2019年樓市大洗牌 納米樓競爭大 細價樓現反彈|香港樓市

2019年樓市大洗牌 納米樓競爭大 細價樓現反彈|香港樓市

專欄】朋友: 話咁快又12月,出年會唔會再跌?
筆者: 年頭可能跌多浸,不過相信好快會穩定。

朋友: 外圍因素始終好難估。
筆者: 侵侵實在太難捉摸。
朋友: 咁加息呢?
筆者: 未必咁快會加,美國自己經濟都暗麻麻。
朋友: 咁又係,大陸經濟都唔係咁好,可能都會放水。
筆者: 可能又會再谷起資產泡抹。

撰文:1%Anthony |圖片:新傳媒資料庫

居二市場

以前很多前輩說,居屋沒有投資價值,不要買!

過去幾年,居二市場升到顛,跌到一地眼鏡碎!

幾個原因令居二市場爆升:(一)私樓升得太急買唔起;(二)政府推出白居二,還要升級至恆常化;(三)買家唔識計折扣率中伏。頭兩個原因都係Common Sense,不詳談了。

第三個原因,買家缺乏買樓經驗,見到未補地價居屋價錢比私樓平,就飛身撲埋去,唔知道每個居屋屋苑都有不同折扣率,計埋折扣率隨時貴過私樓。

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圖片:新傳媒資料庫

或者是因為買家無知,又或者是因為私樓樓價太貴買家冇得揀,總之就不斷創新高,例如6折買入,賣7折、8折,賺幅高過私樓!

然而去年政府落實推出「居屋售價與市場脫勾」一招,買家頓然醒覺,知道自己買貴嘢,中伏!

於是居二市場首當其衝,率先下跌,預期到了2019年,仍會繼續下跌,當市場上不斷有5.2折居屋,4.2折綠置居,為甚麼要8折搶二手居屋呢?

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細價樓市場

以前很多前輩說,大單位供應少,相比細價樓,看高一線。

過去十多年,筆者與學員戰友主攻細價樓,升幅跑贏大市,如果再計及槓桿,升幅更遠遠拋離。

由於細價樓入場門檻低,自住的話可以借盡8至9成,成為追捧對象。

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樓市逆轉,不少專家認為細價樓防守力弱,跌幅會比較大,但事實卻非如此。

今次跌浪,細價樓都有跟跌,但跌幅比想像中小,近期的成交價,距離2016年低位仍然有很大的距離。

甚至很多上車屋苑,包括大家熟悉的沙田第一城、河畔花園、得寶花園、美居中心、屯門市廣場、嘉湖山莊等。

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除了個別極端例子,無法跌落3字頭,9成按揭的門檻,跌到4百萬頭,就見到有用家、投資者搶購。

居屋攪攪珠結果公佈後更見買家回流,成交價率先見到反彈。

當然,貿易戰停火的蜜月期後,外圍可能會再次出現震盪,可能再有一波跌浪,但估價跌幅不會太深,最早出現承接,明年下半年可望率先反彈。

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中高價樓市場

之前新盤求價不求量,荃灣一房都賣過千萬,中高價樓被搶高。

由於未來新樓供應量多,再加上政府推出空置稅,部份發展商有出貨壓力。

如果個個發展商都以凱匯為榜樣,唔介意賣平少少,最緊要快快賣晒,明顯對二手中高價樓市場,會做成一定壓力。

當然要覙乎發展商的取態及招數,不少發展商都奇謀盡出,慕求令到價錢看上去沒有跌,例如以招標形式賣樓、先住後付等,讀者可以留意往後的新盤推盤策略,從而評估中高價樓的走勢。

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納米樓市場

過去幾年令人大跌眼鏡的,少不了納米樓!

樓價升得急,很多發展商都開細則壓低樓價,有發展商推出面積小於200呎,甚至只有128呎的龍床盤。

但最近幾個新盤的銷情來看,這招在跌市似乎不是太Work,滯銷!

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對於納米樓,不同的人有不同的定義,筆者一向不喜歡用呎數去衡量,難以定界,筆者會用間格劃分,開放式就是納米樓,一房或者可以間到一房的,不算太納米,筆者覺得較為穩陣。

未來納米樓的壓力的確幾大,不過勝在收租回報高,相信有一定捧場客。

然而市場上納米樓的供應越來越多,劏房亦越來越多人做,競爭甚大。

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地區市場

傳統經驗是,供應多的地區樓價會跌得較多。

例如很多前輩說將軍澳、屯門元朗供應多跌得勁,又跌眼鏡!

然而在樓市辣招之下,又被扭曲了!

由於辣招鎖死了二手放盤,整體供應少,即使新樓多,只要價錢不是太離地,市場是可以完全消化的。

其中最明顯的例子是將軍澳,將軍澳南眾新盤推出的時候,溢價高開,反而推高了區內樓價,之前日出康城的晉海、LP6,亦沒有將區內的樓價壓下,反而更高,屯門元朗今年都有新樓盤,但都未見有影響二手的情況。

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