為何樓市長期向上(三)

為何樓市長期向上(三)

供應分析

有分析員指,未來供應將大增,故令樓價大下跌。無錯,未來的供應量將上升,但卻不是增加得很多,只是比過去較少的時期增加了,簡單來說,可以說供應量由之前的短缺,回復至正常的水平,這是說中期的事,而長遠的供應其實不足。

由於現時政府的信任度甚低,民間各樣事情都有反對的理由,令政府寸步難行,事事受阻,保育、收地、賠償、政治等問題多多,新市鎮的發展不斷推遲,長遠供應不要說多,能做到足夠已很好,這樣的前題下,樓市難以大跌。

所以,所謂的未來供應增加,只是中期而言,更甚的是,這只能說返回合理的水平。而另一邊,由於在過往持續供應不足的,再加上政府令樓市冰封的情況下,出現了一種可怕的情況,就是需求正不斷累積。

需求正不斷累積

所有政策都有其好壞兩面,政府以冰封樓市政策來減低金融系統的風險,意圖令樓市降溫,但卻無法解決樓市的根本問題,即是供應。

過往政府一直無辦法解決供應問題,並利用政策將問題拖延,過往每年都出現需求大於供應的情況,而這些需求暫時性冰封,將需求不斷延遲,不斷累積,而這潛在的需求已到達了一定數目,大家一定要明白這點。

分析員習慣用數據分析,相信他們較少以身邊環境情況去分析。我身為80後,不少朋友都是30歲左右,而部分已結婚的朋友,夫婦要與男家的父母同住,但他們卻很想搬出去二人住的,他們不是打消買樓念頭,而是將買樓這行動推遲,這不是個別例子。我身邊就有幾對要與父母同住的夫婦,可見等待跌市準備買樓的需求量是很大的。

我所知道現時一般的80/90後,大部分都是處於等樓市下跌的狀態,他們在等機會、等買樓,你不信問問這年齡層的朋友,大部分都是等待買樓,這種潛在的購買力,只要樓市略為下跌,需求即會增加。

因此,未來的所謂供應增加,能否填補過去因供應不足而累積的需求量,我看就未必得了,因為所累積的潛在需求不少,而正常所產生的需求量又每年都有。就算不計用家需求,因各原因而等待機會買樓的人絕對不少,這情況下,只要樓價回落一、兩成,就會止跌回升,大跌條件不存在,反而平穩上升的機會更大。

伸延閱讀:
【為何樓市長期向上(一)】
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【為何樓市長期向上(二)】
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【為何樓市長期向上(四)】
http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=4689

【為何樓市長期向上(五)】
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【為何樓市長期向上(六)】
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