香港隨時再加息 對供樓影響全面分析 | 香港樓市2018

香港隨時再加息 對供樓影響全面分析 | 香港樓市2018

【供樓】臨近年末,是時候為2018年樓市作出回顧及總結。若以整體一、二手樓市交投而言,上下半年表現兩極:上半年交投表現相當亮眼,不少新盤銷情火熱,惟踏入下半年情況卻急轉直下。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:新傳媒資料室、unsplash

受多項利淡經濟因素,包括政府的新房策、中美貿易戰等問題困擾,二手交投表現持續不振,一手同受拖累。 預期2018年全年一手交投將錄約15,500伙左右水平,遠不及去年的18,500伙。

至於樓價方面,根據美聯樓價指數顯示,12月12日至12月18日的一週報163.67點,按週續跌約0.34%,較四星期前跌近1.8%。

事實上,美聯樓價指數已經連跌11個星期,至41週新低,重返3月初水平,較高位176.54點累跌近7.3%。

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圖片:新傳媒資料室

樓市調整勢頭難改

雖然以全年計樓價仍錄得升幅,但似乎已難改調整的勢頭。 最近美國聯邦儲備局議息一如市場預期,加息0.25厘,是自2015年底迄今第九次加息,累積加幅達2.25厘。

雖然本港銀行暫時按兵不動,但未來加息是事在必行,問題只在於香港銀行跟隨美國加息的次數或幅度多寡。 然而,加息真的令市民供樓負擔大大加重嗎?

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筆者試舉例以說明之。 今次香港未有調高最優惠利率(P),採用P按供樓人士的供樓支出未有因此增加。

若以一個600萬元單位為例,假設買家承造六成按揭及25年還款期,現時每月供款(以按息2.375厘計算)約15,925元(見表)。

以同樣一個600萬元單位作比較,假如未來加息0.125厘(以按息2.5厘計算),屆時每月供款將升至約16,150元,將較現時增加約225元。 假如未來加息0.25厘(以按息2.625厘計算),同樣一個600萬元單位的每月供款將升至約16,378元,屆時每月供款將較現時增加約453元。

試想想,即使假設未來加息0.25厘,其實每月供樓負擔只多了300、400元左右,這雖說多不多說少不少,但筆者認為,這是一個普遍家庭可以負擔得來的水平。

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再假設港銀加息步伐,遠遠快於原先預期,惟現時買樓的壓力測試,是以目前按息再假定上升3厘計算,這是頗為穩健的,故不存在「因為加息推冧樓市」之說。

傳統經驗告訴我們,加息會令樓股下跌,理論上這是對的。 道理十分簡單,加息令資金借貸成本增加,壓抑投資意欲,亦影響市民對樓市前景的預期;但只要加息步伐並未過急,其影響會是心理多於實際。

姑勿論如何,本港樓市短期緩緩回調之勢已成,這亦是手持現金的實力投資者和上車客在樓市尋寶的好機會。

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延伸閱讀:樓市跌幾多無人知 剛入市上車 撻訂隨時變雙失

【樓市】讀者林先生幾個月前高位的時候同類型的單位大約成交620萬元左右,早兩星期跌至560萬元,覺得很抵就買了。但現時又覺買早了,有親戚勸撻訂,等樓價再跌落去再買,是否值得這樣呢?

撰文: 1%Anthony |圖片:istock、新傳媒資料庫、unsplash

Anthony Sir:

你好,我剛剛買了一個單位,幾個月前高位的時候同類型的單位大約成交620萬元左右,早兩星期跌至560萬元,我見跌了60萬元,覺得很抵,一時衝動就買了。看情況我似乎是買早了吧!樓價應該還會下跌,如何是好?如果之後再跌,那怎麼辦呢?有親戚叫我撻訂,等樓價再跌落去再買,是否值得這樣呢?

林先生

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圖片:unsplash

筆者同意今次樓市下跌,仍未見底!

最少到目前為止,仍未見到見底訊號,例如新樓盤不願平賣,展銷廳場面冷冷清清;又例如二手市場,業主仍然未見有大規模劈價,各大屋苑成交仍然一片死寂。

過去兩年,樓市升了很多,由2016年的底位,到2018年的高位,樓價升了四成多,現在樓價才下跌約一成多而已,調整仍未足夠,未來幾個月或會再試低位。

買了樓,是否應該撻訂?筆者認為又無必要!

首先,從正面角度看,你已經比之前高位追入的朋友買平一成!

樓市跌幾多無人知

雖然未來仍然有機會下跌,但相比之前高位買樓的朋友,你已經買便宜了60萬元,比上不足,比下有餘。

幾時見底?其實各界學者專家只是根據資料及自己的分析,簡單說,即是大家都係靠估!沒有人可以預知未來,尤其是今次跌市某程度上是受到外圍,特別是中美貿易戰影響,誰知貿易戰何時打完?

其次,即使樓價再跌兩成,對你的影響亦不大! 由於這是自住單位,不會用來收租,更不會用來炒炒賣賣,目標是長線持有,住得開心安樂,即使買貴些少,其實對你的影響不大。

即使再買貴100萬元,只是每個月供多約4,000元而已,當中大約有一半是本金,即實際多付約2,000元利息。

亦有不少網友擔心樓價下跌,銀行會追回差價,甚至call loan。

之前筆者曾經問過好幾位banker,據他們說,只要業主願意乖乖地每個月準時供款,只是一個細單位而已,貸款額才幾百萬元,就算銀行真係唔掂,也不會Call咁細筆數啦,不如直接Call幾個大戶好過。

第三,如果樓價不再下跌呢?

現在撻訂,即時損失1成訂金,即56萬元,還要賠償雙方佣金,雙方各1%,即是2%,即約11萬元,加起來就是損失66萬元了。

如果真的選擇撻訂,等多幾個月等到樓價再便宜才買,是否真的可以賺回這66萬元?

如果樓價真的再下跌20%,但撻訂的成本最少都要12%,只是賺到8%,還未計算業主有機會追差價,是否值得?

再者,正如前文所說,每個人對後市都有不同的睇法,是否真的會繼續下跌兩成?實在不得而知!

如果撻訂之後,樓價不再下跌呢?甚至低位反彈呢?除了撻訂成本,還是買貴樓,豈非雙失? 既然不買也買了,筆者建議以不變應萬變!

根據過往幾次的經驗,下跌週期,幾個月就過。如果你仍然有人名有資金,可以考慮再買多間,分注投資。 如果沒有,則可以考慮先做好今次交易,下一次跌市的時候再戰江湖。