加息對按揭有4大影響 加息後20間銀行最優惠利率 一表睇晒

加息對按揭有4大影響 加息後20間銀行最優惠利率 一表睇晒

加息 周期重啟,各大銀行如滙豐銀行(HSBC)、恒生銀行(Hang Seng Bank)、星展銀行(DBS)及中國銀行(Bank of China)紛紛提升「最優惠利率」(又稱P)。目前香港分別有3種最優惠利率,分別為5.125厘、5.375厘及5.5厘。加息對按揭的影響是甚麼?本文為大家詳細分析!
撰文:MoneySmart  | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

一表睇晒香港主要銀行最優惠利率

銀行最優惠利率(%)
滙豐5.125
恒生5.125
中銀5.125
南洋商業5.125
集友5.125
渣打5.375
花旗5.375
建設銀行(亞洲)5.375
東亞5.375
星展5.375
中國工商(亞洲)5.375
上海商業銀行5.375
大新5.375
創興5.375
永隆5.375
中信銀行(國際)5.375
交通5.375
大眾5.375
富邦5.5
華僑永亨5.5

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加息 後 HSBC中國銀行細P 升至5.125厘

美國加息前,香港銀行界只奉行「細P」(5%)及「大P」(5.25%)利率。今次美國加息後,過去奉行「細P」的銀行均加息八分之一厘,包括滙豐銀行(HSBC)、恒生銀行(Hang Seng Bank)、中國銀行(Bank of China)、南洋商業銀行(NCB)及集友銀行(Chiyu Banking),則跟隨將最優惠利率上調至5.125厘。

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DBS渣打銀行大P 升至5.375厘

至於奉行「大P」的銀行,如渣打銀行(Standard Chartered Bank)、星展銀行(DBS)、花旗銀行(Citibank)及東亞銀行(BEA)等等,則同樣加息0.125%,將最優惠利率提升至5.375厘。

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華僑永亨銀行富邦銀行 P為5.5厘

是次香港相隔12年重啟加息,另一市場話題是在傳統的大細P之外,有兩家銀行將原為5.25的最優惠利率,調升0.25厘至5.5厘,有別於香港所有銀行。

此兩間銀行分別為華僑永亨銀行(OCBC Wing Hang Bank)及富邦銀行(Fubon Bank)。

若以加息幅度計,上述兩家銀行的加息幅度冠絕全城。

至於為何如此?

市場分析指,首先他們均非香港大行,故需更高利率吸客存款。

其次是兩家銀行非以按揭業務為主力,故有條件大幅加息。

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哪加息有何影響呢?分別有4方面

影響1:P按按息將上升

調升最優惠利率的最直接影響,是以P計算的P按亦會同步上調。

目前採用5.125厘為最優惠利率的銀行,P按計劃多為「P-2.75」;而以5.375厘為最優惠利率的銀行,P按則由「P-2.9」至「P-3」不等。

即目前市面上的P按實際按息,多為2.375厘至2.475厘,較加息前2.25厘至2.45厘的水平稍高。

影響2:H按封頂位上升

最優惠利率上升,亦令以P計算的H按鎖息上限(Cap rate)亦同步上升。

如目前滙豐銀行的H按計劃為H+1.3%,限息上限為P-2.65,即實際按息為2.475厘。

需注意,雖然H按的鎖息上限目前大致接近P按的實際按息,但因為目前香港HIBOR高企,金管局最新(2018年10月8日)一個月拆息為1.77,市場上的H按利率計算上已突破鎖息上限,意味著隨著最優惠利率上升,H按封頂率大有上調空間。

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影響3:發展商按揭亦加息

最優惠利率雖然是銀行官方所使用的利率,然而除銀行外,地產發展商在提供按揭時,亦會提供與銀行P按相類似的按揭計劃。

因此,在加息後,發展商的按揭計劃利率亦跟隨提升,以近日新盤,即屯門掃管笏的上源為例,發展商為準買家提供P-2.7%的按揭計劃,加息前P為5.25厘,實際按息為2.55%;加息後,據最新加推價單顯示,P已調升為5.375厘,實際按息為2.675厘。

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影響4:存款可獲更多息

加息對銀行的另一影響,是銀行能夠提供更高息存款計劃,目前渣打銀行10萬元以上新資金的一年港元定存,已為2.1%,部分銀行配合不同的存款計劃,12個月定存利率,更可見2.28厘或更高。

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圖片:unsplash