領匯點解咁優質?

領匯點解咁優質?

領匯房產基金(00823)(編按:領匯昨日公布已改名為領展房產基金,股份名稱亦將於稍後日子變更)在香港擁有收租物業,如商場、停車場及街市,旗下物業組合包括內部樓面面積約1,100萬平方呎零售物業及約80,000個泊車位。

物業組合的零售設施以民生為主,而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。

以市值計,領匯是亞洲地區最大型房地產投資信託基金(REIT),亦是全球以零售為主最大的房地產投資信託基金之一。

領匯企業簡介
每股派息:1.83元
市值*:972億元
行業:地產業
集團主席:蘇兆明
*數據截至2015年8月19日收市

2011至2015年營運數據
營業額:53.5/59.3/65.1/71.6/77.2(億元)
盈利:153/96/211/173/272(億元)
每股派息:1.10/1.30/1.46/1.66/1.83(元)
(財務年度為截至31/3)

盈利不是分析重點

領匯為一隻房地產投資信託基金,而根據信託契約,領匯須確保每個財政年度,向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%,另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。

在上述的數據中,見到盈利數字反而比營業額大,由於營業額主要為租金收入,而盈利部分則會計算投資物業公平值變動,即物業升值。由於物業估值近年上升不少,故反映在盈利數字中。盈利每年的升幅可觀,就是受惠於香港近年的物業價值上升的原因。

資產淨值(NAV)是評估領匯價值的其中一個因素,每年的估值上升雖令領匯盈利數字上升,但這升值不會為領匯帶來實質收入,沒有真正的現金流,而在可分派給股東的部分亦不計算。

所以估價雖然有一定參考作用,但若投資者以收息作為此股的估算點,就要以領匯的租金收入為評估因素。

盈利數字雖有不錯升幅,但這很大程度反映資產的升值多於其賺錢能力。而領匯的股東權益回報率(ROE),亦是相同道理,較難反映當中的回報率,因此這次沒有著重分析ROE。

領匯點解咁優質?
領匯點解咁優質?

去政府化 釋放價值

領匯2015年度的收益總額為77億元,年度可分派部分為40億元。近幾年的收益數字中,可見領匯租金收入保持上升,每年均有不錯的增幅。

雖然租金不是暴升,但在領匯的股務民生大眾角色的因素下,租金仍能保持向上,證明領匯的歷史包袱問題並不算大。而領匯在「去政府化」後,賺錢能力大幅提升,能以市場價格去調整租金,估值因而能與市場看整。

另外,從圖中可見出租率不斷上升,雖然領匯已上市多年,但當中的潛力不是一下子釋放。在持續去政府化,轉為更有效率的市場化後,效率不斷提升,出租率保持上升就是其中一個呈現方式。不過升幅已減慢,出租率已難再有太大升幅。

領匯自上市後,投入不少資源翻新商場,提升商場質素,改變當中的定位。當然,各種的投資目的志在為商場增值,改變過往政府陳舊屋村商場的形象,並藉此令租金收入上升。

自2005年上市以來,領匯花了30多億元為35個項目進行翻新,而接下來的五年,亦計劃花40億元為27個項目進行翻新,令資產價值及租金得以保持上升。

的而且確,在民生的角度,這不一定是好消息,但從企業的角度,這可說是發展必然的事。自領匯多個商場翻新後,觀感及人流都提升了,而對領匯來說,不只商場價值提升,更重要是實質租金上升。

在領匯上市初期,可能因加租而令出租率受影響,但近年已轉成由市場主導,而領匯管理亦已有一定經驗,故在出租率方面已有改善,出租率由2009年的87%升至現時的95%,可見領匯無論在資產價值、租金收入,又或其賺錢的能力,多年來不斷提升。

由於領匯規模龐大,並擁有不少優質地點的商場,而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升,當然不少已進行,但餘下的仍有這個優勢,故此,領匯不失為一隻優質股。

由於領匯有一定的規模,在成本上較易控制,而在融資或其他方面都有一定優勢。集團的債務組合實際利息成本由2010年3月31日的4.30%,降至2014年3月31日的2.66%,成本絕對不高。

領匯點解咁優質?

發展前景

領匯仍有發展空間,2012年,領匯擴大其投資範圍至涵蓋於香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別,包括但不限於單幢式資產及綜合用途(以零售為主)之發展項目,但不包括酒店及服務式住宅。

2013年,領匯與中國內地其中最大的房地產發展商萬科企業(02202)簽訂戰略合作意向書,共同發掘內地零售物業的投資機會。不過,領匯已有的資產本身已很龐大,發展其他項目相比起來,只會有較少影響,發展空間雖然有,但當中的速度只屬一般。

另外,領匯在2014年中招標出售五個商場物業,除寶熙苑商場流標外,其餘全部以高溢價出售。這次領匯成功出售的商場,全部是中下線的物業。領匯套現12.4億元,由於高溢價成交,某程度反映領匯有不少商場,雖然只屬中下線,但當中仍有一定的潛力,若能有效改善相信能提升價值。

由於領匯不能將出售資產所得直接分派予投資者,若要回饋股東,可能要以回購股份來達到,不過領匯亦可能利用資金作投資之用。

投資策略

近年零售市場轉弱,香港租金市場放緩,可能對領匯有影響。但若細心一點分析,會見到領匯所受的打擊比整體的少。這是由於領匯受自由行的依賴比其他商場少,因為領匯始終較為民生,香港本土因素影響較大。

不過,在預期整體市道放緩的情況下,租金亦不會像過往般上升,在估值上難免要有所調整。

另一點就是加息因素,因領匯為一隻房地產投資信託基金,大部分收入會作派息,情況有點像買樓收租般,故此股作為一隻收息股,可說是收息一族的理想選擇。

但是若出現加息,當無風險利息上升,而有風險的股息就會相對不夠吸引,而股價下跌令股息率提升,是市場力量的其中一個結果,股價有可能在加息週期中,呈漸漸下跌的趨勢。因此在加息前提下,就算要買入也要作出分段吸納,即分開在加息前後買入以作平均。

再說此股的本質因素,其實,凡政府將資產作公開上市發售,質素都有一定的保證(所以港鐵(00066)亦是一隻優質股),因每間公司上市,背後都有不同的目的,一般公司上市集資當然想發售價愈高愈好,而小股東亦不是他們的考慮因素。

但政府將資產上市時,就要考慮小股東,資產要有一定質素,發售價不可太高,要令小股東有一些水位去賺。

而政府將資產上市,往往想將該資產「去政府化」,以市場化去營運,提升當中的價值及賺錢能力,所以若政府將資產作上市,不只質素有保證,更因運作上「去政府化」而長遠價值必然提升。領匯上市多年,這方面的價值提升已經顯現,餘下這方面的因素雖有,但已不多。

綜合而言,領匯是不錯的優質股,有一定的規模,坐擁不少優質商場,餘下仍有一些有條件提升的商場,故仍有一些潛力,給予此股的評價為正面。

但要注意的是,租務市場出現放緩,雖然不會對此股構成直接衝擊,但總有少許影響。另外,美國進入加息週期,可能對此基金有較大影響,此點投資者不得不留意。

現價屬合理價,但不算平宜,對這刻一筆過投資此基金有所保留,當中有兩大因素,第一是實質租金收入的上升,第二是低息環境,令領匯這種收租為主的REIT更為吸引,但若加息週期開始,其中一個支持基金價格因素就會消失。

故雖然領匯為優質股,但現時不是投資的最好時機,較好的策略是等待加息週期開始,等基金價格有調整後才投資此股。現時買入不是不可,但一定要分段吸納的策略。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)