排隊買茶 又關買樓事 投資大陸樓 升兩三倍就賣

排隊買茶 又關買樓事 投資大陸樓 升兩三倍就賣

聖誕期間去新城市廣場買按摩椅,見到商場大排長龍。
筆者: 嘩!咩事?排咩?

朋友A: 好似話係新開嘅茶店。

撰文:1%Anthony |圖片:新傳媒資料庫、unsplash筆者: 茶?咩茶?通街都係,有乜好排?
朋友A: 大陸網紅茶,好爆架!
朋友B: 大陸茶都排?唔怕咩?
朋友A: 咪咁老土啦,而家好興架!

很多人都覺得難以理解…
個個都知,香港人喜歡排隊,新樓賣平少少就大排長龍,演唱會楝篤笑更加要排通宵炒黃牛,名牌百貨公司大減價要排,流口水美食就更加要排,問題是…排的多數都是本地潮流,是外國品牌,講到大陸品牌,尤其是大陸食品,點解又會大排長龍呢?

排隊 買茶 買樓 投資 大陸樓 新城市廣場 地溝油 居住
圖片:unsplash

部份是較年長的一群…

老爸可謂最典型的一群,講到大陸,總是很多負面睇法,講到大陸食品,就會直接聯想到甚麼地溝油、大頭奶粉等等。
別怪他們!因為他們在大陸出生、成長,童年的時候正是大陸動盪之時,甚麼文化大革命、土地改革、鬥地主…都親身經歷過,幾乎冇命出來香港,他們對大陸有負面感覺是正常的。

部份是年青的一群…
年青一代沒有經歷過火紅年代,點解又會咁負面呢?

好簡單,因為由細到大,我們都被媒體及身邊的朋友洗腦,媒體喜歡報導負面的消息,親戚朋友也喜歡加鹽加醋,聽吓聽吓就入晒腦。
不過又好難怪,過去大陸又真係有好多負面的事,不談政治,就談經濟民生上,負面的事也數之不盡。

筆者唸大學的時候曾經有段時間到北京的大學交流,出來工作之後亦有機會跟大陸的企業接觸,甚麼貪污腐敗,做生意唔老實等等,全部都經歷過。所以筆者都好理解,亦曾經對大陸充滿負面想法。

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圖片:unsplash

講啦講啦…有甚麼擔心的?
甚麼地溝油、大頭奶粉食死人啦,去到東門會俾人打荷包啦,去到湖南湖北會俾人捉咗割咗個腎啦,去到惠州台山有核電廠幅射啦,賣的都是假貨冒牌貨啦…講幾粒鐘都講唔晒。

以前我都係咁諗,不過近年改觀了!
近幾年筆者跟師傅到大陸買樓投資,走遍十幾個城市,親眼看到的完全不一樣!

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圖片:新傳媒資料庫

無可否認過去大陸有很多負面的事,但近年不斷在改善之中,例如以往很多商戶做生意唔老實,坑人是常識吧!

然而近年網購逐漸取代傳統市場,買買賣賣都講評價,品質服務都提升了很多很多。

又例如以往大陸商戶的服務水平好差,尤其是國企,好似客戶欠咗佢咁,然而在評價的年代,服務水平大為提升,好似最近筆者與朋友去海底撈吃飯,嘩!嚇一跳!

講真,食物質素未至於很好,然而服務水平確實足以KO很多本地食肆。

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圖片:unsplash

筆者近年買了不少大陸樓,寫文拍片分享…
看見很多人仍有我當年的心態,留言有很多負面的情緒,例如會爛尾會冧樓啦,管理好差甩頭甩骨啦,買咗冇二手啦…其實這些都是20年前的思想了。

近年政府對房地產的監管挺嚴謹的,正式商品房,尤其是大品牌發展商的項目,很少出現爛尾,有是有的,但不多。

又例如管理質素,近年確實提升很多。至於二手市場,很多大城市已經非常成熟,中介開到成行成市。

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圖片:新傳媒資料庫

最好笑的是,很多網友說大陸不宜居住…
之前提到的甚麼地溝油啦,治安唔好啦,又話冇自由啦…俾都唔住等等,首先,大陸的情況已經改善好多,即使有很多地方仍然未做得好,咁又點呢?

邊個話買大陸樓,就等如要上去住呢?投資啫,租俾人住,升兩三倍就賣,環境好唔好又關我咩事呢?
最奇怪的是,很多人情願相信很多東南亞國家,到那裡買裡反而覺得沒有問題,細心睇睇,其實大陸咁多城市,無論在價錢及發展潛力上,唔係好過好多東南亞的發展中國家咩?

投資切忌放太多的主觀情緒!
搵次我都要去買杯茶試吓,了解吓佢點解咁爆先。
唔排咁耐得唔得呀?…

延伸閱讀:現時上車驚買貴 樓價低過呢個數 值得一博

【上車】讀者Natalie見樓價下跌,知道400萬元物業,有機會可以敘造九成按揭,所以希望上車,但又擔心樓價有機會再下跌一至兩成,所以請教Anthony意見。

撰文:1%Anthony |圖片:unsplash、新傳媒資料庫

Anthony Sir:

你好!最近有很多樓價下跌的新聞,我家附近的上車屋苑,最近竟然有一宗400萬元成交個案。 很久沒有見有400萬元成交,家人說不如趁機會上車。我知道400萬元物業,有機會可以敘造九成按揭,所以心思思。 不過,有朋友說仍有機會再跌,未來經濟不穩,有機會再下跌一至兩成,如果買貴了,真係好唔抵,請問我應該如何作決定?

Natalie

上車 物業 理財個案 樓價
圖片:新傳媒資料室

看見別人買得比自己平,多少都會感到心裡不爽,但別介意。其實現價已經比今年中的高位,低了幾十萬元。

如果你仍未有自住樓,需要買樓上車,要想清楚是否值得再等。先作計算,如果一年後樓價再跌兩成,慳到多少?

如果你是上車族,有能力借盡九成按揭,而固定收入足以通過壓力測試,首期只需要40萬元。 其實在政府推出非首置15% 「辣稅」之前,市場上有很多上車盤,包括大型屋苑及單幢物業,樓價都在400萬元以下。

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圖片:新傳媒資料庫

加上之前壓力測試,沒那麼嚴緊,很多打工仔都可以買到私樓上車。

可惜政府一再出錯「辣招」,過去兩年樓價失控,400萬元的單位幾乎絕跡。

苦等了兩年半,終於稍見曙光,有些上車盤重返400萬元,借盡九成的機會重臨。

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圖片:新傳媒資料庫

值得買來自住

如果可以等到一年後再跌兩成,以400萬元物業計,首期40萬元;如果未來兩年,樓價再跌兩成,即是跌至320萬元,首期是32萬元,節省80,000元,當然每月供款亦有分別,大約供少2,800元。

假設你要租樓住,每月租金12,000元,即一年14.4萬元,高於首期要多付的80,000元,只是博長遠供少一些,但值得嗎? 如果等不到樓價跌,幾個月後卻反彈,那就慘!

 上車 物業 理財個案
圖片:新傳媒資料庫

如果重返今年中的價格,上車盤要450萬元至500萬元或以上,最多只能借八成按揭,首期動輒要100萬元,跟現時40萬元相比,足足相差60萬元。

這對於很多打工仔來說,如果沒有「父幹、母幹」,要有100萬元首期,絕對不是容易的事。

但如果你收入不夠,或是非固定收入人士,根本供不到九成按揭,那麼,分別便不大了。

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圖片:新傳媒資料庫

買樓收租未適時

如果是投資者,想買樓收租。收租物業基本上可借50%按揭,換句話說,今天買400萬元物業,首期是200萬元,若半年後,樓價跌至320萬元,首期便要160萬元,賬面即時慳40萬元。

若市值租金12,000元,而以400萬元買入一個單位,供樓利息連同管理費約5,000元,即每月正現金流7,000元,收少一年便合共96,000元。

若以320萬元買入這個單位,供樓利息連同管理費約4,000元,即每月賺8,000元。

上車 物業 理財個案 樓價
圖片:新傳媒資料庫

在這個例子,首期少支付40萬元,惟每月多賺1,000元,如此來看,值得再等等。如果等到再跌兩成,真係有著數,等唔到跌兩成,等跌一成都好。

如果未能等到樓價跌,如像2016年般,樓價在幾個月後便反彈,唯有高些少買,沒甚麼大不了。

當然,這一次跌浪,如果有資金,有名額,值得買多個單位收租。如果賣家不肯大幅減價,租金回報不吸引,便不要勉強。

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圖片:新傳媒資料庫

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