美國加息 中原預期樓價再跌一成 供樓負擔比率下調3.6%

美國加息 中原預期樓價再跌一成 供樓負擔比率下調3.6%

【樓市】美國聯儲局宣布加息0.25厘,一如市場人士預期。今次是聯儲局今年第4次加息,香港金管局亦隨即上調貼現窗基本利率25個基點,至2.75厘。最新利率預測顯示,聯儲預計明年加息的次數為兩次,低於9月時預測的三次。
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中原:銀行資金充裕

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,美國聯儲局宣佈加息0.25厘,本港大型銀行並沒跟隨,最優惠利率(P)維持不變,可見銀行資金充裕。

現時樓價調整下跌,令供樓負擔比率走勢向下,減輕市民的置業負擔。

假設按息維持不變,預期2019年第一季CCL跌至160點水平,即未來樓價再下跌約一成,估計私樓住戶P按的供樓負擔比率將由34.5%下降至30.9%,跌幅為3.6個百分點。

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本地樓價自2018年8月開始見頂回落,影響私樓住戶P按的供樓負擔比率由今年6月的38.7%高位下降至11月的34.5%,五個月累計下跌4.2個百分點。

雖然9月底本港銀行加息,但息口上調幅度輕微,樓價回軟明顯抵銷了加息的壓力,加上薪金上調提升供樓能力,供樓負擔比率持續回落至2017年第四季時的水平。

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供樓負擔比率連跌5個月

供樓負擔比率連跌5個月,是自2017年10月的33.8%之後創十三個月新低。

如果樓價下跌一成,供樓負擔比率將下調至30.9%,比率下跌3.6個百分點。

而每月供款額將由13,699元下降至12,286元,減少1,413元。

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若以六成按揭,20年還款期計算。2018年11月份以銀行同業拆息(HIBOR)掛勾的平均按揭利率暫時為2.3厘。

11月份以H按為基準的供樓負擔比率為57.1%,每月供款額為22,659元。

另外,11月份以P按為基準的供樓負擔比率錄57.5%,每月供款額為22,817元。

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利嘉閣:對樓市不會構成大影響

利嘉閣地產總裁廖偉強表示,雖然美國聯儲局議息後再次加息四分一厘,惟本港龍頭行匯豐銀行維持利率不變,反映本地息率上升速度極為緩慢,料對樓市不會構成大影響。

廖偉強指出,目前息口走勢並不是本港樓市的最大威脅,之前美國方面已表示來年加息頻率將有機會放緩,而縱使本港若有個別中小型銀行跟隨美國加息,亦料對樓市影響有限。

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目前市場更關注的是中美貿易戰及英國脫歐的事態發展,若進一步波及經濟及股市,亦會拖累樓市。

聖誕新年將至,加上今年農曆新年在2月初,故料目前至2019年首季,在節日假期較多的影響下,樓市交投依然淡靜,樓價亦料持續偏軟。

估計要待新春過後的第二季,樓市才有望出現較大突破。

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利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指,雖然臨近年結,本港銀行同業拆息續上,1 個月拆息曾高見 2.398 厘,見逾 10 年新高。

但近日大型銀行未有出手鬥高息搶定存,與9月加息前,大中小銀行都紛紛出手調高定存息率搶定存的情況不同。

同時香港銀行體系結餘未見減少,仍有 760 億元以上水平,都可反映銀行未有資金壓力。

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而美國加息周期或將終結,也會令銀行對未來資金會流走的預期降,左右本港銀行未來是否再加息的決定。

另外,近月本港銀行間的按揭競爭明顯加劇,年底不少銀行提高現金回贈吸客以搶佔按揭市場佔有率。

以上因素都令本港銀行即使未來加息,幅度亦會相當溫和,預期 2019 年上半年實際按揭息率將在 2.5 厘至 3 厘水平,2019 年底前實際按揭息率不超過 3.25 厘。

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港息仍有追加的風險

黃詠欣特別提醒,即使香港本月沒有加息,並不代表香港的加息周期已完結。

各國央行若持續收水、內地去槓桿等政策持續下,資金仍然有流出香港的可能,港息仍然有追加的風險。

她建議供樓人士及有意置業人士應留意相關息口變化,對供款的影響,請參閱以下例子:

例子:

近日樓價回調,400 萬元或以下上車盤源增加,我們以 400 萬元單位,貸款年期為 30 年,做九成按揭做例子,貸款額約 360 萬元,若未來加息 0.125 厘,每月供款負擔會增加 230 餘元,若 2019 年底實際息口如我們預期加至 3.25 厘,每月供款會由現時近 1.4 萬元,增至逾 1.56

萬元,升幅約 12%,全期利息支出更會增加逾 60 萬元,較未加息前多逾 41%。

黃詠欣又提醒,若預期未來港息會再加,新盤買家選用即供付款計劃,會較建期付款計劃理想。

因為若買家預期薪金升幅有限,又選用建期付款計劃,即通常在兩至三年後才「上會」,屆時的息口必然跟現在有所不同,可能受加息影響而未能通過壓力測試,屆時便有機會需要預備多些首期、加長按揭年期或加入擔保人了。

至於供樓中的人士,黃詠欣則建議可善用「按揭儲蓄掛鈎戶口」(MORTGAGE LINK) 以賺取利息,可減少加息的影響。

另外,黃詠欣建議金管局應檢討是否要放寬壓力測試的基準,以減輕加息對樓市所造成的衝擊。

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撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

3變2 放慢加息

最新利率預測顯示,聯儲預計明年加息的次數為兩次,低於9月時預測的三次。

會後聲明指出,經濟活動續以強勁的步幅增長,就業市場繼續增強,不過企業固定資產投資增長已較今年初放緩。

另外,整體通脹及核心通脹率保持在接近2%,較長期通脹預期指標變動不大。

委員指出繼續循序漸進地加息是合宜的做法,經濟前景風險大致平衡。

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美國聯儲局一如市場人士預期宣布加息0.25厘,在公布議息結果後,美股由升轉跌,最後倒跌351點收市。

受到美股大挫拖累,港股在美預託證券(ADR)悉數低收,其中股王騰訊控股(0700)ADR折合收市價再度失守300元大關。

按ADR走勢,今早港股將低開約370點,25500點應失守。

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騰訊ADR折合收市報296.62元,較本港收市價低2.1%,重磅股滙豐控股(0005)ADR折合收市報63.14元,較本港收市價低1.5%。

中國人壽(2628)ADR折合收市報16.25元,較本港收市價低2.1%。

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對於美國加息對港股後市有何影響?

富昌證券聯席董事譚朗蔚指,美國聯儲局加息25點子是預期之內,下年3變2次都是預期之內。

對於美國經濟未來前景樂觀,認為有緩慢增長。譚朗蔚認為基本上是利好因素,美國經濟都不會太差。

但市場認為「經濟麻麻地」,希望會有些政策出台,例如減慢加息,結果「失望咗」所以可能會「睇淡少少」。

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譚朗蔚認為,美股跌勢會較實在,會持續有跌浪。

港股方面,「感覺上將會被氣氛拖累,短線可留意中央經濟工作會議明天閉幕前是否有政策出台,會否炒起市況」

整體而言,港股會比美股「多少少憧憬」但若沒有利好因素的話,港股有機會會展開一個跌浪,因為「始終美股差、A股震盪已穿一個月低位,所以若港股沒提振會擔心落回25,000邊水平。」

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中國泛海證券資產管理副總裁、投資博客「紅猴股評」主事人簡志健(紅猴)指,今次聯儲局加息乎合市場預期。

另由原本指下年將加3次息改為加兩次息,更「比預期少咗,係好事」。

但由於美國現時經濟增長最高的時期已過去,市場較擔心的反而是聯儲局主席鮑威爾(Jerome Powell)見記者時的說話。

他相信局長指美國經濟增長有不確定性,才是令美股由升轉跌的關鍵。

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鮑威爾見記者時指,聯儲官員現在認為明年較適合加息兩次,並強調加息的速度和利率目標「不確定性相當高」。

雖然目前聯儲局對美國經濟增長仍有一個偏正面的預期,料失業率會下降,但若現實跟預期有出入,可能改變加息路徑。

簡志健認為,今次美國加息未必會即時影響港股,因為即使「美國大跌,唔代表香港會大跌。」

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