去展銷會睇內地樓 又靚又平好吸引 但屬新開發區 究竟有冇伏? | 舊城區 VS 新開發區 | 理財個案 | 理財解碼

去展銷會睇內地樓 又靚又平好吸引 但屬新開發區 究竟有冇伏? | 舊城區 VS 新開發區 | 理財個案 | 理財解碼

有讀者最近被親戚帶往展銷會睇內地樓,在會場上眼見展示的相片、影片,看似又靚又平。不過位於新開發區,想知新開發區與舊城區有咩分別?買樓有冇伏!
撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料室

Anthony Sir:

最近有親戚帶我去展銷會睇內地樓,在會場上展示的相片、影片,果然靚,價錢又平。
不過代理說這是新開發區。
我看見在地圖上,這新開發區好像跟最旺的地段有一定距離。
其實在這些所謂新開發區買樓得唔得呢?還是情願買貴一些,到舊區買樓會比較好?

Wally

內地樓, 新開發區, 舊城區, 大陸樓, 買樓, 展銷會
圖片:新傳媒資料室

舊城區 VS 新開發區

所謂舊城區,顧名思義是指,城市一直以來的核心區域,發展已經相當成熟,當中的物業全都可用眼看見,用腳走到。

甚至買樓之後是否有人租,二手是否活躍,基本上都可以從附近的環境及商業活動見到,相對較穩陣。

不過,也有缺點,如果是大城市,舊城區通常是人多車多、路窄橋窄、塞車塞到癲; 加上新舊交雜,環境相對較混亂,較少有大規模建設。

內地樓, 新開發區, 舊城區, 大陸樓, 買樓, 展銷會

像香港的奧運站、東涌

新開發優點是可以重新規劃,因為通常位於舊城區週邊。

由於之前可能只是農村、工業村,比較容易併購,可以大刀闊斧,大片、大片土地開發。

所以一般新開發區都會路闊、橋闊;有三、四線的行車馬路、大直路;兩旁有大型屋苑,甚至有大公園、廣場、商場,土地的規劃四四正正。

就像香港的奧運站、東涌,不但簇新,而且環境較優勝。

內地樓, 新開發區, 舊城區, 大陸樓, 買樓, 展銷會
圖片:新傳媒資料室

缺點是規劃未必能兌現

新開發區賣的是概念,所謂概念,即是未搞掂!

尤其是開發初期,價格仍是低水的時候,週邊很多配套未成熟。

甚至是無人、無車、無樓,橋未完工、路未通、鐵路又未到,四周圍荒蕪一片。

如果到現場看,正常人應會不敢買。

內地樓, 新開發區, 舊城區, 大陸樓, 買樓, 展銷會
圖片:新傳媒資料室

但在展銷會場,銷售人員站在地圖前指手劃腳,七情上面。

這邊有公路,那邊有地鐵,發展商買了這幅地,將來發展成熟,媲美中環、太古城等等。

樓價翻幾倍,講得頭頭是道,娓娓動聽,人就大膽起來,便會買。

內地樓, 新開發區, 舊城區, 大陸樓, 買樓, 展銷會
圖片:新傳媒資料室

概念是否可以兌現?

問題是,概念是否可以兌現?如果買家押錯注,發展並不似預期,固然要「坐艇」!

甚至要蝕讓。就算押對,可能都要等很長時間!隨時是十年八載。

例如筆者與朋友2015年到珠海買樓,當時橫琴剛剛成為自貿區,到處都大興土木,沙塵滾滾。

但概念大晒,不少樓盤賣到每平方米40,000元人民幣,比當時拱北的樓盤還要貴,我們覺得溢價太高,所以無買。

內地樓, 新開發區, 舊城區, 大陸樓, 買樓, 展銷會
圖片:新傳媒資料室

「如果當年有買就好啦!」

三年後的今天,最近代理向筆者推銷橫琴盤,仍然是每平方米40,000多元人民幣。

當然,不是每個新發展區都會不似預期,很多成功例子甚至超出預期。

讓萬千投資者驚呼: 「如果當年有買就好啦!」例如廣州的天河、上海的浦東,都超出預期!

記得20多年前,筆者剛剛大學畢業,曾經在顧問公司協助發展商做計劃書,要到當地深入考察,都是爛地一片。

今天已是不折不扣的金融中心了,樓價亦翻了很多倍!

內地樓, 新開發區, 舊城區, 大陸樓, 買樓, 展銷會
圖片:新傳媒資料室

買新開發區內地樓有3點要注意

若想買新開發區,有幾點必定要注意。

首先是價格不能太離地,要貼市價買;

第二是要清楚了解新區將如何開發,是否實際,兌現機會大不大?

第三是項目最好已經是在開發的第二、三階段,週邊有一定項目才出擊,雖然這樣會稍為貴了一些,但成功的機會亦較高。

以上三點涉及不少分析技巧,新開發區又有不同概念,有些成功機會較高,有些較低,惟篇幅所限,講座活動再詳細分享。