月儲$25,000 5年後可滾存至$216萬 置業成家夢 謀定而後動|經一專欄

月儲$25,000 5年後可滾存至$216萬 置業成家夢 謀定而後動|經一專欄

經一專欄・置業】志明(32歲)在澳門當工程師,他有意在5年內在香港置業,在財務上已準備就緒嗎?就讓我們先看看他的財政狀況。
撰文:鄺翠玲 CFP | 圖片:unsplash

收入 : $55,000個人資產 :
  • 現金
$500,000
支出 :
  • 股票
$300,000
  • 租金
$8,000
  • 與家人同住香港物業 *
$5,000,000
  • 家用
$10,000$5,800,000
  • 個人支出
$12,000
$30,000負債 :
每月儲蓄:$25,000凈資產 :$5,800,000

 

* 物業已轉歸志明名下,有需要時可加按

志明的理財目標是於5年內 :

  • 買入兩房單位(樓價約600萬元)
  • 預留40萬元作結婚之用  

志明有幾個層面需要留意:

  • 在申請按揭(無論新造、轉按或加按)時,香港銀行對境外收入(包括內地及澳門) 的要求較嚴謹,例如下調一成供款成數(如欲購買$600萬物業,香港入息的申請人可借6成,但澳門入息則只可借5成,即是說若買$600萬的物業,志明需付$300萬首期;
  • 由於現時物業是他名下,若5年後雙倍印花稅(樓價15%)仍然有效,買入$600萬物業的話,將要付$90萬的印花稅
  • 分析以上情況後, 志明在5年後需有資產 :
置業$396萬
結婚$40萬
總計$436萬

 

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【經一專欄・置業】圖片:unsplash
  • 現時志明每月儲蓄$25,000,假設他連同現有$30萬股票進行中度風險的投資(平均年回報6%),5年後可滾存至約$216萬,和上述目標很有距離,加按現有物業套現或可改善情況,但要注意幾個細節:
  • 可借按揭額是根據入息及所有借貸供款額計算,現時加按會用了部份借貸供款額,日後置業可動用的借貸供款額便少了,所以志明要小心盤算;
  • 假設5年後收入不變及以4成收入($2.2萬)供樓,每年利息2.5%及30年還款期,志明最多可供的$500萬的按揭額,若將現居加按套現3成($150萬, 月供$6,000),仍可預留$350萬給新置物業首期,如只申請$300萬按揭,每月供款約$12,000,最低入息$28,500,兩幢物業總計需月供$18,000,最低入息$43,700,所以按揭申請問題不大,反而套現的$150萬怎樣「跑息差」,一則彌補供樓開支,二則可平穩地增值,讓日後的置業大計更穩妥才是重點!
  • 扣減加按供款後,志明每月尚餘約$19,000的儲蓄,連同現有股票及套現出來的$150萬,若進行中度風險的投資(假設平均年回報6%),5年後資產可累積至$376萬,連同$50萬的現金,離目標不遠!如果未來數年入息增加,儲蓄增加,目標應該不難達到 ;
  • 香港樓市受本身經濟、利息走勢等影響,志明應多留意市場資訊,並與理財顧問多溝通,謀定而後動。

筆者也請志明留意那$90萬元雙倍印花稅是龐大的支出,若數年後仍然存在,可考慮將現居業權轉至家人,自己改做「按揭擔保人」,不失為一個方法。

筆者建議志明認真考慮買一份保額較大的人壽保險,尤其是加按及置業後,若有不測,資不抵債,家人可能面對一個很大的困境。志明可考慮一些沒有儲蓄成分的人壽保險, 以最低成本爭取最大保障。以志明 (非吸煙) 、 $300萬保額、30年保障期的保險為例,每月保費只需五百多元,完全符合成本效益。

 

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【經一專欄・置業】圖片:unsplash

美聯金融集團高級副總裁 -鄺翠玲 CFPCM

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