內房股 VS 大陸樓 內地樓市熱爆 唔買大陸樓 可揀呢隻內房股 | 投資入門

內房股 VS 大陸樓 內地樓市熱爆 唔買大陸樓 可揀呢隻內房股 | 投資入門

【內房股】上週提及內房股市值僅為香港地產股的三分一,從內地國內生產總值(GDP)是香港GDP的35倍來看,內房股估值似乎太低,因此繼續談及對內房股的看法。

撰文:周梓霖 |圖片:新傳媒資料庫、中新社

內房股機會處處

市場對本港地產股有所偏愛絕對是無可厚非,畢竟整體條件是完全不同級數,其好比一個年屆50歲、事業處於頂峰、並有一大批已供斷的物業來收租的成功人士。

而內房股就像一個年近30歲、做生意賺到一桶金、惟週身債務未清,正在「博殺」的年青人。

本港地產股財政穩健;曾經歷多次金融危機,並有大量寫字樓及商場收租。至於內地樓價比本港更癲;內房企業長期高負債率以補充土儲;政策風險,及稅率高於本港,經營風險比本港地產股為高。

然而,內房股有一項特點,就是估值是全球最低板塊之一,市盈率5倍以下的中小型內房股仍能找到不少。的而且確,沒有一定的風險就沒有這個估值。

筆者對內房股的看法是當原本擔心的風險沒有發生,盈利沒有想像中般差,股價最終便要上升。

這道理有點似領展房產基金(00823),「辣招」及加息預期均沒有推跌租金,租金年年上升而領展股價創新低的話,肯定是說不過去。

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內房股有一項特點,就是估值是全球最低板塊之一。

吼估值低的中小內房

對於內房股,筆者認為,應該買入估值低的中小型內房股,避免市值大的內房股,主因有兩個。

其一是大型內房每年銷售達千億元人民幣規模,未來要每年維持雙位數增長絕非易事;反而中小型內房股基數低,增長難度亦較低。

其二是市盈率不足5倍的主要是中小型內房股,如果內房市道未來兩至三年保持平穩,期內滾存豐厚利潤後,若股價仍然不升,相信投資者會瘋狂入市。

今年業績期後,筆者曾經分享的時代中國控股(01233)近日強勢破頂,股價大幅跑贏大型內房股,就是這個邏輯。

另一隻低估的內房股金地商置(00535),風格跟筆者早前分享的內房截然不同,是穩守突擊的選擇。

金地商置引入多位戰略投資者

金地商置前身是星獅地產,2012年被金地集團透過「買殼」方式收購後,逐步獲注入住宅及商業項目,並引入多位戰略投資者,是少數「賣殼」後規模做大的上市公司之一。

金地商置去年底土儲達1,371萬平方米,其中21%位於北京、上海及深圳等一線城市; 約71%位於天津、南京、杭州等二線城市。在全國的土儲平均價成本估計約每平方米6,000元人民幣以下。

另外,金地集團對金地商置可說是關懷備至,透過股東貸款大幅降低融資成本,利息開支維持於4.5%以下,而且金地商置本身淨負債率低至31%,今年融資環境困難對其影響會相對較輕。

由此可見,金地商置是一間作風穩健的公司,而公布銷售額比同業更保守。

公司一向只公布自行操盤的銷售數據,銷售回款非常接近其銷售金額,這個情況很少在其他內房股內見到。

公司今年首五月累計合約金額按年下跌19.2%至131.55億元人民幣,這只是口徑保守所致,今年仍然會有增長。

金地商置上海自在城第四期5月底取得預售證,估計今年內分期賣完,推貨量6月起逐步加速,全年計應該不會令股東失望。

最後,金地商置去年銷售額大增120%至452億元人民幣,今、明兩年開始入賬,筆者推算今年預測市盈率約4.5倍至5倍之間,是穩健之選。

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金地集團是少數「賣殼」後規模做大的上市公司之一。

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