陽光房產  穩健收息之選

陽光房產 穩健收息之選

陽光房地產基金(00435)是2006年成立的房地產信託基金(REIT),並在同年於聯交所上市,發行機構為恒基地產(00012)。陽光房產每年將最少90%用於派息,因此是一個不錯的收息工具。

持有房託就如同持有物業收租一樣,內裏包含著一個多元化的物業組合。而陽光房產投資於香港的寫字樓及零售物業。寫字樓分布於中環、灣仔、上環、尖沙咀等地,而零售物業則位於上水、將軍澳、元朗等。寫字樓與零售的所佔的比例,以估值計大約各半。

陽光房地產基金簡介
每股派息:0.22元
息率:5.4厘*
市值:66.18億元*
行業:地產
集團主席:歐肇基
大股東:李兆基(22.91%)
*數據截至2016年4月6日收市

2011至2015年營運數據
收益:5.3/5.8/6.3/6.9/7.5(億元)
可分派收入:2.6/3.0/3.1/3.4/3.8(億元)
資產淨值:82.6/90.2/105.3/114.9/131.0(億元)
每單位派息:0.176/0.17/0.177/0.2/0.22(元)
派發比率:90.5/91.3/93.1/94.8/95.9(%)

陽光房產  穩健收息之選

物業資產長期增值

香港地少人多,所以土地必然是有價值的資產。長期持有物業已經有不錯的回報,而包裝成房託的物業組合,往往有一定的投資價值。

但要注意,不少房託在上市時都會定價較高,令投資價值減低。不過,只要不在上市時首兩年投資,基金價格漸漸就會返回真實價值,價格會較為合理。

陽光房產的物業組合包括寫字樓及零售,寫字樓有甲級及乙級,甲級有灣仔的陽光中心,而乙級則包括北角、上環、少沙咀、旺角等地的寫字樓。

在零售物業方面,當中包括市區如北角、紅磡、尖沙咀,以及新市鎮,如上水將軍澳、元朗等地的商場。綜合來說,物業的質素雖然不是最優質,但都算是中等優質程度。

雖然如此,但陽光房產回報不差。自2006年上市,集團物業收入淨額有複合增長,每年為9.6%,而資產淨值的複合增長,每年則為11%,兩個數字均處於高水平。

這反映香港的商業區不斷擴展,由於市場供不應求,乙級寫字樓租金亦有相當的增長,而擁有甲級及乙級寫字樓的陽光房產,回報不俗。

陽光房產  穩健收息之選
陽光房產  穩健收息之選

財務及資產質素提升中

陽光房產多項數據都能持續增長,無論是租金收入及可分派的股息,都有不錯升幅,平均租金由2010年的27.9元一呎,升至2015年的41.1元一呎,而資產淨亦同樣有理想的升勢。

在成本對收入比率方面,陽光房產能保持下降情況,由2011年的23.5%,下降至2015年的22.2%。負債比率多年來持續下跌,由2011年的30.6%下跌至2015年的22%,財務情況健康,可見陽光房產的質素不差,並且在提升中。

陽光房產的租用率甚高,多年保持在98%以上,而2015年的租用率為98.5%,與去年相約,處於甚高的水平。可見在市場需求、物業地點不差及管理不錯的因素下,租金回報理想。

不過投資者要明白,房託的增長主要源於內部,而向外擴展能力則有限,這令升值潛力不會太大,因為難以創造出再投資的效果。

由於陽光房產將逾九成的可分派收入作派息,因此保留的資金較少,所以發展有限,這亦是房託的特點。雖然陽光房產都會買賣物業,但最主要的回報,都是現時的物業組合,而當中核心物業的變動不大,故往後若要提升收入,很大程度依賴這組合的租金提升。

陽光房產  穩健收息之選
陽光房產  穩健收息之選

陽光房產  穩健收息之選

息率逾6厘始好買

從長遠及超長遠的角度看,香港的寫字樓及零售市場仍會處於求過於供的格局,故長遠租金仍會平穩上升。當然中短期會有上落,中期調整亦已出現,但長遠而言,香港的房託一般都有一定的價值。

綜合上述的財務數據,以及陽光房產所持有的資產,都反映其資產質素保持上升,雖然質素不是最高級,但都是有質素的物業。而隨著香港的商業區不斷擴展,擁有乙級寫字樓的陽光房產反而更有增長的動力,令此房託有穩中求勝的效果。

投資策略方面,會以收息為先,基金價格增值為副。雖然預期基金價格長遠都會平穩上升,但投資者最好以收息的角度來評估此房託,始終這房託不會有很大的升幅,因此較適合中低風險、追求股息的投資者。

由於房託的市場估值,基於租金及物業市場,而這在中短期必定有上落,因而會令陽光房產的基金價格波動。投資者要避免在過高的價位買入,因這會拉低息率回報。

若息率回報少於6厘,這反映基金價格過高,回報率有限,投資者可利用這作為其中一個評估平貴的指標。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)