拆息抽升又如何 下半年加息 樓價繼續升?| 香港樓市2018

拆息抽升又如何 下半年加息 樓價繼續升?| 香港樓市2018

隨著美國加息步伐加快,今年本港利率上調之聲高唱入雲,當優惠利率調升時,樓按息率亦將伴隨上揚,供樓者負擔無可避免要加重。然而,以目前本港息率仍處低谷,美國加息步伐也不會太快下,本地息率即使調升,樓市因此所受壓力仍有限,料樓價在今、明年內仍穩中有升。
撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室

加息無有怕 樓價仍穩中有升

快將步入下半年,市場最關心莫過於本地利率走向。

美國聯邦儲備局6月加息後,市場預期今年全年加息次數將由三次增至四次。另一方面,美國加息周期開展以來,香港已連續七次未跟隨加息。

在港、美息差擴大下,3月開始資金已陸續流走,本地銀行體系結餘由4月中時接近1,800億元,到本週三(6月20日)降至接近1,100億元,短短兩個月下跌近700億元。

供樓負擔無大增之慮

同時,本地銀行同業拆息(Hibor)不斷上升,特別是一個月拆息,由4月初時徘徊於不足1厘水平,上升至本週三的1.77厘,導致以Hibor計算供款的按揭利率(H按),已達到銀行規定「鎖息」上限的2.15厘。

銀行公會署理主席梁兆基日前揚言,美國已先後加息七次,但本地銀行體系結餘仍然逾1,000億元,在資金仍充裕下,香港息率暫未跟隨,未來要看資金流向是否令本地拆息長期高企。

然而,他坦言港息已上升已至臨界點,港息隨美息上升是早晚的事情,雖然難以預測本港加息時間,但若美國今年再加息兩次,本港有機會在年底前調升息口。

野村證劵也發表報告,預計香港銀行有機會在下半年調升優惠利率,但相信暫時只會調升一次。

不難想像,在港、美息差持續擴濶下,資金隨時再流走,當銀行體系結餘再減數百億元時,加息幾已沒有懸念,供樓人士享受了多時的超低息時代快將終結。

不過,縱使息口趨升,按目前走向,本地加息幅度將有限,供樓人士的實際負擔,暫時看不到會大幅增加。

美國加息 優惠利率 樓市 加息 樓價 拆息
野村證劵也發表報告,預計香港銀行有機會在下半年調升優惠利率,但相信暫時只會調升一次。

如一個市值450萬元的物業,假設支付四成首期,供款期20年,息率暫以2.15厘計,每月供款約13,851元。

倘若加息半厘,也不過每月多付655元。

即使供款利息在年內上升1厘,每月供款也不過多付1,327元,相信絕大部份供樓人士仍然應付有餘。

當然,利用二按的供樓人士負擔會多一些,但也不致於構成大壓力。按金管局對於供樓者進行的壓力測試,即使加息3厘,供款原則上不會超出月薪的一半。

經濟好壞影響更關鍵

市場仍預期,美國來年將再加息三至四次,若按此步伐,香港息率的上升幅度肯定有限;在此情況下,本地樓市所受衝擊微乎其微,除非美國加息次數大大提升,那就另當別論。

事實上,加息通常是經濟理想的環境下才出現,經濟若上行,通常樓市也同步而上。

回顧2004至2007年的上一次加息周期,當時本港樓價非但沒有調整,反之拾級而上,很大原因是香港經濟在1997年後下滑,至2003年沙士跌至谷底後,經濟開始復甦,加上內地推出自由行,本地經濟呈爆發性上升。

故此即使在息率調升下,當年樓價也未受影響。由此亦可見到,經濟環境的好壞,對樓價的影響遠較加息來得關鍵。

美國加息 優惠利率 樓市 加息 樓價 拆息
加息通常是經濟理想的環境下才出現,經濟若上行,通常樓市也同步而上。

目前香港經濟雖未像2003年後出現井噴式上升,但基調依然穩健,零售業表現持續改善,暫時未見有大問題。

內地方面,企業表現仍然穩定,債務情況也沒惡化,即使中美爆發貿易戰,現階段對實體經濟衝擊未算太大,除非未來貿易戰規模持續擴大,才有可能對內地經濟構成大打擊,繼而影響香港經濟。

市場普遍認為,加息暫時對樓價影響極之有限。

中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄估計,美國加息步伐不會太快,加幅也不會太大;反之,美國加息實際是反映經濟增長。

他相信本港銀行即使跟隨加息,也難以改變樓價上升態勢,畢竟本地剛性需求大,特別是對小型單位的渴求。不過,他也認為,加息有可能會減低樓價上升幅度。

專家續看好全年樓市

銀行公會署理主席梁兆基也表示,現時主宰本地樓市是供求不平衡,資金成本並非最大影響因素。

華僑銀行的報告指出,香港的利率上調速度和幅度,仍然是較為溫和,預料樓市不會受到大衝擊。

另外,近期推出的新樓盤,均出現超額認購情況,市場對新盤的需求熾熱,很大程度是反映對經濟前景有信心,以及市民對工資增長樂觀,是以為樓市帶來強勁支持。

美國加息 優惠利率 樓市 加息 樓價 拆息
近期推出的新樓盤,均出現超額認購情況,市場對新盤的需求熾熱。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓認為,暫時港息仍未隨美息上調,即使今年內本港要加息,估計對樓市影響依然輕微。

她指出,新盤近期陸續推出,銀行為爭生意,料最快也到下半年才上調按息。

再者,銀行對加息仍保持觀望態度,特別相對於2009年前的銀行體系結餘,目前仍未有加息的迫切性。

劉圓圓稱,香港經濟繼續穩健,未來縱然加息,幅度相信會較溫和,每次在25點子至50點子水平,對供樓人士的負擔未構成大壓力;估計下半年樓市會穩步上揚,全年樓價可升逾一成。

市建局盈餘見頂 未來試行資助房屋

樓價迭創新高,連帶市區重建局也錄得豐厚盈餘,2017/2018年度達120億元,但該局主席蘇慶和強調,市建局的財政收入已到頂峰,未來難再有可觀進帳。

蘇慶和解釋,市建區去年錄得龐大盈餘,主要是中環嘉咸街商業項目出售價格理想所致;然而,目前再難覓得具重建潛力的舊區,加上該局持有的商業土地絕無僅有,在可見未來難如今年般,可取得如此大筆進帳。

相反,市建局要動用上百億元資金進行收購,以目前樓價高企情況,倘樓價下調,不排除會出現高價收購而低價出售,未來或要借貸也說不定。

就如位於旺角洗衣街的Skypark,即使近年樓不斷上揚,但卻成為市建局首個虧損的項目。

另外,該局行政總裁韋志成表示,為協助市民解決置業困難的問題,正研究以低市價出售物業,首個項目將會是馬頭圍道/春田街,市建局會自行發展。

然而,考慮到有機會被人炒賣,該局會設置禁售期限制,並因應未來維修事宜,有可能要求買家購入單位後,需要注資大廈維修基金。

目前市建局的項目均與發展商合作,未來會否多採用馬頭圍道項目的自行發展模式,則要進一步商討。

市場認為,若市建局採用自行發展模式,又以優惠價出售,對該局的財政負擔會構成相當沈重壓力。

估計市建局未來仍是要與發展商合作的項目為主,再以自行發展為輔,透過與發展商合作項目取得的盈利,轉而補貼資助項目。

體驗1分鐘貸款批核 隨時提款話咁易

平遊東京不是夢!最平住宿喺晒呢到

去大阪想搵住宿?識睇一定睇呢到!

去首爾掃貨住邊好?入嚟幫你格價搵至抵住酒店!

短trip遊台北叉叉電,即訂平、靚、正住宿出發!

去旅遊想搵住宿?識睇一定睇呢到!

延伸閱讀:

80後港女做日本代購月賺9萬 80萬日本買樓做業主

施永青自認估錯市 樓價升到你迷信 今年睇升20%