39歲創業五年 年賺百萬 將300萬現金投資收息 四年倍翻 |經一專欄

39歲創業五年 年賺百萬 將300萬現金投資收息 四年倍翻 |經一專欄

經一專欄理財個案】讀者39歲,創業五年,公司發展穩定,個人年收入100萬至200萬元,想諗sir給自己一些理財和投資建議。

撰文:諗sirHomebloggerhk )|圖片:unsplash、photoAC

39歲創業五年

諗sir:

本人39歲,已婚,創業五年,公司發展穩定,個人年收入100萬至200萬元。 兩年前用本人單人名義,購入25年樓齡之紅磡400呎單棟樓單位自住,約490萬元買入,支付兩成首期上會,有借按保,近期銀行估價約值620萬元。 個人資產狀況方面,除上述單位外,尚有現金約250萬元、股票30萬元。太太無收入,仍有首置名額可用。

本人於公司支薪15,000元,太太月前亦已開始支薪30,000元,以便未來買另一間物業時按揭過壓測用。 本人婚前與父母及弟弟同住在南區居屋單位,關係良好,父親過身多年,目前居屋是由母親、弟弟和他的未婚妻同住。

這物業狀況有點複雜,因為是20年前外祖母用綠表買入,但所有首期及供樓費用均由我們家人承擔。 外祖母現80多歲,有立平安紙百年歸老後,物業由母親承繼。 因弟弟明年結婚,仍計劃住在這裡,早前母子三人有討論過,大家同意將這物業轉弟弟名,補地價再加按套現。 請問諗sir,南區居屋應否轉名、補地價、加按

另外,加按現有紅磡物業套現是否有利?因本人未來計劃用太太名義購三房自住(約1,000萬元以內),放租現有單位,應如何部署?

讀者劉先生

作為生意人,如能加按,當然是先按為妙。要明白往後唔一定順風順水,老闆永遠保持比打工仔強的現金水平,為一大要旨。

可惜讀者兩年前才借490萬元來買樓,現時都應欠450萬元以上。 基於轉銀行再加按,就當做埋二按按爆借盡,都限在480萬元,所以讀者今日以600多萬元市價的樓宇轉按,未能按到現金,除非賣;然而一樓在手者,不建議今時賣走自住樓。

創業 公司 投資 收息 補地價 加按 物業 經一專欄 理財個案
圖片:unsplash

另一個轉按之原因為求現金回贈,現時銀行面價回贈借貸額的2%比客,以讀者借400多萬元為例,回贈都有約90,000元,扣埋律師費,實收80,000元都叫唔錯。

市面更有些公司巧立名目,回多0.3%俾客,即再多萬多元,雖未必符合金管局對銀行回贈金額之管制,究竟應否接納及風險如何?

留待當事人決定。 無論如何,每兩年轉一轉按賺回贈去減輕供樓負擔,已成一股潮流。 讀者如再買二手,以1,000萬元樓價為例,需付300至400萬元首期,而借貸額約650萬元,至少需有月薪52,000元(6.5÷2.59*×10,000×2 )。

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圖片:unsplash

另就當有「人頭」,印花稅亦需40萬元,筆者認為此舉太消耗讀者手上現金;而低首期又易借的新盤,往往在過了首三年後令人負上高供款金額。

較可取之方案,是趁仍年輕,將300萬元現金拆一半,用債基疊增方案,收18厘或30厘年息。

以150萬元平均攤分,一年就有機會收到24厘。當然債基價格有升跌,但在穩定性及超15%回報之產出上,債基比股票,期權去收息更能信賴。 讀者收息三至四年,即能將現本金double,到時再買樓就更有本錢。

另外,請讀者更專心做生意,令每年所賺金額達200萬或300萬元,一來當然可加快理財進度,二來是一旦經濟不好收入要減,都總算叫有位去減。 但只年賺100萬元的生意,此規模恐怕一旦要退,便無路可退。

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