租金回升日 樓價爆升時 2019年樓市十大忠告

租金回升日 樓價爆升時 2019年樓市十大忠告

樓市的十大忠告是汪生第12年對未來一年樓市的忠告。同時連續幾年非常感謝汪生也為 「cMoneyHome 2019樓股市聚會」上分享,有關片輯錄成影片。希望關心樓市關心資產增值的朋友多一個參考。
撰文:Ann姐 | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

2019年樓市的十大忠告

(1)財富效應驟然回歸

2018年下半年,因貿易戰及政府推出「娥六招」調控樓市,令樓市三大購買力即上車、財富效應及中國資金破天荒一起出現凍結現象,但這狀態不可能長期持續。

其中實力強橫的財富效應(因資產升值衍生的新一波購買力),必在亂局中的新秩序出現後會驟然回歸!

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Ann姐
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圖片:新傳媒資料室

(2)中資購買力再次左右大局

為了面對貿易戰及整頓地方債/企業債等,中國在2018年全力為市場去泡沫,資金流自然更加謹慎調控。

以港股通北水南下淨流入數據為例,2018年比2017年共減少約63.53%,但同樣這靜止不可長遠。

何況宏觀調控的特性,是去除市場泡沫後也必然將市場累積的能量再適當地解放,2019年不宜低估中國資金流的較寬鬆時段!

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(3)上車購買力要掌握置業時機

如果以上兩種購買力也回歸市場的話,上車購買力便成為最弱的一群在有限成交下,市場是由消費者金字塔中最頂尖的購買力去接收市場的,上車人士應好好掌握當下的上車機遇。

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(4)龍市循環下的升跌有序

去年六月政府出「娥六招」是龍市二期(政府出手調整市場)的開始,而龍市一期(釋放市場累購買力)是由市場找到谷底開始計算,所以找到谷底等同找到入市時機。

只是不同市場板塊是有個別及先後發展的,整體市場仍未全部完成調整,也需要一些時間去沉澱市場上的悲觀情緒。

但明年整體樓市將以價格先跌後升去發展。

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(5)資金流為王

2018年香港的M3即泛指總存款量保持在14萬億這歷史高位,這代表香港的存款是按揭量的數倍,銀行難以大幅加息,而且銀根極寬鬆,香港市場已是結構性低息環境了。

貿易戰除了會引來市場負面發展外,也一樣有機會帶來更多的資金量化寬鬆。

另外當美股、美債市場泡沫爆破,資金會反過來往香港甚至中國市場避難,我們應緊密釘緊M3這重要數據的變化!

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(6)租金回升日 樓價爆升時

自去年六月尾政府推出樓市新政後,不少剛性需求也由買轉租,起碼上車市場的租賃成交也比買賣成交高出兩至三倍左右,這種不對等的結構終歸會令租盤量減少及租金上升。

到了這個時候,剛性需求會再由租務市場流入買賣市場,也是新一波樓價上升的時段了。

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(7)美泡沫爆破 外圍資金湧港

中國已成為環球市場不可忽略、並必須要與其互動的持份者,但和過去二十年來一樣,市場上仍充斥着認為中國經濟爆煲的歪理,這種長期的偏見將繼續令部分消費者失去關鍵的投資契機。

而美國影響力卻拾級而下,筆者在去年的十大忠告中表示「美國大勢已去!小心泡沫爆破!」「多泡沫,爆破有期!」

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到了年尾美股、美債也在強勢下日益走下坡。

對於形勢發展,筆者認為仍以去年忠告的建議:「投資者應做好準備:泡沫隨時爆破將短期衝擊整體市場;美國經濟不穩及泡沫爆破令更海量的資金在衝擊後不久就湧入香港。」

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(8)政府政策可隨時改變樓市時間表

政府政策不可以左右到樓市升跌的大局,但絕對可以改變到升跌的時間表,所以樓價高峰的時候,我們應該要留心政府隨時出手行動干預。

另一方面,當樓價下跌的時候,政府如果出手放寬一些政策,例如按揭的門檻都可以令到樓價在短時間內止跌回升。

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(9)發展商銷售策略決定調整期長短

當遇上樓市調整期,發展商之間是有良性秩序調整價格,還是互相踐踏的產生價格戰,決定了調整期拉長縮短及調整深度的深淺。

當然,背後政府給予幾多空間發展商賣樓亦是至為重要的。

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在面對7.5萬個已動工或者興建好的未來樓花供應下,本來政府的空置稅是可以令到樓花減價潮到2019年底才找到新秩序的。

但未來的土地供應公私營以七三比例去分配,無疑是令到發展商是有了調動的空間及信心。

加上低息期持續,我相信樓花的價格困擾,會在今年的第一季或者第二季已經找到新的銷售秩序。

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(10)新資訊常態顛覆時代

2016年年初,筆者提出「手提智能電話配合互聯網令任何弱小社群也能有充足的志同道合者,小眾代表甚至騎劫大眾的機會大增,市場上將不斷出現錯誤的報道,詮釋,趨勢甚至結果。」

當時,市場曾出現「樓市哈囉喂」即市場消費者負面情緒引起的價格調節。

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因為市場上無產者和能夠享受到資產升值的人數相若,所以無論唱好和唱淡都各自得到大量的人支持。

到了2018年尾進入2019年,有關的好淡爭持的情緒化行為已經成為了包含角色代入的媒體及網上批鬥。

愈來愈多人不理會數據的顯示而選擇自己喜愛的訊息去演繹市場,市場的真假是更加難以分辨了。

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