月入4萬6 揸30萬現金 債基月收3萬息 | 理財個案 | 理財解碼

月入4萬6 揸30萬現金 債基月收3萬息 | 理財個案 | 理財解碼

【債基】44歲讀者月入46,000元,持沙田第一城單位,另揸30萬現金,想每月收息30,000元,更想一生三宅,應如何作準備?
撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir

本人今年44歲,月入約46,000元,單名持有沙田第一城一個單位,市值590萬元,尚欠300萬元按揭,月租收入11,000元。
太太40歲, 月入約60,000元,單名持有一大埔物業作自住之用,市值670萬元,尚有145萬元按揭。
現持有現金30萬元,如果想月入收息30,000至50,000元,可以如何做?若想一生三宅,又應如何作準備?謝謝賜教!

讀者阿威

只得30萬元…

不怕照直講,如果只得30萬元,是沒有穩當方法去產出月入30,000至50,000元的。筆者亦不會教人甚麼年年用股票賺15%。

連股神畢菲特長年平均回報都只約20%(不計派息),實不敢叫人相信自己操盤或跟人買股,真可長年賺取15%回報去成就財務自由。

當然讀者有樓,不只30萬元,那想法就可大一點。

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圖片:unsplash

各位年輕人留意,讀者與太太月入超過10萬元,但只儲到30萬元在手,最尾發圍都係要靠樓。

筆者唔係要宣揚「買樓日日賺」,諗買樓賺價差去發財,未免把自己想得太高。

現時買樓的人賺的是:

(一)買樓逼自己月月儲錢不亂花;

(二)買樓先借港元再攤長供,等於沽空美元,此舉食正美國印鈔大勢。

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圖片:unsplash

如果唔做按揭上會買樓,就當2013年買中升得最勁的細價樓區份,四年幾時間賺一倍。

但要留意,四年前騰訊每股100元都唔使,所以樓其實升得慢,但對抵禦人愛消費的心魔絕對好用。

正如有句名言:「零回報已經算唔錯。」

建議第一城單位可按至六成,套約54萬元(590×60%−300)。

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圖片:unsplash

可能有讀者會話:「點解唔用買樓003課方法,將樓轉比阿媽再按爆八成,咁就可趁高套180萬元啦!」

惟筆者對儲蓄少的人一向很懷疑其理財上的執行力,一陣大錢到手又花走一半,咁真係唔按好過按。

所以「角度不可拎得太盡,都係求射中個龍門先算。」

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圖片:新傳媒資料室

大埔樓按六成套現

太太名下大埔樓同樣按六成,套約257萬元(670×60%−145),兩間樓共311萬元(43+257),即十倍於其原來手持現金。

將其中250萬元放在銀行做定期,三個月收息1.8厘,一季收11,250元。

當然,250萬元定極都係細數目,但如2,000萬收1.8厘息,一年坐係度唔做都36萬息了,仲未計之後有息加。

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圖片:新傳媒資料室

另一點就係可自行理解,加息是否對業主而言是壞事?筆者認為唔係,除非業主唔加按唔定期。

若再加兩次息,令三個月定期有2.5厘息,大把人將可穩收成萬蚊一個月。

至於讀者目標是月入30,000元,做法是250萬元做定期後,餘下50萬元做收息101的債基B加E餐混合。

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圖片:unsplash

唔使諗保本的直債

B餐18厘年息而E餐10厘,平均14厘,50萬元投入,先看看是否可以收到5,800元一個月(50×14%÷12),如果做到再加碼未遲。

來到這裡讀者自己都識計,50萬元收5,800元,那300萬元就有35,000元了。

當然風險是有,但相對細。另外唔使諗用保本的直債,因讀者只可投細銀碼入場,而又可隨時贖回現金的投資物。

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延伸閱讀:買樓 樓齡不是唯一考慮因素 物業抵押力勿忽視

【諗sir投資教室】35歲讀者想購入一個30年樓齡的私人物業,預計需要30年完成供款,屆時單位將會有60年樓齡,維持費用大,很難找到買家接手,讀者想請教諗sir,手持這物業的價值何在?

撰文:Smart ED編輯部|圖片:新傳媒資料庫

諗sir回答重點如下:

留意物業的內含值

很多買家評估物業的價值時,都會留意單位會否太舊、物業大堂的外觀、管理員的服務態度、校網或地理位置。

其實物業的內含值是不可忽視的,例如物業的抵押力、物業可以吸引的客源或物業能否改裝。

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圖片:新傳媒資料庫

物業抵押力

物業的抵押力方面,45年樓齡以下的物業,抵押力相對地較高。因為銀行可以為40年樓齡以下的物業,做30年按揭。

30-40年樓齡以下的物業仍然值錢,因為30年按揭,給投資者一個高的現金流回報。

高年期按揭意味著,可以拉長期供款年期,令每月按揭供款額減低,把租金收入減去按揭供款額,物業有正現金流的機會大增,樓價跌勢顯著時,也較守得住。

市面上有很多沒有抵押力的物業,例如連約成(連租約成交)的物業,因為按揭只能做到50%。

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圖片:新傳媒資料庫

買樓好重要

一間自住樓,一間收租樓是必要的。

30歲時購買物業,月供1萬多元,20年後仍然是每供款1萬多元,會很輕鬆,相反租金會隨著通漲上升,如果不買樓只租樓,租金支出會很大。

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圖片:新傳媒資料庫

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