【啟德地王】長實首次插旗啟德 奪百億地王 貴鄰近地皮2成 起好要賣幾錢呎先合理？

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、iStock圖片、中新社圖片

是次批出的啟德第4E區2號地，地皮面積11.8萬平方呎，可建樓面64.8萬平方呎。地皮於2月11日截標，獲本地大發展商垂青，共收五份標書。

呎價2.8萬才有合理利潤

批標價貼近市場估值上限之餘，亦較於 2019年11月批出，同望維港景的毗鄰4A區2號地（每方呎樓面地價13,238元）的中標呎價高近兩成。長實中標後表示，對在牛年伊始投得啟德跑道區最後一幅住宅地皮感到欣喜，形容地皮「屬罕有的市區海景地皮，條件優越，位處啟德跑道前排，是唯一一塊單邊的地皮臨近維港景致及毗鄰未來都會公園」。

長實將於該地段興建高質素的市中心海景豪宅項目，並對香港未來經濟充滿信心。

市場人士預期，項目落成後呎價要達28,000元才有合理利潤，總投資額可達150億元。

事實上，長實中標前一日，同系位於半山波老道21號豪宅項目一個特色戶，以約4.59億元售出，呎價高達13.6萬元，創亞洲一手分層呎價新高。而且更只是項目第一宗成交，不排除陸續再現新紀錄。反映出無論是麵包抑或麵粉價格，都是有價有市。

區內項目求價不求量

如是者，啟德區的現樓及其他樓花項目價格更為硬淨。同區會德豐沐泰街發展項目Grande Monaco乘第一期Monaco大賣旺勢，日前推出68伙新單位應市，折實最平一房戶766.2萬元起。整批折實平均呎價為23,795元，呎價計較第一期貴半成。整個項目提供247伙，伙數不算多，市場預計發展商會傾向惜售，求價不求量。

入場單位為第1B座5樓D室，屬一房開放式廚房戶型，實用面積為351平方呎，折實售價766.2萬元，折實呎價21,829元。而兩房入場單位則為1A座3樓C室，實用面積450平方呎，折實售價1,071.5萬元，折實呎價23,811元。

對比第一期最便宜兩房入場單位，即第2B座3樓G室作參考，實用面積451平方呎，折實918.6萬元，折實呎價20,368元，呎數相近但貴了超過150萬元，幅度相差一成半。對比第一期Monaco，發展商是次新增「會德豐之友」付款計劃，屬建期付款計劃，若買家於近10年內曾購入會德豐旗下物業（一手計），可額外獲0.5%折扣。不過，今批單位沒有開放式戶型，而且再沒有提供「輕鬆置業一按貸款」以及「靈活一按貸款」方案。

而同系Monaco已賣逾300個單位，平均呎價近25,000元，最高呎價35,000元，其中第2A座38樓頂層連天台特色戶，實用面積1,394平方呎，附連779平方呎天台及23平方呎梯屋，日前以招標形式售出，成交價4,928萬元，平均呎價35,352元，創發展項目成交價及呎價新高。

疫情反覆未有影響發展商推盤的信心，嘉華國際（00173）同區嘉峯匯日前上載價單第7號，涉及103個單位，實用面積介乎459至765平方呎，價單定價1,216.3萬至2,692.6萬元，實用呎價26,101至35,336元，平均呎價29,633元，另提供最高15%折扣優惠。項目同時上載最新銷售安排，於2月25日銷售207伙，其中200伙以價單形式發售；餘下七伙招標出售。

恒地盤細絕同區私樓

至於今年內啟德區亦有一個焦點項目，為恒基地產（00012）沐泰街7號住宅項目，由於發展商早前表明標準單位實用面積186平方呎起，料面積細絕同區私樓，令市場對此項目最為關注。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民日前表示，項目共分三期發展，樓盤預計於2022年9月落成，將會待第一及二期獲批預售後，才會兩期一同推售，會有協同效應，預計2021年上半年推出。

整個項目提供約1,200伙，第1期涉479伙，標準單位實用面積186至889平方呎，另設特色戶，面積逾1,000平方呎。現時啟德私樓最細單位面積228平方呎，為沐寧街9號項目、保利置業集團（00119）發展的龍譽。

至於跑道區首個開售的樓盤，由中國海外發展（00688）發展的維港1號，預計關鍵日期為2023年3月31日。該地皮將會興建兩幢32層高的高座大廈，以及一幢六層高的低座大廈，合共提供1,059伙分層住宅。發展商早前透露，項目間隔涵蓋一至四房。由於屋苑位處位處啟德跑道中段，預料大部分單位可享開揚景致或海景，亦會在2021年內推出。

此外，由本地財團會德豐、恒地及新世界發展（00017）等合作發展的第4B區3號地皮，目前尚未申請預售，料提供約600伙，早前已獲批興建五幢27層高的高座住宅大廈，以及一幢六層高的低座住宅大廈，總樓面約57.5萬平方呎，市場預計亦會在2021年內推出。

總的而言，今年啟德區有近3,000伙新供應排隊登場，而且戶型相當多元化，由186平方呎的納米單位，以至逾千平方呎大單位都有供應，對投資者、上車客以至家庭換樓客也有多元化的選擇。然而，隨地皮以高價批出，估計區內物業價格會更為硬淨。

同區商業地或改住宅用途

日前長實中標的啟德舊機場跑道區4E區2號地皮，屬於本財政年度賣地表中最後一幅位處啟德的住宅地。不過，發展局局長黃偉綸去年曾透露，現時規劃作商業及酒店等用途三幅跑道區地皮，當局正研究是否適合改作住宅發展。資料顯示，該三幅地皮包括曾流標的前排第4C區4號及第4C區5號地皮，以及從未推出招標的後排第4B區5號地皮。

市場估計，三幅用地可建的總樓面面積逾200萬平方呎，估計可以提供最少2,000多伙住宅供應。啟德商業地已先後錄得流標及撻訂情況。黃偉綸指啟德早年修訂發展規劃以增加逾10,000個單位，若要再修訂就要再計數、進行交通及環境等技術評估，預期今年會有研究結果。

政府自2018年11月起，先後售出11幅跑道區住宅地皮，為庫房帶來逾1,150億元收益。其中中海外可說是啟德區內大地主，最標誌性項目一定是第一個，亦是唯一一個，由兩幅「港人港地」地皮組成的住宅項目啟德1號。

發展商在2013年6月，各以22.7億元的代價投得該兩幅土地，以樓面地價計，每平方呎呎價為5,427及4,913元。發展商在2016年8月底賣樓花，平均呎價介乎15,080元至18,418元，扣除折扣後，一房單位入場費為491.8萬元。

時至今日，啟德1號已成為區內指標屋苑，香港置業區域董事胡耀才稱，啟德1號（II）5座高層E室，兩房間隔，面積約563平方呎，單位以1,350萬元放盤約三個月後，獲外區客接洽，議價後減價約30萬元，以約1,320萬元成交，平均呎價約23,446元，買家為首置客。

資料顯示，原業主於2017年11月，以約1,202.8萬元購入上述單位，是次轉售賬面賺約117.2萬元，物業升值約9.7%。另同屋苑3座中層A室，向東南望園景，兩房間隔，實用面積約547平方呎，以1,200萬元放盤五個月後，獲外區人士接洽，議價後減價45萬元，以約1,155萬元成交，實用呎價約21,115元。原業主於2017年1月以約947.4萬元一手購入單位，是次轉售賬面賺約207.6萬元，物業升值約22%。

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