樓齡愈大愈難出貨 業主錯過兩個樓市高峰期|香港樓市2019

樓齡愈大愈難出貨 業主錯過兩個樓市高峰期|香港樓市2019

【樓市高峰期】Anthony Sir:
除了自住單位,我還持有一個市區的單幢物業,用作收租,之前一直無打算出售這個單位,因為在「辣稅」下,賣了會買唔番。

可能是因為這個出租物業的樓齡已43年,近年外牆窗邊漏水的情況愈來愈嚴重,老婆說不如趁跌市換個樓齡較新的單位,可惜放盤兩個月仍未能售出,睇樓、還價的人也很少。
策略上,我是否做錯了?
阿強

撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

策略是錯了,但相信有不少業主也「中伏」,因為他們起初抱著「賣咗買唔番」的心態,不願賣樓,情願長期收租。
然而,樓齡愈來愈大,所需的維修成本及心血愈來愈多,便想把單位出售,但發覺愈來愈難出貨,原因是錯過了兩個高峰期。

樓市高峰期 樓齡 出貨 業主 樓市 高峰期
【樓市高峰期】樓齡愈來愈大,所需的維修成本及心血愈來愈多。圖片:新傳媒資料室 

過了兩個高峰期

首先是錯過了樓市的高峰期。現在樓市氣氛淡靜,即使想減價賣樓也不容易,更遑論賣得好價格。2018年中,樓市瘋癲,全城缺盤,幾乎甚麼樓都能賣,而且能賣個意想不到的好價格,尤其是細價樓。

例如最近火熱的觀塘區,去年中有一位年輕學員想在該區上車,睇樓近一個月仍未能買入。他說,當時觀塘區市中心40年以下的細價樓交吉鎖匙盤只有兩個,而且叫價很高,其他放盤不是反價、封盤,就是連租約出售。

於是代理極力游說他考慮牛頭角的小街,當時力推一個40年單幢樓上車盤,僅逾200平方呎的「納米」舊樓,索價450萬元,呎價近20,000元。學員問可否追買,筆者極力阻止他。

市場癲起上來,甚麼也能賣出,而且可以賣得好價格。但市場淡靜時,買家情願揀一些較有規模、有質素的物業。可惜,你經已錯過這個機會,可能要等待下一浪。

筆者當時也積極出貨,見到樓市見頂,怎會鼓勵人買樓呢?

其後不足三個月,樓市轉勢,學員於2018年底,以接近400萬元買入一個九龍灣得寶花園單位,面積大了,質素也提高。

樓市高峰期 樓齡 出貨 業主 樓市 高峰期
【樓市高峰期】市場淡靜時,買家情願揀一些較有規模、有質素的物業。 圖片:新傳媒資料室 

其二是錯過了樓齡的高峰期。在「辣稅」下,「賣咗買唔番」的心態,不但令很多業主錯過了上一浪的賣樓的黃金機會,最「中伏」的算是錯過「樓齡」高峰期。

在過去兩年的樓市高峰期,筆者甚至將十多年前買入的港島西單位也出售,主要的原因是樓齡。

樓市高峰期 樓齡 出貨 業主 樓市 高峰期
【樓市高峰期】圖片:「賣咗買唔番」的心態,不但令很多業主錯過了上一浪的賣樓的黃金機會。 unsplash

筆者買入這個港島西物業時,樓齡28、29年,可謂「風華正盛」,經歷了十多年後,升值了五倍。見單位步入40之年,趁其「風韻猶存」,高價售出了。

不是說這個單位不會升值,只是相對其他樓齡較新的物業,它會跑得比較慢一點。物業會老化,樓齡愈來愈高,吸引力便會下跌,尤其

今時今日的市場,由首置客主導,想借按揭成數高一點、年期長一點、審批鬆手一點,齡樓及物業狀況是其中一個關鍵。

有些屋苑保養管理佳,即使樓齡舊一點,在市場仍能站穩,例如太古城、美孚新邨等;有些物業管理保養較差,甚至有些舊樓是著名的劏房天堂,老化速度較快。

你再持貨幾年,到下一浪來臨,它或已45年樓齡,很多買家不想也不敢買。積極一點放盤吧,即使減少少價也不要緊,平賣平買,換入一個好的單位。

延伸閱讀:

新盤逸瓏灣8首批推108伙 折實平均呎價13,228元 平同區兩成

樓齡愈大愈難出貨 業主錯過兩個樓市高峰期|香港樓市2019

看好樓市 張聖典:樓價地價同樣難大跌

樓齡愈大愈難出貨 業主錯過兩個樓市高峰期|香港樓市2019