牛年九龍區多盤齊發 但仍然供不應求 凱滙尚餘最後約300伙 觀塘安峯最高8折
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、Getty Images圖片
其中表明有機會於2月中農曆新年檔期推售的一個九龍區新盤，為觀塘安達臣道首個住宅項目安峯，位於九龍市區新發展地帶，提供334伙。單位間隔包括一房至三房單位，實用面積約340至910平方呎。預計關鍵日期為2023年7月15日。
觀塘安峯最高8折
發展商華懋日前首推68伙單位，扣除最高折扣20%，折實最平一房戶由792.9萬元起，整批折實平均呎價為20,363元。首批68伙中，一房佔15伙；兩房佔39伙，三房佔14伙，價單定價介乎991.13萬至2,217.3萬元，呎價介乎23,608至27,798元。
項目提供了四種付款方法，扣除最高折扣率20%，折實售價由約792.9萬至約1,773.8萬元，呎價介乎18,886至22,239元。對比信和置業（00083）觀塘市中心項目凱滙最近加推的118伙，扣除最高15%折扣後，折實價介乎770.61萬至1,994.18萬元，實用呎價介乎20,006至26,772元，折實平均呎價22,638元。以呎價計，安達臣道較市中心項目有約一成折讓，多少反映出項目周邊配套，樓花期長短有分別。
而凱滙剛加推的7號價單，涉118伙，當中標準戶佔116伙，特色戶佔兩伙，戶型分布上，一房佔35伙；兩房及三房各提供46及37伙，價單定價介乎906.6萬至2,346.1萬元，實用呎價23,536至31,469元。
扣除最高15%折扣後，折實價770.61萬至1,994.18萬元，實用呎價20,006至26,772元，折實平均呎價22,638元，較項目2019年2月對上一張價單平均呎價高約半成。凱滙至今累售約1,700伙，假若仍有意進駐觀塘市中心，只有最後約300伙的機會。
如果對比觀塘區內對上一個全新樓盤，即位處觀塘麗港城側的茶果嶺項目，會德豐地產發展的KOKO HILLS，2020年7月推出首批83伙，折實平均呎價19,995元，安峯首批單價只輕微高出不足2%。
1,300萬元以下可造九成按揭
同時，安峯是次引入備用一按計劃，樓價1,300萬元以下單位亦可承造最高九成按揭；1,300萬元以上可造八成半按揭。但申請高成數按揭的買家須接受壓力測試。參考過往推盤只為買家給予最高為樓價80%按揭計劃，是次則調高至85%至90%，買家亦可採用建築期付款。
華懋指，安峯首批單位以「市場期望開心價」登場，以較優惠價推售，初步會在2月20日進行首輪銷售，期望可於「牛年」取得首個紅盤佳績，發售前有機會加推一至兩批單位，售價有加價空間。另一方面，位處名校網的新樓，更是有價有市，伙數不多，料發展商更為惜售。兩個屬34小學校網的何文田新盤，亦部署牛年推出應市。
當中新鴻基地產（00016）位於太子道西195號的單幢新盤PRINCE CENTRAL，2020年10月份已獲批出預售樓花同意書，新地副董事總經理雷霆形容項目「條件十足」，樓書正在準備中，預計農曆新年後至2月底前推售。
至於項目將設有三個示範單位予公眾參觀，料2月底開售。預計關鍵日期2022年3月。項目只涉及101伙，開放式最細約250平方呎起，戶型由開放式至四房，當中77伙屬於開放式及一房，開放式面積約250至260平方呎，一房面積約300至350平方呎，而且項目比鄰港鐵旺角東站，交通方便。
瀚名轉租為售
另一個位於喇沙利道10號新盤，由嘉里建設（00683）發展的瀚名，同樣單幢式設計，只提供73伙單位，戶型包括一至三房。同樣最快2月份內推售。戶型上較PRINCE CENTRAL為大，瀚名中層及低層為一房戶，提供60個單位，實用面積298至409平方呎。高層採一層兩伙設計，六層提供12伙三房，實用面積1,132平方呎。
至於頂層為1,990平方呎的四房戶，外連平台及天台；沒有開放式戶型。發展商日前表示，集團原本打算作物業長綫收租，現為配合市場需求，所以將項目全數轉租為售，價錢參考同系同區項目，並將會在農曆新年假期後開放現樓示範單位，部分單位可連傢具出售。
計及何文田兩個新盤，聯同觀塘一個全新盤安峯，以及近現樓的凱滙，一共只有不足800伙新盤，反映九龍區新盤有價有市。市場人士估計，市區單位供不應求之餘，發展商都會較為惜售，如果心儀九龍區的買家需留意，而且價錢定位上會較進取。
以凱滙新一批的入場單位為5座6樓B室，實用面積333平方呎，對比同座的7樓B室，實用面積同為333平方呎，當年折實價為668萬元，即是現時低一層反而賣貴約103萬元，加幅約一成半。
舊樓重建提供新單位
市區樓渴市，供應不多，很多時都是以舊樓重建提供新單位。新地位於太子道西195號的單幢新盤PRINCE CENTRAL，項目前身為舊樓文麗苑，在1959年落成，樓高五層，屬住宅（乙類）。發展商於2006年便以約1.34億元購入物業全部業權，並於2017年8月以1.8億元完成項目補地價，每平方呎補價金額約3,964元。
另一個位於喇沙利道10號的瀚名，資料顯示，項目為界限街168至168C整幢物業與毗鄰之喇沙利道10號合併發展，整個地盤的佔地面積約9,000平方呎，可建總樓面面積逾45,000平方呎。上述兩座物業在1956年落成，地盤面積約為4,521平方呎，屬住宅（乙類），經修訂地契條款及支付相應土地補價後，可供發展的地積比率為5倍。
位處校網受歡迎
由於兩個項目位於小學校網34校網及九龍城區中學校網，都是深受家長歡迎的校網，相信無論是租賣市場，都會備受關注。事實上，市區搵地難，除啟德新發展區外，安達臣道發展區就是九龍區重點新供應集中地，集住屋、商業、文娛核心等範疇，除了安峯外，鄰近秀茂坪一帶，比鄰已落成的住宅為公屋，包括安泰邨、安達邨。
政府指，安達臣道發展區約40公頃土地，將發展成住宅、商業、文娛等多用途，料容納約25,000至30,000人口。而觀塘安達臣道前石礦場一帶，提供11幅住宅地，規劃署早於2011年開始規劃，相隔約十年，全區首個私人樓盤終於登場。項目是於2018年1月以31.128億元批出，當時每平方呎樓面地價12,003元，接近當時估值上限，屬安達臣道第一幅批出的住宅官地，亦是區內唯一一個純私樓項目。
對於本港樓市走勢，發展商亦大膽表明看好。新地副董事總經理雷霆指，去年樓市受新冠肺炎疫情影響，樓市呈輕微下調，但相信本港住屋需求大；加上中、港兩地料快將通關，市場承接力很強，相信樓價上升動力大。
嘉里發展執行董事朱葉培稱，預計本港息口處於低迷，未來兩、三年樓市供應緊絀下，樓市今年仍會平穩健康發展。他又認為，目前樓香港業主普遍持貨能力高，市場對樓盤剛性需求大，長遠來說香港依然是「福地」。
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