新界樓貴過市區盤 自住定投資 揀樓大不同 | 置業入門 | 香港樓市2018

新界樓貴過市區盤 自住定投資 揀樓大不同 | 置業入門 | 香港樓市2018

【置業入門.新界樓VS市區盤】最近筆者做【Ben Sir睇樓團】顧問,發現年長一代及年青人對於買樓的想法有很大分別。其實,買新界新盤定市區舊樓,自住與投資的揀樓準則都不同。

撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料室

有次聽見茶客跟兒子爭論…
茶客: 「有冇搞錯!新界上車屋苑,200幾呎,叫500萬?」
兒子: 「而家樓價係咁顛架啦。」
茶客: 「市區樓都唔使呢啲價喎!」
兒子: 「你講我哋細個住嗰頭?啲樓好舊喎。」
茶客: 「30幾年之嘛,同嗰啲新界上車屋苑差唔多!」
兒子: 「咁人哋係屋苑嘛。」
茶客: 「新界喎!搭車返工唔使時間?唔使錢?」
兒子: 「而家好方便架啦!」
茶客: 「但係都冇理由貴過市區啫!」

新界樓冇理由貴過市區?

最近筆者幫手做顧問的【Ben Sir睇樓團】有講到退休之選,及年青人的居住新概念,發現很多時候年長一代及年青人對於買樓自住的想法有很大分別,時代不同了,不能一本通書睇到老~~

新界樓 市區盤 自住 投資 揀樓 置業入門 香港樓市2018
買新界新盤定市區舊樓,自住與投資的揀樓準則都不同。

先講面積

經常聽見身邊的長輩這樣說,年青一代呢?…
「嘩!咁大個窗台?」
「嘩!咁細個單位,又有露台,又工作平台?」
「而家啲新樓真係好唔實用…」

上一代比較重視居住面積!…或者因為上一代家裡心較多人,就像電視劇裡看【皆大歡喜】,嘉燕媽媽那熱熱鬧鬧的大家庭。

筆者身邊也有很多長輩,三代同堂,如果地方夠,有時候甚至子女結了婚,都未必會搬出去,因此買樓的一分一毫都應該花在內隴面積裡,有得揀,他們情願揀舊樓。

節目裡揀的舊樓是第一代的大型屋苑,50年樓了,出名實用,就像傳統的大型屋苑美孚新邨、太古城等等,很受上一代的用家歡迎,實用嘛!

年青一代似乎對居住面積要求不多!…看看現在的新樓盤,早幾年見到面積不到300呎的單位,我們已經嘩然!誰知隨着樓價不斷上升,近年的新樓更加出現不到200呎的單位,與舊樓劏房無異,甚至更細,很多前輩都覺得奇怪,這些單位怎麼會有人買?結果賣翻天,前輩都大跌眼鏡!

賣了又如何?很多前輩都睇淡,這些單位沒有人承接,誰知買賣、租務都常活躍,節目中的嵐山單位呎價屢創新高,前輩們又再大跌眼鏡!年青人跟上一代確實不同,他們不是大家庭,都是一、兩個人住而已,雜物也不多,因為很多雜物都放在老家,又或者放在迷你倉,2、300呎就夠,情願揀新樓、揀熱炒屋苑,買細咗、買貴咗都冇所謂。

新界樓 市區盤 自住 投資 揀樓 置業入門 香港樓市2018
市區交通方便,即使是舊樓,亦獲年長一輩人垂青。

再講位置

經常聽見身邊的長輩這樣說!仲Work唔Work?…
「買樓最緊要睇Location!」
「有得揀梗係揀市區啦!」
「港島樓最好,新界呢啲偏遠地方,升到嗰度已經係水尾!」

上一代較重視Location!…可能以前交通不發達,筆者這一代80前,兒時還沒有地鐵,每年的清明、重陽,要到和合石拜山,簡直就是遠足旅行!屯門?元朗?直頭唔知响邊!

如果住在新界,要到中環、銅鑼灣上班,隨時要花兩、小時搭車,來回就是三、四小時,所以Location更顯得重要。所以身邊很多前輩,情願住舊樓,也要住在市區。住慣了,老朋友、生活圈都在這,就不願搬了。

年青人對於Location很模糊!…

時代不同了,交通網絡越來越完善,就算住在屯門,要返中環也有特快線,再加上城市發展越來越成熟,返工也不一定要到中環、銅鑼灣了!九龍東有CBD2,九龍西亦有高鐵有新商業區,新界有多個自由行消費熱點,到處都有工作機會。

最重要的是,由於土地供應少,到處都有地王,個個新樓盤都說自己交通方便,住遠少少也沒有甚麼大不了。反而由於週邊地區土地較多,有更多大型屋苑,形成一個生活小區,環境比市區舒服,就搬了。

再講樓價

經常聽見身邊的長輩這樣說!年青人倒沒想過…
「呎價咁貴?唔抵喎!」

「租金回報咁低?有咩事守唔住喎!」

上一代投資者買樓懂得計數,也重視回報!…買樓會睇呎價、睇租金回報,如果偏遠地方的樓,呎價仲貴過市區,又或者發覺物業的租金回報太低,他們會很理性地跟自己說:「呢層樓唔抵買!」

買新樓半新樓 買貴了也不知

年青一代似乎沒有這個概念!…看看現在新界區的上車屋苑,例如沙田第一城、河畔花園等熱炒屋苑,呎價已經直撲2萬了,比很多樓齡若、質素相若的市區樓,甚至港島樓還貴,無論是以Location來分析,還是以租金回報來分析,都計唔掂數!

但是交投仍然非常活躍,仍然不斷追價!…這也難怪,政府的辣招令到全城缺盤,很多三、四線地方,明明唔值這個價,但因為冇盤冇得揀,照樣炒高,例如最近400萬盤近乎絕跡,最後的一些400萬盤例如新界西北的單幢樓,呎價都炒到1.4萬,點解?

除了政府辣招,缺乏買樓知識都是買貴樓的原因!…年青人、還有支持他們買樓的父母,沒有認真地了解樓市,沒有理性分析也是問題所在,很多年青人都抱着人有我有的心態,買樓之前沒有到處睇樓,報紙雜誌講十大屋苑,就只去睇附近的幾個大屋苑,沒有用心去比較過,又或者去買新樓、半新樓,買開心,買貴了也不知!

自住可揀市區舊樓

如果買來自住,可以揀一些市區舊樓,低水抵買。
如果買來投資,就唔同啦!市區舊樓…年青人不會追價,升幅會比較慢,將來出貨難度也較高。

編按:作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」、「蝸居宅急變」及「Ben Sir 睇樓團」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。