坐擁優質物業  太古地產長線投資一流

坐擁優質物業 太古地產長線投資一流

太古地產(01972)是香港及內地的綜合地產發展商、業主及營運商。簡單來說,業務分三個部分:物業投資、物業買賣、酒店投資。

物業投資即是長期持有物業,持續收取當中的租金,以商廈及商場為主,這是太地的主要收入來源。而物業買賣即發展物業以出售,賺取其中的利潤。

太古地產企業簡介
市盈率:8倍*
每股盈利:2.41元
市值:1,150億元*
行業:地產
集團主席:史樂山
大股東: 太古股份有限公司 (82.00%)
*數據截至2016年4月27日收市

2011至2015年營運數據
租金收入:86.5/91.2/97.9/104.6/108.6(億元)
總收入:95.8/140.5/129.3/153.9/164.4(億元)
不計物業公平值變化盈利:46.1/65.7/61.0/70.8/70.2(億元)
物業公平值變化:205.0/121.8/64.3/24.3/70.6(億元)

盈利:251.1/187.5/125.3/95.2/141(億元)
ROE:15.0/10.2/6.3/4.6/6.6(%)

坐擁優質物業  太古地產長線投資一流

擁優質資產

香港地少人多,在人口不斷增長,但土地不會增加的前提下,土地必然是有價值的資產。較為優質的地段,資產價值當然十分高,而這些資產長遠升值的能力往往較普通的資產高。

坐擁優質物業  太古地產長線投資一流

太地有物業投資及物業發展部分,無論在收入及盈利貢獻方面,逾七成至八成都是來自物業投資,即收租的部分。這部分就是持有商廈及商場物業,以長線擁有、租金收入來劃分,商廈與商場物業的比率大約為6:4,由於地段優質,不止物業能升值,長期租金亦會保持上升的狀態。

商廈物業方面,主要有太古廣場、太古城中心、太古坊辦公樓、港島東中心等,樓面面積總計逾1,000萬平方呎,2015年出租率平均為99%,情況理想,而這些商廈物業無論在地點以及租金回報方面都是理想的,而太地這部分的組合十分優質。

在商場物業組合方面,主要有太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉等,總樓面面積約280萬平方呎,租用率為100%。由於太古廣場購物商場、太古城中心不止處於優質地段,而且定位是中高級,佔了太古地產商場組合的大部分,可見太地無論在商廈及商場物業方面,大部分均是優質資產。

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坐擁優質物業  太古地產長線投資一流

與房託不同

香港有不少房地產信託基金,領展房產基金(00823)、陽光房地產基金(00435)等,這些房託就是持有一個物業組合收租,並且將逾九成的可分派收入,以股息形式派給投資者。

太地持有龐大的物業組合,而大部分收入都是來自租金,因此看似有點像房託,但其實兩者並不相同。

首先,太地除持有物業收租外,亦有發展物業,即是做物業買賣。而太地與房託最大的分別是,太地不會被限制要將大部分租金收入派出,而是可以自行決定。

就近幾年來說,太地不計物業重估的利潤,盈利大約為60億、70億元,而分派的股息每年約30億、40億元,管理層表示派息政策保持約一半的派息率。

對投資者來說這有好有壞,投資者要明白各股票的特點,若追求股息現金流的,太地就未必是最好的選擇。

雖然太地不少收入來自收租,但派息比率不及房託,而且息率不高。而這股的優勢,除持有優質資產外,亦是往後的發展,因為太地不將全部盈利派出,而是保留一半作再投資的用途,這會帶動往後的價值提升,以及股息的增長。

海外發展成增長動力

在地產行業中,太地不止有規模優勢,而且在發展大型綜合項目方面,有相當的技術及經驗,這亦是此企業的其中一個獨特之處。

太古城已落成了幾十年,現時仍保持相當的質素,就算到了今天,外國仍有不少地產商,特地到太古城,參考當中的建設模式。這個集合了住宅、商廈、商場的大型綜合項目,令內裏成為自給自足的城市。而這種發展大型綜合項目的能力,正正是太地的優勢。

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往後較大型,能為太地帶來較大的增長,都是來自內地及海外項目。太地將在香港發展大型綜合項目的技術與經驗,應用於中國大陸。集團分別於北京、上海、廣州、成都的優質地區,持有五個大型綜合項目的權益,當中不少已落成。

到全部落成後,太地以權益計,內地部分的樓面面積總計有近1,000萬平方呎,2015年估值逾500億。這些都是一線城市中的優質地段,往後的價值及租金回報,在長遠都能保持上升。

此外,太地亦有在美國發展,如正在發展的邁阿密Brickell City Centre綜合發展項目,樓面面積達400萬平方呎。

綜合分析

太地持有優質的物業組合,加上定位於中高檔次, 租金回報理想,加上物業組合有相當價值,長遠計租金會保持上升,當然中短期一定有上落。

另外,由於太地有發展大型綜合項目的技術與經驗,成為獨有優勢,無論是發展中國大陸的項目,又或是外國的項目,都能為太地帶來理想的回報,這亦會令往後的總租金收入不斷向上。

因此,太地有相當的質素,是一隻優質股,長遠投資有一定的回報。當然,這類優質股的股價會處較高水平,要在便宜價買入並不容易。

以息率計,現時只有3.5厘,不算太吸引。市盈率方面,若果不計物業重估,2015年盈利為70億元,以此推算市盈率約16倍,處合理水平。雖然現水平都有投資價值,但若想在便宜價買入的投資者,則要抱較大的耐心,等股價有所回調才投資。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)