為何樓市長期向上(四)

為何樓市長期向上(四)

不要單純比價格

坊間不少分析都會比較現時與1997年的樓市,從而推斷樓市將出現97年時期的大跌,可惜在投資世界裡,並沒有一本通書睇到老這回事,單純的比較是不適合的。

雖然現時樓價對比收入的痛苦指數已超過97水平,這或許會因購買力不足而令樓價回調,但不會出現97式的大跌,因成就97時期的大跌,背後要有多個因素去產生的。

首先是炒樓,當年炒樓的情況非常熾熱,不少人更全職炒樓,引至大量虛假的需求,我在《80後百萬富翁》中已講,這類虛假的需求、加上借貸因素如何對商品價格產生長遠的影響。而97年的炒賣需求成了將樓價推升的需求,這成了樓價假上升的因素,當然最終會成為樓市下跌的因素。

炒家買入目的不是住,只是為了賣出,每一個買入都意味著將有一個潛在的賣出。當時炒家瘋狂、不理價式的買入,造就了他日大量賣出的力量,再加上他們不斷借貸等因素,當樓市或外圍環境有變時,就會出現一次過沽出的現象,造成樓價暴跌。

現時需求組成

樓市主要由三種需求組成,用家、長線投資者、炒家。炒家是造成1997年樓市下跌的其中一個因素,但在今天已不存在,至於長線投資者,可能的情況下他們都想保住層樓,但為何1997至2003年時期成了其中一部分推低樓市的力量?答案就是利息。

大部分長線投資者,若果能做到租大於供,產生正現金流,他們沒有理由賣出物業的。但在97年時代,利率是P+的高息年代,即是供樓要付10厘息,但收租只有4厘息,買樓收租是一個負擔,因為租金減去供樓後,每月仍要付過萬元去供樓。

只要能賣出一個物業,每月就能節省萬元的持續支出,所以成了一股賣出的力量,持有數個物業的投資者,也要減磅,令賣出力量增大,從而令97年的樓價下跌。反觀現時,在將來加息不會多的情況下,大跌條件不存在。

至於用家,97年發生金融風暴,香港進入經濟持續下滑的週期,失業率上升,被公司炒後收入自然等如零,沒有收入就無法供樓,可能是賣樓,或銀行在沒辦法的情況下成為銀主盤賣出。多人失業自然令更多人供不起樓,市場自然多盤賣出。

反觀今天,最可怕的金融海嘯今天都開始退卻,環球經濟雖然仍有隱憂,但大致開始向好,而香港本身的經濟亦平穩發展,在這前題下,真真正正打算買樓住一世的用家,是不會無故將物業賣出的,所以這難以成為下跌的力量。

所以結論是,今天的情況與當年97年有很多不同之處,絕不能單從表面上作比較,除非一些外在因素改變,否則樓市並不會出現97式的下跌。

伸延閱讀:
【為何樓市長期向上(一)】
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【為何樓市長期向上(二)】
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【為何樓市長期向上(三)】
http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=4619

【為何樓市長期向上(五)】
http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=4826

【為何樓市長期向上(六)】
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