限,當然,若然供供下,個市過熱,可以減少供款式停止,但就算一直供,其實問題都不大。

另外,當你的人生階段不同,月供的股票類型都可能不同,所以,當你供了十年,到時要檢視一下你的投資組合,睇下要唔要改變月供的股票。

好多時,保持入貨與等時機,會一同進行。如果你有較大的投資能力,以捕捉買賣時機模式進行,會令你有最大的財富增值效果,但要做到唔易,所以對好多人來說,不用著重時機,保持月供股時最好的。

但如果你有一點投資知識,以一邊月供,同時把握買賣時機,這模式是可以的。(對照龔成信箱:Q5179)

10.買樓

龔成師兄你好,睇左你各本著作已一段日子,最近新樓盤發售,我睇準時機,希望向高槓桿投資進發,以樓宇作為目標,向家人合力供約800萬的樓,希望日後不論自住抑或升值轉售皆可。

但樓價的確超出我一人(20出頭)的可承受能力,月供差不多3萬,因此必須供靠父母供一部份。我自己月入3萬,但同時月供一份儲蓄保險,為期5年,已供1年,月供6000。

父母表示我可以只供5000至10000,並在日後收成時,按比例分配收益。我打算供1萬,但餘下錢不多,相信要同時購入有實力的股票需時會拉長,非常擔心無現金撈好股。你可以比啲意見嗎?不勝感激。

龔成老師:

長期來說,利用貶值現金,買入長期升值的資產,再慢慢償還貶值的現金,你必定有得益的,但要緊記,這是長期進行才可以,同時,背後有風險的,希望你明白。

我地買樓後,樓價與我地的相關系數不是最大,反而你是否供得起,會有更大的影響,坦白講,你大勉強去供樓,的確會造成風險,你要明白這點。另外,你地以全家人能力去供,重點是負擔能力,你地一定要考慮這點,做得太盡不是好事。

所以,上述策略有利有弊,長期的確無問題,但你地都要確保能面對中短期的不利風險。

另外,我一向對新樓有保留的,可能上車較易,但溢價較高,同時利息可能較高,你要注意。

另外,你月供$6000在儲蓄保險的確較多,這類防守性產品,不是話佢無用,因為理財要攻守兼備,但就不用太多,反而留資金去進攻仲好。如果這部分可減半就更好。

至於你供樓$10000,如果無錢餘,始終都不太好,你最好令自己每個月都有少少資金剩。這裡最好想想方法,無論是增加收入,減少自己支出,又或減少少供款,都想令你有現金,如果股市下跌有得買平貨。(對照龔成信箱:Q5180)

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