三個單位進退兩難 投資工廈可塑性高
你好，最近有個問題挺困局的，想問問Anthony sir的意見。
其實早幾年已經參考了閣下的意見，買了好幾個細價單位，當年買的時候才逾200萬元，今天都過400萬元了。一個自己住；另外兩個收租。
現在想加按套現再買，但已背上幾個按揭，爆晒額，再借不到了。
繼續收租嗎？租金升幅不多。賣嗎？又不捨得。莫說想倍增資產，想換樓住好一點都計唔掂，好像從此原地踏步。請問應該怎樣做呢？
讀者Nelson
很明白讀者的心情，不少朋友都面對這樣的困局。
不過又毋須太愁，讀者能夠趕及在辣招前買入幾個物業，雖然只是細價樓，然而這幾年細價樓急升，升吓、升吓，唔覺唔覺，幾層樓加埋都過千萬元了。
相比很多仍在等上車的朋友，讀者已經很幸福了，即使維持現狀也不錯，當然可以繼續倍增資產就更理想。
以往很簡單，升值了，就加按套現，再買資產。
然而按揭經過多次收緊，難了！持有多於一個單位，壓力測試難度又要提高一成，即使過了壓力測試，按揭成數又要下調10個百分點。
因此，很多朋友都會考慮與家人同心合力，例如集合父母、子女、兄弟姊妹等的名額。
如果沒有名額的話，那就沒辦法了，要考慮賣樓了。
講到賣樓，以往很簡單，傾好價，簽個名就是，今天不能了！由於有第二套房15%辣稅，除非手上只有一個單位；否則，又捨不得賣。
以讀者的情況，手上有三個單位，如果賣走其中一至兩個，想再買的話就要付辣稅了！而且又會猶豫，賣咗就買唔番！
如果唔賣？又無得變！世界就像停頓了！
莫說是想繼續累積資產，就算想換大單位，改善生活也感困難。難道要一次過賣走所有單位，換一層自住樓嗎？
很多投資者都會這樣看待手上的物業投資收租的物業，能夠賺錢，是資產；自住供樓的物業要花錢，是負債。賣掉所有資產變成負債？值得嗎？
不變，不變，還須變！
物業跟人一樣，一天比一天長大，今天樓齡近40年，過多十年就近50年了；再過十年就近60年了。
投資工廈可塑性高
管理維修固然要考慮，到時即使想賣，有多少人願意接貨？能賣好價錢嗎？
可以一步步來，先趁樓市癲，「策劃」賣一間。
筆者特別強調「策劃」兩個字，例如有朋友會先跟太太、家人商量好，賣樓之後若想再買，有名額嗎？
又會有朋友先將名下的物業轉名給親人，然後用自己名額再買，但如果沒有名額怎麼辦呢？
另一個選擇是，跳出comfort zone，學習投資其他資產。
辣招主要針對本地住宅，世界很大，還有很多選擇。其中一個方向是非住宅物業，例如車位、工廈、寫字樓、商舖等。
筆者比較喜歡投資工廈，基數較低，可塑性高。
另一個方向是香港以外。最近很多人買海外樓，筆者比較喜歡內地樓，很多城市很有發展空間，升幅隨時以倍數計，最重要是有高手引路，就更放心。
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