全面剖析九倉的投資價值

全面剖析九倉的投資價值

九龍倉(00004)是香港大型地產投資公司,在香港擁不少優質物業,而旗艦投資物業是海港城及時代廣場,每年都帶來大量租金收入,而九倉在中國大陸多個城市亦擁有不少物業。

九倉有數個核心範籌,除物業外,還包括酒店、通訊、媒體、娛樂業務,以及貨箱碼頭業務,旗下擁九倉電訊及有線寬頻。

九龍倉集團企業簡介:
市盈率:8.8倍*
每股盈利:5.29元
市值:1,406億元*
行業:地產業
集團主席:吳天海
大股東:會德豐有限公司 (54.80%)
*數據截至2016年7月6日收市

九倉過去五年年業績
年度:2011/2012/2013/2014/2015
收益:240/309/319/381/409 (億元)
未計物業重估前盈利:67.3/139/122/82.5/97.9 (億元)
盈利:306/473/294/359/160 (億元)
每股盈利:10.2/15.6/9.7/11.9/5.3 (元)

每股股息:1.06/1.65/1.70/1.81/1.90 (元)
ROE:15.0/19.0/10.7/12.4/5.22 (%)

業務概覽

九倉成立於1886年,現為綜合企業。以地產發展為業務的策略重點,單計九倉的兩個地標物業,海港城及時代廣場,其綜合估值就超過2,000億元。另外亦擁有荷里活廣場,以及山頂的住宅物業組合。

九倉可說是香港其中一個大地主,旗下商場的零售總額,就佔香港零售業銷售總額約一成,可見佔比絕對不少。

除物業收租及物業發展外,九倉亦擁其他業務,物流部分有葵青及深圳貨欄碼頭的部分權益,每年都有一定的盈利貢獻。

而有線寬頻及九倉電訊,因電話、寬頻及收費電視營運商之間競爭依然激烈,過往亦不見得賺得多錢,對九倉的貢獻有限,而且行業產品的價格經常調整,行業未能達至共贏情況,發展仍未見樂觀。

雖然各業務都為九倉貢獻一定的收入,但大部分的收入其實都來自物業部分。

全面剖析九倉的投資價值
全面剖析九倉的投資價值

加強發展內地

九倉近年不斷在內地加大投資,中國大陸業務所貢獻的營業額約四成(銷售物業部分貢獻不少收入)。營運中的物業包括成都國際金融中心、會德豐國際廣場、大上海時代廣場等,而多個在中國大陸的發展項目亦將逐漸落成。

於2012年中,九倉入股內地地產商綠城中國(03900),成為其戰略性投資者,九倉直接注資51億港元。九倉持有綠城擴大後股本的25%,成為綠城的第二大股東。從此舉可見,九倉的發展策略必然放眼於國內。

內地發展中的五個國際金融中心在2014至2017年間陸續落成,令商用物業及商場面積倍增,將進一步強化九倉在內地的經常性租金收入基礎。

收入平穩增長

全面剖析九倉的投資價值

九倉的營業額保持平穩增長,而接下來的數年都有中國大陸的物業落成,將為九倉提供增長動力,令收入及實質盈利都有所提升。雖然九倉不斷增加內地物業部分,但香港的物業仍是最大的佔比。

由於九倉真正的盈利大部分均來自投資物業所產生的租金收入,而當中香港佔大部分,因此兩個重要的物業,海港城及時代廣場,可說是九倉很重要的貢獻部分。這兩個地方都為旅遊購物熱點,而旅客人數中短期或許會上落,這對租金會有影響,但就長期而言,其實不會出現大跌情況。

業績方面,由於盈利包括投資物業公允值增減,而當中的數字十分大,故令盈利數字甚為波動,亦無法反映該年的賺錢情況。

因此以未計物業重估前盈利將更能反映集團盈利情況,數字有點波動,這是由於部分年份香港及內地的發展業務出現回落所至,因為每年銷售物業數字難以平均,因此其實問題不大。

至於股本回報率(ROE)方面,數字大多處於10%以上,不過這數字包含物業重估後得出的盈利因素,故實際的回報率將比這個小。不過,由於九倉以收租為主,故回報率不會太高,但卻比較穩定,而且旗艦物業處黃金地段,長遠物業價值必定優質,而長遠租金亦必然上升,回報亦為理想。

投資策略

綜合而言,九倉的主要賺錢來源是收租,而擁有物業屬優質,除兩個黃金地段商場外,亦持有山頂的物業組合、鑽石山的荷里活廣場的優質物業。而內地物業發展持續,這將帶來增長的動力。

不過,其他的業務只屬一般,例如娛樂通訊類別,行業競爭激烈,消費模式變化大,對經營者都是不利因素。由於物業部分較大,因此在整體來說,九倉的質素可說是屬中上級的。

不過,由於兩個旗艦物業海港城及時代廣場,都位於自由行主要購物的地區,而自由行下跌將對其租金產生不利影響,這點不得不注意,但這些地方的租金不會長期下跌,故這些物業仍是有相當價值。

因此,若出現有關自由行的負面消息,而令其股價出現較大的調整,這反而是很好的吸納機會,因為這企業本身質素不差,絕對有長線投資的價值。

至於現價方面,現時的市盈率為8.8倍,但由於有物業重估貢獻因素,因此未能反映真實的情況,若不計當中因素,市盈率將比這數字大一倍以上,以收租企業來說,亦算是合理。

全面剖析九倉的投資價值

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)