千伙大盤排隊登場 2019想買平新盤 留意呢3個區 | 香港樓市2019 | 地產專題

千伙大盤排隊登場 2019想買平新盤 留意呢3個區 | 香港樓市2019 | 地產專題

樓市】受中美貿易戰、美國加息等因素影響,香港樓市自8月起調整,成交明顯轉趨淡靜;加上一手供應續增,2019年新盤競爭勢更激烈。據統計,2019年千伙大型新盤多達十個,發展商定價壓力不輕。但市場人士認為,發展商不會大幅降價促銷,劈價賤賣。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:新傳媒資料室

最近由市建局、華人置業(00127)和信和置業(00083)等發展的觀塘新盤「凱滙」,於淡市下以低市價推盤,掀起一手搶購潮。

不過,對於一手住宅市場是否就此擺脫疲態,重拾升軌,現階段實屬言之尚早。

事實上,根據各發展商提供的資料粗略估計,有機會在2019年推出的千伙級大型新盤就多達十個,發展商繼續有散貨壓力。

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三大重災區15,000伙應市

供應重心區域仍然是新界,重災區為屯門、大埔及將軍澳,合共可提供近15,000伙。

屯門區多達七個新盤可以於2019年推售,共提供逾5,000伙;當中香港小輪(00050)屯門掃管笏項目,提供約1,800伙;同區中國恒大(03333)的項目兩期更共涉及近2,000伙。

至於大埔區2019年料有五個樓盤可推,共提供逾5,000伙,最大規模為中國海外發展(00688)荔枝山項目「天鑽」,提供1,620伙,近期已開始軟銷。

值得一提的是,該項目曾遭環保團體入稟申請臨時禁制令禁止批出標書,備受官司困擾,結果於2016年由中海外以21.3億元成功「執平貨」,樓面呎價僅1,848元,大幅低於當時市場估值42%。

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另外,信置白石角項目「逸瓏灣8」,涉528伙,預計在推售完「凱滙」後會緊接登場。

將軍澳區推貨量亦不少,當中將軍澳「日出康城」一帶將有多個大盤計劃發售,合共提供4,000多伙。

最多單位數量的是九龍建業(00034)第85區石角路發展項目。

該項目總樓面面積逾40萬平方呎,單位數目逾1,500伙,戶型以開放式、一房及兩房單位為主,發展商預計最快2019年第四季推售,隨時有機會細絕同區樓盤。

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另同區「日出康城」第七及第八期分別有約1,120伙及超過1,400伙,令將軍澳繼續成為一手供應重點區域。

至於近年新樓盤供應有後來居上之勢的元朗,2019年的供應亦不遜於上述三個重災區。

路勁基建(01098)於2016年首度成功投地的元朗凹頭住宅項目,共提供331伙,最快有望於2019年推出。

發展商早前表示,項目以中大型單位為主,平均每伙實用面積800方呎至900方呎,另設有洋房。

此外,泛海國際(00129)旗下洪水橋全新住宅項目,預計快將完成補地價,項目涉及52.5萬平方呎樓面,提供1,028伙,部署最快2019年底推出市場。

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獲批預售樓花創新高

市區方面,信置觀塘「凱滙」第二期,仍有共974伙會於2019年推出;

另同區會德豐(00020)的茜發道項目,提供約1,000伙,正準備前期工作,戶型設一房至四房,料2019年底可推出。

亦即是說,觀塘區最少有近2,000伙新樓,可於2019年開售。

至於近年已經成為主要土地供應來源的啟德,未來一手供應亦陸續有來。

其中嘉華國際(00173)區內第1K區2號地盤項目,已申請預售樓花同意書,共有1,006個單位。

至於內房龍湖集團(00960)等合作發展的同區項目,則提供約700伙,亦有機會於2019年推出。

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事實上,中美貿易戰發展仍未明朗,為股市及樓市增添觀望情緒;樓股走勢息息相關,故發展商出貨態度十分積極。

據地政總署資料顯示,11月共有四個預售樓花同意書新申請,共涉及單位達2,376伙,創四個月新高。

同時,獲批預售單位更創新高,11月獲批預售樓花單位共有4,757伙,較10月的1,481伙按月急增約2.2倍,創自2002年11月後約16年新高。

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隨著11月獲批單位數目急升,2018年首11個月累積獲批數目已達19,429伙,較2017年全年高出約18.4%,亦為16年新高。

業內人士認為,新盤供應大幅上升,對發展商定價增添壓力,但不能大幅降價促銷,劈價賤賣。

資深測量師張翹楚指出,樓市轉趨緊張,新盤銷情也不如以往「鋪鋪清」,他預計,跌市會持續至2019年首季,樓價有機會較高位回落約10%。

不少等上車人士都期盼,今次樓市跌幅可有30%或35%以上。

除了是困擾市場的中美貿戰前景仍未明朗,預計明年市場觀望氣氛持續外,更多是因為覺得上一輪的連續28個月升浪太瘋狂。

然而,張翹楚指出,發展商的成本是在開盤前鎖定的,不可能非理性的劈價賤賣,否則難對股東交代,故不能大幅降價促銷。

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發展商忍手免做壞規矩

同時,發展商大可以用三年原價回購來作對賭籌碼,劈價推盤會「做壞規矩」,因此相信發展商將會先以首批優惠價推盤。

美聯物業住宅部行政總裁布少明則預計,如中美貿易戰不再惡化,於新供應穩定下,2019年樓價料有所調整,調整幅度約10%之內。

他補充,基於樓價較高位累積一定跌幅,悲觀情緒開始消散,料積壓多時的購買力將逐步投入市場,特別是新盤的表現可看高一線。

他估計2019年一手私樓註冊將呈現「價量齊升」局面,一手私樓註冊料約17,500宗,較2018年全年估計的16,000宗,回升約9.4%;料涉資約2,250億元,較2018年全估計的約2,150億元,升約4.7%。

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樓市調整未夠喉 政府表明不減辣

近月樓價從高位回落,有市場人士認為樓市已經轉勢,要求政府放寬樓市「辣招」,但政府亦表明無意「減辣」。

行政長官林鄭月娥早前出席論壇時就明言,幻想政府出招救市「可以慳番」。

林鄭月娥引述差餉物業估價署數字顯示,樓價自今年8月只跌約3.7%,但調整幅度遠遠未能抵銷過去一年升幅,更遑論她上任以來的升幅。

此外,財政司司長陳茂波早前出席立法會財經事務委員會會議時明言,未見有條件調整工商舖及物業調控措施,即使樓價回落仍超市民負擔能力,政府會密切留意情況。

受到外圍環境氣氛影響,本港住宅物業市場自8月起出現調整,成交明顯轉趨淡靜,今年8月至11月平均每月錄得3,800宗,遠低今年首七個月平均每月5,700宗。

購買力仍處高水平

樓價亦連續回落三個月,今年10月整體住宅售價,較7月高位下跌4%。

要解決失衡問題,陳茂波指,根本做法是增加土地房屋供應。

他指出,截至10月底發展商手上隨時可開盤出售的單位數目有22,300個,形容是高位。

他續稱,儘管樓價近月回落,但仍大幅超出市民的負擔能力。2018年10月整體住宅售價,較2017年年12月累計上升8%,較1997年的高峰高出120%。

市民的置業購買力指數在第三季仍然處於約74%的高水平,顯著高於過去20年44%的長期平均數。

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