劈價潮湧現 11月樓市定生死 | 香港樓市2018

劈價潮湧現 11月樓市定生死 | 香港樓市2018

【劈價潮湧現】今期「封面故事」出版日恰巧是金融海嘯爆發十週年。由當時至今,港樓與港股的表現天與地。期間港樓市狂升173.4%,惟期內以恒生指數為代表的港股僅升41%。
撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室

所謂花無百日紅。早前氣勢一時無兩的樓市,近日竟爆發劈價潮,沙田第一城實用面積約284平方呎的單位,叫價由580萬元劈價至500萬元成交,亦較同類單位早前成交價598萬元大減16%。

上述例子僅屬滄海一粟,相信類似劈價成交陸續有來。

除港股跌跌不休外,紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮及祥益地產總裁汪敦敬解釋觸發劈價潮的各類因素。

他們更分享上車貼士,作為樓市用家的你不容錯過。

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香港樓市正步入轉角階段。

股死樓價跌 劈價盤湧現

1921期「封面故事」(2018年8月25日出版)提及當港股出現顯著下跌的時候,樓市亦要調整。

當時恒生指數尚處於27,671點水平,惟事隔三個星期恒指已經低見26,219點,難怪二手盤爆發劈價潮。

如果參考上世紀90年代至今的樓價及恒指走勢,當股市出現顯著調整,樓價亦會同步下跌。

最顯著例子是1997年亞洲金融風暴、2000年科網股泡沫爆破、2008年金融海嘯及2015年「港股大時代」結束後,均見樓價調整。

11年前的2007年10月30日,恒指高見31,958點的歷史高位後開始拾級而下,最低跌至10,676點的期內低位,調整幅度最多達67%。

中原城市領先指數亦在2008年3月31日至4月6日這個星期升至73.75點的高位。

惟隨雷曼兄弟在該年9月15日宣布破產,樓價跌至該年12月中旬的56.71點始見底回升。由股市深度調整帶來的負財富效應,令樓價在短時間內回調23%。

發展商嘉華國際(00173)財務總裁林鋈鎏笑言:「股市和樓市有某程度的相關性,隨著股價下跌,置業人士感覺財富縮水,可能增加取用發展商提供的二按,因為置業人士不想出售股票以確認虧損。」

一手樓供應充裕

隨恒指一度跌至14個月以來低位,樓市亦出現劈價潮。

嘉湖山莊樂湖居10座G室的三房單位售價竟是以兩房價出售,原本叫價600萬元,最後以580萬元成交。

惟今年7月樂湖居1座F室的兩房單位成交價高達589萬。換言之,劈價潮已令三房單位價格低過兩房價。

而另一個上車樂園沙田第一城,樓價亦見淪陷。

在一個月內急跌10%。其實,各區不論私樓、已補地價的居屋自由市場及未補地價的居屋第二市場,均見劈價成交。

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紀惠湯文亮指出劈價潮有兩個意思。

第一個意思為樓盤已經放售一段時間,無人睇也賣不走。如果等錢洗,他們就要劈價。近年有人多買一層住宅,惟供兩層樓相當辛苦,結果要沽售舊有的樓宇紓壓。

第二個意思是有人向財務公司借錢,惟他們還款能不足,僅靠資產升值借錢,結果愈借愈多,加上財務公司收取的利息高,借款人會陷入無底深譚。

借款人持有的物業隨時已被加按三次。

財務公司會建議借款人出售物業還債,惟到樓價跌的時候,借款人就會發覺難以出售,也是近日屢屢出現劈價成交的原因。

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紀惠湯文亮指出,樓價明年有機會再跌10%。

祥益汪敦敬指出,要分楚樓市調整與劈價潮是短暫性還是結構性。

如果將住宅分為600萬元以下及600萬元以上兩個市場,估計600萬元以上的私樓有機會調整至2019年年底,因為這個市場相對容易受新盤供應所影響。

參考運輸及房屋局提供的最新數據,未來三至四年可提供的私人住宅單位數目達93,000伙,當中包括已落成樓宇但尚未出售的單位約9,000伙,撇除已售出樓花的建築中單位約84,000伙及已批出土地並可隨時動工項目約17,000伙。

汪敦敬認為可以想像未來一段時間一手樓供應充裕。

汪敦敬指出,600萬元以下的私樓,包600萬元的三房及500萬元的兩房單位不會受一手盤供應所影響太多。

樓價跌15%

汪敦敬估計尚有一至兩個月時間調整,相信到11月這個類別的住宅,包括居屋,其成交就會恢復。

因為新一輪居屋將於11月重新出籠,該批居屋的折扣率由七折下調至五二折,售價介乎118至468萬元。

該批居屋售價最貴的單位為長沙灣凱樂苑,在未調低折扣率前的售價為630萬元。

汪敦敬解釋,好像新居屋抽籤,其實並無增加供應,只是增加了需求。

由此路進,相信今次新居屋的向隅者眾,估計他們最終會轉投居二市場、居屋自由市場,以至私樓市場。

汪敦敬補充,11月市場應該完成調整,屆時樓市購買力會重投市場,現時的放盤亦好大機會被消化。

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祥益汪敦敬表示,未來一段時間一手樓供應充裕。

如果觀點符合以後市況發展,樓市成交會恢復,二手盤被消化後就會完成調整。

不過,倘日後樓市走向不符預期,則會演變為較長時期的調整期。

湯文亮認為今年樓價會跌5%, 明年再跌10%。現時他最擔心屆時連樓市好友也會加入唱淡的行列。

不過,倘樓會跌15%,而政府又放寬逆週期措施,讓年青人有能力支付首期買樓,屆時就會有樓市用家入市。

其實,現時左右樓市走勢的因素大部分都看得到,如貿易戰、供應增加、加息。

惟湯文亮仍然相信樓價仍要調整,因為樓價經過多年長期上升後,已經脫離承受能力,樓價出現調整也屬正常。

空置稅殺到 發展商四招變陣

二手盤出現劈價,而發展商因應特首林鄭月娥提議實施空置稅,改變售樓策略,以減低空置稅的殺傷力。

新推行的空置稅向空置6個月以上,並未作居住或出租的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」,相當於樓價的5%,直接推高發展商的銷售成本,及打破了發展商待價而沽的營商手法,因此發展商為應付空置稅,鑽研出以下招數。

第一招,集中先推售現樓新盤, 盡量把手上空置單位數量減少。

以新鴻基地產(00016)為例,近兩個月開售的項目均屬現樓項目,包括匯璽Ⅱ、PARK YOHO Milano,及Grand YOHO第二期等。

自公布空置稅後,根據整體一手私人住宅銷售數字,新盤成交數目差不多達700伙,數字明顯較公布空置稅前為高。

第二招,把現樓改成租盤。例如新地把旗下位於北角項目海璇第6座的全部140個單位,以服務式住宅形式出租。

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發展商加佣應戰

第三招,發展商可把正在施工的樓盤建築期拖到最後期限,或者嘗試用天氣因素調整樓宇落成時間,既可避過空置稅,也可拉長等待樓價升值的時間。

第四招,提高地產代理交易佣金,增加地產經紀銷售誘因。在過去兩個月期間,統計有超過10個樓盤加佣予地產代理促銷,例如為了促銷荃灣柏傲灣,發展商把原有佣金由3%升至7%。

另外發展商亦把何文田KADOORIA的原有佣金由6%加至8%。

地產代理立即加多兩錢肉緊推銷。根據成交紀錄冊顯示,8月至今促成8宗成交,套現約近7億。

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面對林鄭推出的樓市稅收辣招,發展商總有層出不窮的辦法避稅,同時政府亦難以杜絕所有灰色地帶。

另外在徵收空置稅時,發展商應有辦法把稅項轉嫁予買家,如調高單位價錢出售。因此想要樓市跌至大眾可承擔的水平,政府還需從其他方面入手。

不過,祥益汪敦敬所言,推出空置稅為首度針對樓花市場供應的辣招,其殺傷力在於可以加辣。若然如此,樓花市場銷情將會步二手市場後塵,樓花銷量減少。

嘉國林鋈鎏表示,仍然以貨源輪轉形式賣樓。策略是只要一取得預售樓花同意書就馬上賣樓。

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近日部分發展商上調代理佣金比例。

加息遇上貿易戰  左右樓價走勢

二手樓爆發劈價潮,發展商亦想方設法促銷,其實還有兩個因素會左右樓市走向,分別是貿易戰及加息。

下文繼續邀請紀惠湯文亮、祥益汪敦敬及嘉國林鋈鎏齊齊為大市把脈。

樓價由供給與需求主導,如果再細看和需求相關的因素,利息走向為發展商及置業人士所關心。

參考芝加哥商品交易所的利息期貨指數的數據推測,9月美國聯邦儲備局加息機會高達95%,而12月加息機會亦達75.4%。

而截至明年9月止,美國還有1至2次機會加息。

嘉國林鋈鎏笑言,上週香港有數以百計的市民睇樓,相信他們入市前不會沒有預計過加息對供款的影響。

林鋈鎏表示與銀行界相當熟絡, 不時交流對加息的看法。參考銀行界人士的看法,9月美國加息,香港最優惠利率(P)上調亦「無走雞」。

不過即使12月美息再度上調,林鋈鎏引述銀行銀人士意見,屆時P息未必會跟加。至於明年港息亦只會加1至2次。

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嘉國林鋈鎏表示貿易戰這個負面因素會慢慢反映於樓市。

事實上,香港大銀行吸納香港大部分的存款,不調整P息是合符他們的利益。

因為倘上調P息,連活期存款利息也要一併上調,屆時大銀行利息支出增加較為顯著。

故他們傾向盡量不上調P息。不過,細銀行在市場上拆入資金成本有上升壓力,利錢收窄,所以上調P息意欲較高而已。

他強調,加息對樓市並非沒有影響,只是心理影響大過實質影響而已,可能供樓人士減少一次外出用饍的機會而已。

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樓市連升多年,近日出現疲態。

供款急增要賣樓

不過,湯文亮則表示擔心,尤其是早前借入高成數按揭的買業人士。

根據湯文亮的理論,啟動加息期就有機會追加。他擔心有些業主頂不住按揭供款支出上升而賣樓。

他舉例指出,如果借600萬元按揭,每次加0.25厘的支出都會增加按揭供款。如果加息加足2厘,利息支出大增。倘每個月要多付數千元的利息,會對家庭形成財政壓力。

相反,買樓人士只會關心手頭有限資金能否應付首期,利息支出增加反而不是首要考慮問題。

因為近年金融管理局推出逆週期措施,規定置業人士支付足夠首期,令資金有限的上車人士捉襟見肘。

如樓價介乎超過400萬元至低於600萬元的住宅,首次置業人士向按揭證券公司購買按揭保險,始能借樓價八至九成作樓按。

湯文亮亦告誡置業人士切勿向財務公司借錢,因為一定會無命。財務公司本身息高,加上一按加息,勢令到置業人士供款百上加斤。

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上車客最關心銀行能否批出高成數按揭。

貿易戰影響浮現

除加息外,有分析指貿易戰會影響樓價。林鋈鎏表示,樓價暫時「抖一抖」為相當合理的看法。大家看到貿易戰影響,即使無實質影響,亦會有心理上影響。

如果貿易戰持續,相信會影響香港某些行業, 這個因素慢慢都會在樓市反映。

早前湯文亮發表文章,指內地人對於貿易戰的風險意識較港人為高,無論企業或者個人都預留足夠資金作防守。

由於樓市缺乏內地資金支持,如果市場上仍有論調指貿易戰對香港樓市無影響,湯文亮慨嘆無話可說。

湯文亮指出,中美貿易戰會持續一段時間,內地與美國都會重傷,只不過內地可能傷過美國。

現時美國對內地施壓,猶如美國展開越南戰爭,高峰時派50萬美軍進駐越南,引發美國反戰情緒。

現時美國對內地發動貿易戰亦引起美國當地不少反對聲音,因為涉及當地居民的現實經濟問題。雖然中國出口令美國損失,倘將美商的廠房從內地搬至其他

國家,後者都識得向美商徵收不同的稅項,屆時在內地以外的國家設廠的實際成本隨時高過在美國生產。

何況,這些國家未必有購買力採購美商的商品。此外,工廠搬回美國涉及工人賠償問題。

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9月份加息左右樓價後市走向。

事實上,早前美國總統特朗普在社交媒體中表示準備好對總值2,670億美元內地入口美國貨品徵收關稅,較早前計劃的2,000億美元貨品徵稅有所增加。

不過,近日美國又邀請中方部長級官員展開貿易談判,而內地商務部亦表示確有其事。

中美貿易戰暫時出現轉機,對香港樓市的影響尚要觀察。

不過,有意置業人士眼見出現劈價潮,開始按奈不住,躍躍欲試上車。究竟現時置業要考慮什麼事項,將於下文詳細交代。