為何樓市長期向上(完整版)

為何樓市長期向上(完整版)

基於以下種種原因,雖然一兩年的樓價會向下,但長期樓市不會太差,當樓市經歷完中期調整後,長期會平穩,並處向上格局。

由於此文較長,各位要完全讀完整篇後,才有完整概念的,故切勿只看了部分而誤解了我的意思。

年頭樓市由高位下跌約一成,不少分析都預期樓市將再下跌,主要理據包括加息因素,樓價與市民購買力脫節,未來供應將增加,亦曾聽過政府見樓價升就會再出招令樓價只許跌不許升。

的而且確,這些都是能成為推動樓價下跌的因素,但這不代表這就能令樓市大跌。而這文要分析的,是各種影響樓價的因素,並分析那些才是核心因素,核心因素未必會左右短期樓價,但長期樓價則受這些因素影響。

加息因素

首先是加息因素,這的確是一個令樓跌下跌的因素,因為加息令供樓成本增加,而從投資者的角度,加息亦令借貸成本增加,物業這投資工具的吸引力就會減少,這就會令樓價下跌。

但香港過去樓價的歷史中,這種關係並不是必然,就以03-08年的週期來說,息口升樓價仍升,所以不是必然,所以不能以等別解釋。不過,近幾年樓市的持續上升,其中一個原素是源自低息環境,令買及投資樓的利息成本很少,當加息令這因素消除,這方的力量就減弱,所以的確有點影響。

但關鍵是,何時加息?加多少?美國經濟雖然已復蘇向上,但整體未能言向好,加息態度審慎,美國處加又死唔加又死的情況,所以當局一定是不斷評估經濟,慢慢加。所以,加息的步伐與力度必然不快,雖然超低息環境結束,但低息環境仍會有一段時間,單計算這方面的因素,樓市下跌有限。

或許可以這樣說,加息是大家已預期的事,這已經反映在這刻的樓價之上,而加息的步伐與力度則較難預測,所以這才是影響往後樓價的因素,而只要這力量較少,樓價甚至會出現加息期不跌的現象。

需求與購買力

之前分析員所講樓價下跌的因素,其中一個是樓價與市民購買力脫節,所以高樓價不會長期維持,必然大跌。任何物品的價格都由供應需求組成,而這供應需求的背後沿自多種因素,短期或許由情緒影響,長期則由價值主導。自政府推出辣招後,短炒的需求已不存在,需求只剩下用家及長線投資者。

先講用家,現時的樓價的確令市民難以負擔,但無奈很多人仍是終要買樓的,他們不是不買,而是延遲買,或是選擇買一些較細的單位。這樣問題就來了,需求沒有減少,只是發生在不同時期,要買的終要買。當然,樓價高企令一些人想買但無法買到,而這些人可能會選儲更多首期,有更大的購買力才去買。

即是說,樓價在超高企的時候只有很少人有能力買樓,但他們會儲錢,以及對超高樓價盲目,就算超高樓價無法維持,只要樓跌略為下跌,由超高價跌至高價,之前的忍住唔買的需求就會再次出動,在樓價與市民購買力脫節程度減少下已成為新平衡點,所以樓價下跌其實有限。

同時,雖然市民購買力與樓價脫節,但不少買樓人士會退而求其次,在這樣的能力下,由原本想買的單位,轉買較細的單位,需求不變,只是當中的調整。

樓價與購買力

另一點是,樓價與市民購買力是否成必然關係?其實是未必的,因為樓市並不是只有用家這一方的需求。以澳門的樓價來說明,十年前一個單位約三十萬,現時一個單三百萬是基本,因為以前澳門是一個小城市,但自賭權更開放後,賭博收入現時已超過拉斯維加斯,在投資者眼中,整個定位已經不同,資產價值當然大不同,投資者比較環球資產價值,當地的發展潛力,以及投資回報等,在澳門的個案中,可看出當地樓價與市民的購買力不一定成必然關係。

的而且確,樓價與收入的比例是其中一個衡量樓價平貴的水平,而過往香港樓市,如1981年,及1997年在這指標達至很高的水平後,都出現大幅回落,而現時樓市亦出現類似的情況。所以,這絕對反映樓市不健康,及處偏貴水平,但這不代表不可以更貴,又或必然會像97般下跌一半。

上述所講澳門樓市就最易理解,以前可能用總人工3年就可買到一層樓,現時要用上15年,那會不會跌回只用3年就能買樓的年代,當然不能。因為以前買的是小城市的物業,現時買的是大都會中的物業,概念上已是不一樣的商品。

就算樓價回落,其平均年期都必然會比以往的高,例如以往平均是3年能買樓,這是合理的,現在平均是10年能買樓,這在這年代已是合理的。香港情況也一樣,交通更完善令新界樓價值提升,香港比97回歸前的定位亦不同,更為中國的城市,更與中國融合,香港樓已不只是為香港人而存在。

定位與價值的問題

即是說,就算香港樓由痛苦指數15年薪金,下跌至13年,香港樓仍是偏貴,仍是很痛苦的水平,但在其他人眼中,已到達吸引的水平,那就會令需求上升令價格上升,因為你的痛苦指數並不是他的痛苦指數,國際投資者眼中不一定適用。

而就算是香港人,一些已供完樓、人工在近年大升的打工仔、手頭有充裕資金的投資者,所謂的痛苦指數對他都是無影響的。所以這因素會令樓價回落,但是否能令樓價大跌那就未必了。

組成需求的除了用家外,另一方就是投資者,投資者決定投資物業與否,基於幾個因素,該投資的成本,物業的回報率,其他投資工具的回報率。

資金成本受利息因素影響,之前已講美國加息步伐不會快,因此令這方面的影響有限,另一方面是租金回報,除非租金有較大的回落,否則回報率不太影響,而租金回落取決於兩個因素,就是市場供應,以及經濟情況。市場供應看不到會大幅增長,而經濟情況亦不見得會向下,所以租金難以回落,這就令投資者投資物業的回報仍然保持在這水平,因此令這方的需求仍在。

除非加息力度很大,令投資物業的淨回報大幅減少,就有可能出現較似樣的下跌。現時租金回報4厘,供樓利息成本不足2厘,淨息差賺2厘,但當年97、98年租金回報4厘,供樓成本10厘,要蝕息差6厘,每賣一層樓就可減少每月蝕6厘的利息,賣樓壓力大,市場供樓者多自然令樓價向下。

供應分析

有分析員指,未來供應將大增,故令樓價大下跌。無錯,未來的供應量將上升,但卻不是增加得很多,只是比過去較少的時期增加了,簡單來說,可以說供應量由之前的短乏,回復至正常的水平,這是說中期的事,而長遠的供應其實不足。

由於現時政府的信任度甚低,民間各樣事情都有反對的理由,令政府吋步難行,事事受阻,保育、收地、賠償、政治等問題多多,新市鎮的發展不斷推遲,長遠供應不要說多,能做到足夠已很好,這樣的前題下,樓市難以大跌。

所以,所謂的未來供應增加,只是中期而言,更甚的是,這只能說返回合理的水平。而另一邊,由於在過往持續供應不足的,再加上政府令樓市冰封的情況下,出現了一種可怕的情況,就是需求正不斷累積。

需求正不斷累積

所有政策都有其好壞兩面,政府以冰封樓市政策來減低金融系統的風險,意圖令樓市降溫,但卻無法解決樓市的根本問題,即是供應。

過往政府一直無辦法解決供應問題,並利用政策將問題拖延,過往每年都出現需求大於供應的情況,而這些需求暫時性冰封,將需求不斷延遲,不斷累積,而這潛在的需求已到達了一定數目,大家一定要明白這點。

分析員習慣用數據分析,相信他們較少身邊環境去分析。我身為80後,不少朋友都是30歲左右,而部分已結婚的朋友,夫婦要與男家的父母同住,但他們卻很想搬出去二人住的,他們不是打消買樓念頭,而是將買樓這動行推遲,這不是個別例子,我身邊就有幾對要與父母同住的夫婦,可見等待跌市準備買樓的需求量是大的。

我所知道現時一般的80/90後,大部分都是處於等樓市下跌的狀態,他們在等機會、等買樓,你不信問問這年齡層的朋友,大部分都是等待買樓,這種潛在的購買力,只要樓市略為下跌,需求即會增加。

因此,未來的所謂供應增加,能否填補過去因供應不足而累積的需求量,我看就未必得了,因為所累積的潛在需求不少,而正常所產生的需求量又每年都有。就算不計用家需求,因各原因而等待機會買樓的人絕對不少,這情況下,只要樓價回落一、兩成,就會止跌回升,大跌條件不存在,反而平穩上升的機會更大。

不要單純比價格

坊間不少分析都會比較現時與97年的樓市,從而推斷樓市將出現97年時期的大跌,可惜在投資世界裡,並沒有一本通書睇到老這回事,單純的比較是不適合的。

雖然現時樓價對比收入的痛苦指數已超過97水平,這或許會因購買力不足而令樓價回調,但不會出現97式的大跌,因成就97時期的大跌,背後要有多個因素去產生的。

首先是炒樓,當年炒樓的情況非當熾熱,不少人更全職炒樓,引至大量虛假的需求,我在《80後百萬富翁》中已講,這類虛假的需求、加上借貸因素如何對商品價格產生長遠的影響。而97年的炒賣需求成了將樓價推升的需求,這成了樓價假上升的因素,當然最終會成為樓市下跌的因素。

炒家買入目的不是住,只是為了賣出,每一個買入都意味著將有一個潛在的賣出,當時炒家瘋狂、不理價式的買入,造就了他日大量賣出的力量,再加上他們不斷借貸等因素。當樓市或外圍環境有變時,就會出現一次過沽出的現像,造成樓價暴跌。

現時需求組成

樓市主要由三種需求組成,用家、長線投資者、炒家。炒家對樓市的造成97年其中一個下跌因素,但在今天已不存在,至於長線投資者,可能的情況下他們都想保住層樓,但為何97-03年時期成了其中一部分推低樓市的力量?答案就是利息。

大部分長線投資者,若果能做到租大於供,產生正現金流,他們沒有理由賣出物業的。但在97年時代,利率是P+的高息年代,即是供樓要比10厘息,但收租只有4厘息,買樓收租是一個負擔,因為租金減去供樓後,每會仍要比過萬蚊去供樓,只要能賣出一個物業,每月就能節省萬元的持續支出,所以這成了一股賣出的力量,持有數個物業的投資者,也要減磅,令賣出力量增大,從而令97年的樓價下價下跌。反觀現時,在將來加息不會多的情況下,大跌條件不存在。

至於用家,97年發生金融風暴,香港進入經濟持續下滑的週期,失業率上升,被公司炒後收入自然等如零,沒有收入就無法供樓,可能是賣樓,或銀行在沒辦法的情況下成為銀主盤賣出。多人失業自然令更多人供不起樓,市場自然多盤賣出。

反觀今天,最可怕的金融海嘯今天都開始退卻,環球經濟雖然仍有隱憂,但大致開始向好,而香港本身的經濟亦平穩發展,在這前題下,真真正正打算買樓住一世的用家,是不會無故將物業賣出的,所以這難以成為下跌的力量。

所以結論是,今天的情況與當年97年有很多不同之處,絕不能單從表面上作比較,除非一些外在因素改變,否則樓市並不會出現97式的下跌。

貨幣制度令樓市必然向上

雖然樓市有週期,但長遠來說,樓價是必然會上升的,與其用樓價上升,不如說我們的紙幣購買力是必然會下降的。除非行本位制,如以前美元的金本位(即一美元等於某數目的黃金),否則當一個政府掌握了貨幣的發行權時,銀紙的數目必然是只會多不會少,千百年來都是如此。

港元與美元掛勾,美元只會愈來愈多,不會愈來愈少,加息也不能令銀紙數目減少,所以購買力長遠只會愈來愈少,所有貨品,包括物業,其價格長遠上升是必然的事,過去的購買力亦一去不返。(不過大家要注意,美國剛完成了大量發行的時代,令購買力急速貶值,而往後的貶值速度將會減慢,直至下一次貶值的年代)。

樓市有週期,總升跌,但今次升跌的數字不能直線地去比較上次的數字,即是說,就算下跌得再多也不會返回之前的低位,因為我們銀紙的價值已比之前少了。

例如貨幣的價值減少了一半,從前的5000蚊/呎就是等於現時的10000蚊/呎,這是一定要知道的貨幣概念。從前樓市的低位可能是3000蚊/呎,但今個週期可能7000蚊/呎已是低位,十年後的週期中,可能20000蚊/呎已是低位。這就是貨幣貶值,成本上升等因素的自然結果。

成本必然上升

建樓的各種成本,當中的地價、材料、人工,各方都上升了,大家都知建造業人手短缺,人工每年加10%以上,成本自然轉價至樓價,你難以將過去的作直線式的比較。

而另一個令樓市上升的因素,就是觀念的改變,現時在年輕人心目中,買樓好像成了理所當然的事,不少未出來工作的大學生,已會講有關買樓等的問題,而出來工作不久的人,會說買不到樓等。

但回顧在以前時期,這年紀的人都不會說要趕著買樓,我不是討論他們心態的問題,只想帶出,整個社會的觀念都改變,而年青人(即未來最大的需求層)的觀念,比上一代有所改變,變得更想擁有自己的物業,這會令整個需求曲線改變,令樓價難以大跌。

政府無法令樓價下跌

其實,不少人在梁生上任前對他是有所期望的,以為他會推出一些較大力度的政策,而當時亦估計樓價亦因此而將趨向平穩或下跌,可惜事實並非如此,樓價不止不斷上升,更在不斷累積上升的力量。

關鍵之一是梁氏所推出的措施無法解決問題的核心(當然這或許有心無力),因為供應才是問題的核心,而所謂大力度的政策、辣招亦只是將問題推遲,而政府這種買時間的方法,不斷將問題推遲,最終有機會造成更大的風險,因為問題只會愈來愈大,而且解決時更加困難與危險。

總結

寫到這裡,做個小總結,由於銀紙購買力已一去不返、加息步伐不會快、樓市供應雖增加但不會太多、長遠供應成疑、潛在的需求是仍是大。因此,樓市雖然在一兩年內仍可能下跌,但下跌有限,之後更有可能上升。

雖然樓價現時是貴,但可以是更貴,不過樓價在如此高位,雖然需求存在,但再升會令部分人有心無力,所以升幅不會以爆升般,只能平穩上升。當樓價上升後,又需要一些時間去追首期及儲購買力,要慢慢地累積需求,反之當樓價跌後,潛在需求即立刻出現,令樓價跌不了。

當然,長期的樓價不易估計,要看美國的加息力度,而更重要的是政府的樓市供應,若果到時有很充足的供應,及充足的潛在供應,在建中的物業又很多,那就會成功消耗到我之前所講,一直因政府措施而累積的購買力。

當然這很難估計,因為到時的潛在供應不易推測,但若然成功消耗,購買力無法維持,樓價將出現持續下跌,但以政府的力量,能否做到成疑。

上面較長期的預測,存在不少推測估算,我沒有水晶球,因此難免有誤差。不過,在這沒有最貴只有更貴的年代,已置業者較為安心,因為住是基本需要,這狀態可說是平倉,但租樓者若果甚麼都不做,就是沽空了樓市,當然這不是沒有方法在租樓的情況下,仍做到基本平倉的狀態。

若有睇過我書《80後百萬富翁》的讀者,都知這我用數學方法論證過租樓可以做到同買樓一樣,相同地處於平倉水平,不怕樓市上升的風險。

只要你在租樓的時候,並不是白白將錢存在銀行,而是要運用一些方法去對沖當中的風險,設計出一套投資組合策略,就可令你在樓價上升時,對衡了當中的風險。若果你認為現時樓價很貴不想買樓,但又怕樓價一直上升,租樓加上設計組合策略就是最好的方法。