Ben Sir睇樓團顧問教精你 樓市剛性需求 可以一夜消失 | 香港樓市2018

Ben Sir睇樓團顧問教精你 樓市剛性需求 可以一夜消失 | 香港樓市2018

剛性需求?原來可以一夜消失!Ben Sir睇樓團顧問、筆者Anthony與朋友交談,並有以下見解!

撰文:1%Anthony |圖片:電視截圖

朋友: 「見到你幫手嘅【Ben Sir睇樓團2】出街啦喎!」
筆者: 「係呀,幫手搵吓樓,俾吓意見。」
朋友: 「睇咗咩好嘢呀?」
筆者: 「今次有好多平時睇樓節目冇嘅樓,有啲都幾筍架!」
朋友: 「而家仲邊有筍嘢丫,剛性需求咁強勁!」
筆者: 「又唔好咁灰,其實好多時所謂剛性需求,幻覺嚟啫。」
朋友: 「但係身邊真係好多人搶住去買樓喎。」
筆者: 「好多其實係冇即時自住需要架。」
朋友: 「係咩?」
筆者: 「係呀,多數都係驚遲買仲貴之嘛,錢多咪買囉。」
朋友: 「咁即係剛性需求會有變?」
筆者: 「梗係有啦!親身經歷過,直頭可以一夜間消失!」

朋友: 「唔係化?」
筆者: 「呢集其中一個單位,業主就係咁買番嚟。」

做Ben Sir睇樓團2顧問

首先多謝TVB的邀請,有機會為【Ben Sir睇樓團2】出任顧問,就香港樓部份,幫手搵吓樓,俾吓意見,跟Ben Sir交流買樓投資心得。

今次這輯節目難度甚高,並不是到不同地區,搵當地的代理朋友幫手,約幾個單位睇吓咁簡單。

今次每集都有不同主題,要搵的單位都幾刁鑽,筆者跟拍檔Ann姐都花咗好多心機去搵,大家睇世界盃之餘,有時間記得要捧場啊!

Ben Sir睇樓團
Anthony為【Ben Sir睇樓團2】出任顧問。(電視截圖)

其中一集講新式公屋與居屋…媲美私樓!

公屋方面,是剛剛入伙的水泉澳邨,整體環境、屋苑配套、單位間格等都非常不俗。

至於物業管理方面,拍攝當日,工作人員的評價是:「嘩!仲嚴過私人屋苑喎!」唔怪得身邊唔少朋友話,住公屋正過住私樓。

至於居屋,亦是剛剛入伙兩年的新樓,是政府重售居屋的第一個項目綠悠雅苑。

Ben Sir睇樓團
政府重售居屋的第一個項目綠悠雅苑。(電視截圖)

除了朋友拍攝的單位,筆者亦有親人住在這裡,質素之高簡直媲美私樓!

大堂走廊設計時尚,單位間格似足私樓,而且還有落地玻璃,有露台,單位交樓時有裝修,廚廁設備及基本傢電齊全。

最令人驚喜的是,屋苑竟然有一個又大又靚的會所,平台花園、健身室、舞蹈室、多用途活動室、鋼琴室、電腦室、休閒雅座、卡拉 OK、兒童遊樂室等,只欠一個泳池。

咁好彩?咁都抽得中?…講起真係有段故~~

剛性需求?真係咁勁?

今天樓價顛升,全城睇好高呼冇得跌,理由很多很多,其中一個主要原因是…剛性需求強勁!

市場供求固然會影響樓價,但係大家所講的剛性需求,係咪真係咁強勁呢?

當年樓價不斷闖高,政府決定重售居屋,2012年底綠悠雅苑接受申請的時候,同樣是萬人空巷,全城高呼樓價太高,供應不足,無法滿足剛性需求…

最終房協收到5.8萬個申請,以全屋苑988伙計,超額認購58倍。

由於家人交回公屋單位,以綠表資格申請,加上運氣,排得比較前,大約是1500左右。

收到房協通知的時候,親人仰天長嘆:「雖然排得都好前,但係單位只有988伙,唔通有一半人抽到唔買咩?幾時輪到我丫?唉唉唉~~~」

不可思議!離奇的事發生了…剛性需求,一夜消失!

就在揀樓前不久,為了壓抑樓價,政府宣佈推出3D辣招,當中包括很多人都認為香港唔會推出的,針對非香港人買樓的BSD,及針對非住宅物業的DSD等等,市場嘩然!

熾熱的樓市即時被冷卻

熾熱的樓市亦即時被冷卻,好多人都轉軚,由2013年初到2014年中,有一年多的時間,雖然樓價指數下跌不多,但市場就充斥着很多筍盤,筆者與同學們都把握機會,買了數以百計的單位,上車的上車,收租的收租。

話說回來,揀樓了!由於當時市場充斥着負面消息,內地買家亦未能適應15% BSD辣稅,不來香港買樓,大部份人都轉軚睇跌。

親人心裡重燃希望,新聞報導的時候,目不轉睛的盯着,第一天…超過4成人放棄,YO!第二天、第三天…放棄的中籤者竟高達5成!

飛雲…機會來了!到了第四天,終於到親人揀樓了!雖然單位所餘不多,大單位都已沽清,但最少可以買到兩房單位。

說好的剛性需求呢?

原來只要市場充斥負面因素,只要大家都睇淡,覺得樓價有機會會下跌,所謂的剛性需求,可以在一夜之間消失得無影無蹤!

情況就像2015年底至2016年初一樣,經濟環境有甚麼分別?業主持貨能力又有多大分別?

就是因為內地股災,引發市場氣氛轉差,大家就沒再談剛性需求了。

只要市場信心動搖,就有機會下跌。可惜上任特首離任前,出了一招非首置要付15% 辣稅,令到市場上個個唔願賣樓,供求失衡,要業主信心動搖,就更難了。

編按:作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」、「Ben Sir睇樓團2」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。

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