中五畢業早買樓早享受 用盡借貸力 買多兩間收租|諗sir投資教室|經一專欄

中五畢業早買樓早享受 用盡借貸力 買多兩間收租|諗sir投資教室|經一專欄

經一專欄】中五學歷的讀者與丈夫合共月入38,000元,現有已供滿的300呎自住樓,市價約400萬元,另有40萬元股票、40萬現金。二人育有2個孩子,每月最多能儲5,000元,想退休後有樓收租,所以請教諗sir如何才能做到一生三宅。

撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

想一生三宅 有樓住兼收租

諗sir:

本人35歲,月入16,000元,丈夫42歲,月入22,000元,有兩個孩子,分別3歲和1歲。

本人中五畢業後出來工作,雖然學歷不高人工低,但循規蹈矩工作,生活節儉,與丈夫一起努力儲錢。

幸好2008年聯名以90萬元購入大角咀300呎小兩房自住,2015年已供完,現估價約400萬元。

有小朋友後,後悔當初沒有進取一點,買附近的私樓屋苑港灣豪庭(當時約190萬元)。

現在只希望養大小朋友,退休有樓自住和有樓收租,不需要給子女負擔壓力,讓他們人生敢去夢想,敢去嘗試新挑戰。

經一專欄 讀者 學歷 自住樓 股票 現金 債基 收租 一生三宅 諗sir投資教室
圖片:新傳媒資料室

由於有住屋需要,希望2022年大女升小學時可以換住三房。

資產方面,包括40萬元股票、40萬現金;因為有小朋友開支大,每月都沒甚麼錢剩,最多只儲到5,000元。

老爺奶奶見我們不夠地方住,說可給200萬元首期讓我們在將軍澳買一間居屋三房,因私樓三房無望,樓換樓不會貼很多錢。

因沒有「人頭」借,私樓不可以轉名給家人,如有就可以有資格抽「白居二」;另家人的200萬元只可作首期買樓,不可以作投資用途。

請問諗sir,私樓小兩房換居屋三房,是否不值得?還是應先將手上資金用作收息,過兩年才入市?

希望一生三宅對我這低收入家庭來說不是奢望。

讀者阿英

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圖片:新傳媒資料室

想「發圍」就別買居屋

早出來工作,即使屬低收入家庭,家境隨時可以好過大學生。不少大學生到35歲還要為樓煩,讀者幸在十年前買樓,現在35歲已經供滿。

居屋的格局、客路都同私樓有分別,筆者早在之前的文章說明居屋投資價值較低,如讀者想有日「發圍」,就不要買居屋;

但如只想著同老公兩人一世四萬幾月入,那免地價買居屋就無妨。

讀者最欠缺的當然是借貸力,夫婦兩人工資共38,000元,借貸力只有492萬元(38,000÷10,000× 50%×2.59*)。

幸好24歲就買了樓,現在沽樓最少套回400萬元在手,此現金數目相信不少35歲讀完大學的人都沒有。

筆者建議讀者賣走手上樓,套回幾百萬,然後再買大屋苑兩房住。

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圖片:unsplash

這基於讀者十年前買的洋樓,未來會因樓齡高而未能抵押,令買家不敢問津;故今時趁市高換貨加套錢就是好。

留意買的樓要有投資價值,住的樓要方便自己,不要強求有間樓又方便自己又有好投資價值的,除非你人工及cash量都高。

一些「小確幸」式的兩房,如粉嶺中心、荃景中心、河畔花園(無兩房)都適合讀者。

買入後一係自住再留錢比另一半等時機買第二間、一係就借畀朋友住收「利是」,然後自己另租地方。

總之趁現在旺市,讀者賣樓騰空自己跟丈夫的名出來,再補買一間較新的屋苑兩房,令自己不怕樓市再升,此兩步最為重要。

下一步當然是慢慢加注,利用債基之法收息,賺取10至12厘之年回報;做熟後可再試18至30厘年息。

至於丈夫父母的錢先不要用,留待無路可行時才出此牌。

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