麥當勞 1.2 億「平賣」銅鑼灣巨舖拆解「售後租回」背後的資產換血財技

即時財經

Jan 8 2026

銅鑼灣舖市錄得一宗震撼成交。市場消息指，麥當勞以約 1.19 億元沽出位於銅鑼灣怡和街 46 至 54 號麥當勞大廈的巨舖，物業包括 1 樓全層連地下入口、2 樓全層及 5 樓部分平台。以建築面積約 10,270 方呎計算，成交呎價僅約 11,558 元，屬核心區罕見低價。這宗看似「割喉式」的減價出貨，實則是一場精密的「資產輕量化（Asset-light）」手術，標誌著在目前經濟環境下，大型企業正加速將「磚頭」轉換為「現金流」。

估值重估：銅鑼灣舖跌至「新界價」

是次成交為香港商業地產估值投下震撼彈。在 2013 至 2018 年零售高峰期，銅鑼灣地舖呎價動輒數十萬。如今怡和街核心地段呎價僅約 1.1 萬元，反映市場正經歷痛苦的「價值重估（Re-rating）」。當核心區資產只能以此價格成交，其他二線區物業的估值恐面臨更大壓力。

財技解構：售後租回的雙贏局

麥當勞此舉並非單純「缺錢」，而是運用了「售後租回（Sale and Leaseback）」財技：賣方（麥當勞）： 將鎖死在物業中的 1.19 億元釋放為「活錢」，可用於分紅或核心業務發展，同時保留營運點。買方（投資者）： 以 1.19 億元買入資產，隨即獲得麥當勞每月約 60 萬元的租約，享約 6 厘 回報。這相當於買入了一張由麥當勞擔保的高息債券，在減息周期下極具吸引力。

戰略轉移：半年套現 5 億

自今年 7 月以來，麥當勞已連沽 6 舖套現近 5 億元，貫徹「資產輕量化」策略。這顯示這家「地產大鱷」判斷，物業增值速度已跑輸資金成本（Cost of Capital），故果斷止賺離場。市場下一個焦點，將落在麥當勞尚未售出的尖沙咀星光行舖位，其成交價將是旅遊零售業復甦的最終試金石。

核心資料表：麥當勞「資產換血」操作分析

分析維度	詳情	財經解讀
交易資產	銅鑼灣怡和街麥當勞大廈 (約 1 萬呎)	核心區優質資產。
成交價格	HK$1.19 億 (呎價 ~$11,558)	估值重估：價格重返 20 年前，甚至低於部分住宅/工廈。
操作模式	售後租回 (Sale and Leaseback)	資產輕量化：保留使用權，釋放所有權。
買家回報	租金回報率約 6%	視為「類債券」投資 (Bond-proxy)，防守性強。
企業戰略	半年沽 6 舖，套現 HK$4.9 億	Cash is King：認為現金流回報物業升值潛力。
市場訊號	核心區舖位價格大幅回調	警示商業地產「底」部未明；星光行成交將是關鍵。

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