新盤劈價 樓花盤罕售 樓價仲會唔會跌 教你咁睇 | 香港樓市2018

新盤劈價 樓花盤罕售 樓價仲會唔會跌 教你咁睇 | 香港樓市2018

【樓花盤】息魔殺到,各區樓盤錄得劈價求售成交。當中筲箕灣逸瑆更出現大減97.2萬元或一成單位。紅磡環海.東岸亦罕見地湧現逾130個「未收樓、先放售」樓花。到底樓價還會否再跌?專家教路睇有三個因素分析。

撰文:麗爾 |圖片:新傳媒資料庫

被市場形容為「劏房之城」的紅磡環海.東岸,早在入伙前市場已湧現逾130個「未收樓、先放售」的樓花放盤。政府早年為打擊炒賣風氣,便出招禁止樓花期轉售物業。據悉樓盤因屬舊契項目,可獲豁免樓花期內禁售限制。

率先推出拍賣的單位為1C座高層D室,實用面積230方呎。開價528萬元,呎價22,957元。將於本月10日由黃開基拍賣行推出。

原業主2015年以逾480萬元購入,如以底價拍出,開價只較買入價高8%。資料顯示,是次拍賣盤是環海.東岸9月5日開售的首批單位,業主選擇以俗稱「滴滴金」或「月供首期」方式供樓(入伙前先支付樓價20%),簽訂正式買賣合約時先付10%定金,餘下10%定金,須於600天內分10期繳付,每月供款1%(4.872萬元)。

環海.東岸放盤有增無減,隨着入伙在即及加息,由上月約120個增至本月逾130個,入場費450萬元。屋苑部份放盤呎價低於2萬元,包括1A座低層H室一房,叫價630萬元,呎價19,565元。
資料顯示,除了環海.東岸外,近期亦有不少新盤屬舊契項目,如新世界(0017)北角柏蔚山、恒地(0012)長沙灣單幢曉珀、同系北角維峯‧浚滙等。

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隨着入伙在即及加息,環海.東岸放盤由上月約120個增至本月逾130個。

筲箕灣逸瑆為加息後首個新盤劈價賣樓, 該屋苑屬麗新(0488)與市建局發展項目。上個月起開售至今僅賣出5伙單位。發展商見銷情量欠佳,便修改2號價單將涉及12伙大幅劈價出售,減幅普遍達一成。

發展商推出「540天升級靈活付款計劃」吸引買家入市,可獲4%折扣優惠。另外亦將兩張價單的最高折扣由原本的8%增加至11%。面對加息周期,發展商提高按揭成數吸客,由原本的一按最高7成,變為一按最高8成半。
屋苑12樓A室,實用面積386方呎。曾定價971.6萬元,大減價97.2萬元或一成至874.4萬元,呎價22,653元。扣除最高折扣11%,折實價864.7萬元,呎價22,402元。

以該單位室為例,折實價864.7萬元,首期即為129.7萬元,較原先的7成按揭,首期259.4萬元大幅降低一半。

旺角逸新於上月22日亦減價求售,28樓A室1房間隔單位,實用312方呎,連天台220方呎。由去年8月時的851.2萬元,呎價27,282元。

大減價至743.11萬元,呎價23,818元。短短一年間劈價108.1萬元,減幅高達12.7%。最高折扣7%,折實售691.1萬元,呎價22,151元。

恒地上月發售的西營盤藝里坊‧1號,錄得首宗撻訂個案。單位為8樓A室,實用面積421方呎,兩房間隔。上月22號以1200.892萬元售出,買家簽訂臨時買賣合約後,交易再未有發展,發展商沒收5%訂金,涉逾60萬元。

土地註冊處公布,9月份送交該處註冊的所有種類樓宇買賣合約共4,799份,按月下跌28.2%,按年跌36.4%。
9月份的樓宇買賣合約總值455億港元,按月下跌25.4%,按年跌19.6%。

上月份買賣合約中,住宅樓宇買賣合約共3,500份,按月下跌27.4%,按年跌37.8%。住宅樓宇買賣合約總值371億元,按月跌20.7%,按年跌18.1%。市民查冊的次數亦有下跌,共380,629次,按月跌20.4%,按年跌12.2%。

想知到底樓價仲會不會跌?本刑專欄作家Ann姐教路,3個因素將會為大家揭曉真相。

利息急升

一個與樓市有密切關係的,是利息。
近年樓價急升的其中一個原因,是因為世界各國都印銀紙,令到資金泛濫,利息偏低,供樓成本平,自然會吸引人借錢買樓。

史上供樓利息最低大約是2010年,當時我們新造按揭利率最低是H+0.65%,H不到0.3%,即是實際利率低於1%,最記得當時買一個150萬的單位,以當時標準7成按揭計,供樓只是3千多元,利息只是8百多元,但就可以租到7千多元,買一間賺一間。

如果市場利率不斷上升,升到一個點,買樓的人根本供唔起樓,又或者根本就過唔到壓力測試,個個都買唔起,就要小心。近年利息仍然偏低,雖然加息週期將至,但看不到會加很多,最多都係加1、2%,對供款來說影響不大。

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樓市有密切關係的是利息。

金融市場動盪

過往有好幾次跌市,其實都是受到金融市場動盪影響。
師傅教落,股市、樓市其實密切關係,股市先行,大約會領先三個月至半年,如果見到股市大跌,股災出現,就要小心了。看看之前幾次跌市,1997年亞洲金融風暴,2008年金融海嘯,以至2015年大陸股災,都是令到樓市下跌的主要動力。

以2008年為例,2007年底股市亦很旺,衝破30000點,後來從高位回落,然後是雷曼事件,市場恐慌到極點,股市大約先行了大半年。再看2015年中大陸股災,樓市亦隨即爆破,尤其細價樓下跌更急。想預知樓市幾時跌,可以留意一下股市幾時爆破,或者會有啟示。

回報急跌

反而最大的影響是樓價太高,租回追唔上,回報太低,收租蝕本!例如有些熱炒的上車屋苑,520萬的樓只能租1.1萬,回報只有2.5%,只要利息加一、兩次,又或者樓價再升多幾十萬,供樓利率就會超越收租回報,即是說買樓收租是蝕本生意!

如果樓價唔可以持續不斷上升,同時回報又跌,點解仲要買樓收租呢?不如賣咗佢食咗佢好過啦!就會引發賣樓潮。

當年97年其中一個劈價的理由是,供樓利息遠高於租金回報,當年收租8千元的單位,借樓要近2萬,一旦樓市調整,樓價下跌,根本守唔住,一間要貼1.2萬,五間就要貼6萬,點守?所以大家可以留意住,如果按揭利率超越租金回報,可能是跌市的先兆。