為何樓市長期向上?(五)

為何樓市長期向上?(五)

貨幣制度令樓市必然向上

雖然樓市有週期,但長遠來說,樓價是必然會上升的,與其用樓價上升,不如說我們的紙幣購買力是必然會下降。除非行本位制,如以前美元的金本位(即一美元等於某數目的黃金),否則當一個政府掌握了貨幣的發行權時,銀紙的數目必然是只會多不會少,千百年來都是如此。

港元與美元掛鈎,美元只會愈來愈多,不會愈來愈少,加息也不能令銀紙數目減少,所以購買力長遠只會愈來愈少。所有貨品,包括物業,其價格長遠上升是必然的事,過去的購買力亦一去不返。(不過大家要注意,美國剛完成了大量發行的時代,令購買力急速貶值,而往後的貶值速度將會減慢,直至下一次貶值的年代)。

樓市有週期,總有升跌,但今次升跌的數字不能直線地去比較上次的數字,即是說,就算下跌得再多也不會返回之前的低位,因為我們銀紙的價值已比之前少了。

例如貨幣的價值減少了一半,從前的5,000蚊/呎就是等於現時的10,000蚊/呎,這是一定要知道的貨幣概念。從前樓市的低位可能是3,000蚊/呎,但今個週期可能7,000蚊/呎已是低位,十年後的週期中,可能20,000蚊/呎已是低位。這就是貨幣貶值,成本上升等因素的自然結果。

成本必然上升

建樓的各種成本,當中的地價、材料、人工,各方都上升了,大家都知建造業人手短缺,人工每年加10%以上,成本自然轉價至樓價,你難以將過去的作直線式比較。

而另一個令樓市上升的因素,就是觀念的改變,現時在年輕人心目中,買樓好像成了理所當然的事,不少未出來工作的大學生,已會講有關買樓的問題,而出來工作不久的人,會說買不到樓等。

但回顧在以前時期,這年紀的人都不會說要趕著買樓,我不是討論他們心態的問題,只想帶出,整個社會的觀念都改變,而年青人(即未來最大的需求層)的觀念,比上一代有所改變,變得更想擁有自己的物業,這會令整個需求曲線改變,令樓價難以大跌。

政府無法令樓價下跌

其實,不少人在梁生上任前對他是有所期望的,以為他會推出一些較大力度的政策,而當時亦估計樓價因此將趨向平穩或下跌,可惜事實並非如此,樓價不止不斷上升,更在不斷累積上升的力量。

關鍵之一是梁氏所推出的措施無法解決問題的核心(當然這或許有心無力),因為供應才是問題的核心,而所謂大力度的政策、辣招亦只是將問題推遲,而政府這種買時間的方法,不斷將問題推遲,最終有機會造成更大的風險,因為問題只會愈來愈大,而且解決時更加困難與危險。

伸延閱讀:
【為何樓市長期向上(一)】
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【為何樓市長期向上(二)】
http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=4532

【為何樓市長期向上(三)】
http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=4619

【為何樓市長期向上(四)】
http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=4689

【為何樓市長期向上(六)】
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