【經一專欄】45歲月入58,000元 零投資經驗 加按改善現金少問題 | 直債 |諗sir | 理財個案 | 理財解碼

【經一專欄】45歲月入58,000元 零投資經驗 加按改善現金少問題 | 直債 |諗sir | 理財個案 | 理財解碼

經一專欄・直債】諗sir︰
本人45歲,公務員,月入58,000元;已婚,無子女,夫妻財政完全獨立;由於丈夫收入不俗,所以供樓及一切家用開支均由丈夫負責。

現擁有兩個物業,一為九龍區260平方呎開放式單位,樓齡六年,去年供完。買入價340萬元,現值550萬元,月收租15,000元。

另一為新界地鐵站上蓋樓三房單位,600平方呎,樓齡2年,買入價790萬元,現值1,200萬元,尚欠銀行435萬元,月供16,000元,收租22,000元。現金儲蓄150萬元;每月可儲60,000元。60歲退休時將有長俸約400萬元及每月長糧約24,000元。

本人自小家貧,父母雙亡且是獨生女,由於甚麼也不懂,只懂俾心機讀書及儲錢,所以現時生活及經濟狀況已非常滿意;也粗略計算過將來之退休生活,應不是太大問題。

想請教諗sir,本人應該如何利用目前盈餘以作一些理財計劃,抑或是已不需再刻意做任何保障安排了?
本人嘗試計算自己的借貸力,按租金收入計七成的方法,約為1,080萬元〔58,000+(22,000+15,000) ×0.7÷10,000×0.5×2.59*〕,即剩餘借貸額645萬元(1,080 −435)。

不過,當本人上按揭中介公司,理財顧問回答同租金計算只可多藉305萬元,相差距離實在太大了。是否銀行不同,借貸力都會有不一樣的計算出入?
多謝撥冗幫忙!
讀者CC
撰文:諗sir|圖片:新傳媒資料室、unsplash

讀者現年45歲,15年後可獲400萬元退休金;加上每月24,000元長俸,比現時月支出19,000元還要多,所以唔「大花筒」加上無超級通賬,呢個情況可行一世。
當然,讀者想再進一步,故才作發問。

筆者意見:弱點一是讀者現金少,只有150萬元;二是沒有投資經驗,這批「客」最受上市公司及銀行青睞,因為已薄有積蓄,但又易去「老點」。三是資產及收入太集中由樓房提供,如樓市一旦大跌,就算未令生活質素大降,都大大打擊心情,要趕先處理。

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【經一專欄・直債】資產及收入太集中由樓房提供,如樓市一旦大跌,就算未令生活質素大降,都大大打擊心情。

改善現金少問題

想改善現金少的問題,讀者當然要加按,將所得資金買債是可以的,買股則絕不可以,睇完2018年,筆者相信都唔使再解釋為何不要按樓換股。

至於直債一條是20萬美元,為免集中風險,故現金少於400萬元者先不要試,雖到期保本及派息穩,但絕不能認為一間公司永不會倒閉。何況轉介公司已講過,讀者只可藉到約300萬元,假設日後識「執靚」自己盤數,按到500萬至600萬元出來,仍感買直債幾勉強。

優化讀者收入門路,除樓之外更有債,可由10萬元入場的債基開始,債基到期不保本,但每月派息同波幅頗低。對應讀者藉貸力提問,由於每個人的財務情況有異,所以筆者文章為個案作的計算,大多是作寬鬆假設。

假設無卡數無消費無擔保之類,讀者用筆者的2.59方程式,計出有1,080萬元借貸力,但去按揭轉介公司一問,又發現只可藉300萬。銀行計借貸力之法,是源於金管局指引,所以是一樣的,惟銀行客戶如何去證明自己有沒有能力去借這筆錢,則是各司各法,結果不同。

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【經一專欄・直債】由於每個人的財務情況有異,所以筆者文章為個案作的計算,大多是作寬鬆假設。

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可藉出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。