內地置業陷阱處處 6大細節位逐個數 | 內地置業 | 大陸樓

內地置業陷阱處處 6大細節位逐個數 | 內地置業 | 大陸樓

【內地置業】在港府大力推廣下,粵港澳大灣區一詞如雷貫耳,更常提及要把握當中發展及投資機會。觀乎本地樓價高聳入雲,而內地入市門檻低,樓價漲幅迅猛,吸引不少港人北上買磚頭。但畢竟人生路不熟,稍一不慎就血本無歸,故在內地買樓時必須留意以下細節。

撰文:SmartEd編輯部|圖片:新傳媒資料庫

內地置業細節位1.留意預售證 房屋佔用土地有否被抵押

買樓必須有預售證乃老生常談,但有預售證也不代表完全無風險。時代鄭偉舜提醒投資者,要留意預售證右下角一欄會提及該預售房屋佔用土地有否被抵押。

發展商資金不足,買地後獲批起樓,再向銀行申請在建工程抵押貸款,這種借錢融資起樓是合法的。但發展商如果連地都抵押出去,顯示其資金壓力極大,該樓盤有機會因發展商無力完工而最後變成爛尾樓。

若該樓盤的土地有被抵押,售樓中心會懸掛橫額提醒投資者。投資者也可到當地住房和建設局的網站查詢該樓盤的預售證。

現時內地部分地區實施限購限外政策,惟「限外」一詞在各地的條文中定義不一。有回鄉證的港人屬港澳台同胞類別,而非本地居民不一定包括港澳台同胞。

內地置業
時代鄭偉舜提醒投資者,要留意預售證右下角一欄會提及該預售房屋佔用土地有否被抵押。

內地置業細節位2.各地限購準則不同

鄭偉舜以番禺為例,條文規定非本地居民要在當地有一年工作證明,而港澳台同胞「按既定原有政策執行」,顯示港人買家有機會獲豁免。相反在珠海,港澳台同胞則歸類為非本地居民。而在中山,買家須祖籍中山及連續納稅工作六個月,兩者缺一不可,否則就不能買樓。因此,限購限外非一刀切進行, 投資者要看清條文。

在內地做按揭亦與在香港大不同。香港的銀行批核按揭時會考慮申請人的租金收入及資產,內地銀行則只看工作收入。鄭偉舜提醒,銀行只做審批,不考慮申請人符合當地限購令與否,投資者不要以為銀行願意審批貸款,就表示在當地買樓無問題。

契稅優惠上,內地印花稅多為3%,但每城市都有優惠政策,買家需自行申請。900呎以下第一套樓,減稅優惠達1%至2%;900呎或以上為1.5%。優惠亦有時效性,買家要注意。

內地置業細節位3.中港計算建築面積方法不同

香港買樓時看實用面積,內地買樓則看建築面積及套內建築面積。建築面積包括公共空間如會所、 電梯大堂、天台、天井、台階等分攤面積,套內建築面積則不包括上述樓面。內地規定,陽台面積計一半,窗台面積是附送的。有時推銷員會以「可使用面積」一詞游說買家,其實是指將陽台改成房間後,在套內建築面積基礎上的擴充面積。投資者要注意推銷員的用字。

另一個投資者需注意的地方則是簽合同。程序上,買樓人輸入個人資料,將個人資料上載至系統,印一份草稿合同,核對清楚買家姓名、身份證號碼、買的物業、銀碼等資料後,再在系統中鎖定作備案登記。

內地置業細節位4.留意合同有否條碼及編號

但由於買樓牽涉稅項,發展商一上載作備案登記便要交稅,故有狡猾的發展商會先將買家資料輸入,下載一份合約草稿,簽署後便當完成交易。

投資者記緊看清列印出來的合同左上角有否條碼及編號。若無,則只為草稿合同,非正式合同。憑該條碼及編號,可上網查詢該筆交易。 選中心儀物業後,自然要留意物業的交樓狀態。投資者常混淆無胚及清水兩種交樓標準。香港新樓的交樓標準通常是交清水樓,但內地則多交無胚樓。

內地置業
投資者記緊看清列印出來的合同左上角有否條碼及編號。

內地置業細節位5.清水無胚大不同

雖然清水樓、無胚樓皆不提供廁所或廚房,但兩者仍存極大分別。無胚樓交樓時通常只是牆磚砌完的狀態,但清水樓地板會髹一層水泥油掃平。清水樓牆身有做白色底灰,無胚樓則無。清水樓有做防水,而且水電到掣;無胚樓水電只到門口,要再拉電線。

鄭偉舜指,不少港人買家以為無胚樓水電到掣,實屬誤解。假設一個1,000呎的3房2廁單位,由無胚樓改裝至清水樓的過程約涉資50,000元人民幣。 為避免估計錯誤而招致金錢損失,買家宜問清交樓標準是無胚抑或清水。 綜合多年經驗,鄭偉舜勸喻投資者,在內地買樓是投資活動,該地與香港的交通距離不是主要考慮因素,最重要的是物業在當地的地段是否優越。

內地置業細節位6.應選擇較多內地人居住的地方

物業附近越多內地人居住越好,證明當地人亦認可該地,風險較低。 其他心得還包括,選擇政策到地、有人口淨流入,及有滙豐、花旗等外資銀行進駐的一、二線城市。 他建議,可沿住鐵路去投資,但注意大型基建週邊通常很少生活配套。該地有沒有大型二手代理亦是重要考慮因素,因為這方便買家獲利後賣樓套現。

而有包租回報、分成、回購的、 無預售證或買賣合同的小產權、類似丁屋的村宅基地房屋最好避之則吉。而非臨街商鋪,即不能24小時營業的,如有落閘時間的商場鋪也不宜考慮。 鄭偉舜認為,雖然商業公寓雖然可作商住兩用,一次性支付金額細,又無限購、限貸,而且租金回報較高,但之後有機會受房地產稅、 土地增值稅打擊,也非首選。

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可選擇政策到地、有人口淨流入,及有滙豐、花旗等外資銀行進駐的一、二線城市。

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