山頂地破紀錄批售 以72.5億元奪山頂文輝道地皮 甘比以個人名義參與中標：對香港前景充滿信心
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、Getty Images圖片
據地政總署日前公布，山頂文輝道第9及11號用地，以72.5億元批予以九倉為首的財團，其他投資者包括中渝置地（01224）主席、有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋、華人置業（00127）執行董事、劉鑾雄太太「甘比」陳凱韻、利福國際（01212）主席劉鑾鴻（劉鑾雄胞弟），以及信和置業（00083）主席黃志祥持股的Boswell Holdings Limited。值得一提的是，陳凱韻、利福國際及中渝置地，都曾經入標上一幅文輝道地皮。
甘比以個人名義參與
以個人名義參與的「甘比」於中標後表示，對香港的前景充滿信心，只要遇到合適機會，便會在香港投資。九倉主席兼常務董事吳天海稱，山頂優質地皮極為罕有，文輝道項目坐擁港島南區海景更見珍貴，他又透露，九倉佔該項目50%權益，項目將由會德豐地產負責發展及銷售。連同新購入的地皮，集團在山頂的土儲增至逾57萬平方呎。
會德豐地產主席梁志堅則表示，山頂地皮罕有，香港可以興建豪宅的地方不多，暫未見政府仍有同類地皮可作招標，看好豪宅前景。提到九倉今次引入多名投資者合資競投，梁志堅指，集團已成功投得毗鄰地皮，有同業對今次地皮有興趣就一齊競投。
是次地價超出市場預期上限，每平方呎樓面地價約50,010元，打破2020年底毗鄰地皮46,271元的紀錄，再創住宅官地呎價新高。事實上，是次地皮為文輝道項目規模較小，是「一拆二」之後推出的第二幅用地。
地皮估值70億元
雖然近期本港營商投資氣氛極為低迷；加上地皮在2018年10月推售時流標收場，但政府仍在淡市中再推出該「地王」招標，並且兩度創住宅官地呎價新高。而地皮於2月初截標時，地政總署共收到五份標書，較九倉獨資投得地皮，共收到七份標書為少。
除了九倉再度入標外，其他本地發展商包括長實集團（01113）、新鴻基地產（00016）、恒基地產（00012）及嘉華國際（00173）則獨資入標。早前市場預計，地皮估值約63.06億至70億元，每平方呎樓面地價約43,500至48,000元。地皮面積約54,542平方呎，可建樓面144,969平方呎，料可提供135個單位。
賣地章程顯示，發展商可申請契約修訂，將與文輝道2、4、6及8號地盤康樂設施及停車位等共用，讓兩幅地皮一同發展，有效降低建築成本，帶來協同效應。萊坊執行董事林浩文稱，中標價十分理想，反映發展商對未來山頂豪宅的信心十足，中標發展商在山頂亦有多個項目，可產生協同效應，對銷售策略亦有好處。
他相信，成交價對山頂地價有指標性作用，亦對山頂豪宅市場有正面影響。事實上，山頂未來供應量稀少，現時亦無空置稅及樓面面積比分拆前細，估計會以「超豪屋仔」為主打，混合「低密度分層單位」發展。估計總發展成本約100億元，料落成呎價可達90,000元以上。與此同時，山頂文輝道住宅地高價批標的同時，多家本地發展商亦積極部署於牛年推出豪宅新盤應市。
長實樓王呎價逾13萬
其中，長實旗下中半山波老道21號豪宅21 BORRETT ROAD，日前亦公布銷售安排，推出項目特色「樓王」，於2月13日招標。單位為1號23樓特色戶，招標時間為上週六上午11時至中午12時。結果以呎價13.6萬元，成為亞洲分層式住宅呎價新高，成交價逾4.594億元。
該單位實用面積3,378平方呎，連三個車位，五房間隔，連2,131平方呎天台及泳池，另有717平方呎前庭，為項目面積最大一伙。就招標文件所見，該單位每月管理費36,138元，即每平方呎約10.7元水平。
另今年另一重點豪宅新盤，位於嘉里建設（00683）九龍半山龍駒道3號項目，涉64伙，最大亮點是設有三幢實用面積逾10,000平方呎的「巨無霸」洋房，總樓面約34.3萬平方呎。分層單位共61伙，主打四房和五房設計，實用面積4,000餘至8,000餘平方呎，屬九龍市區罕見分層大戶。
發展商表示，正申請滿意紙，最快2021年第三季推出，料將以招標形式推出，成交呎價有望再締造九龍新高紀錄。發展商同系龍駒道9號緹山的一伙頂層四房連天台特色戶，實用面積3,017平方呎，2019年中以逾3.07億元售出，成交呎價10.18萬元，創九龍一手分層物業新高。
有代理行指出，豪宅市場取決於本港何時可以與內地全面通關。第一太平戴維斯香港研究及顧問諮詢部主管盛世民表示，受利率持續低企、市場需求穩健等利好因素，本港物業市場價格及成交量均受支持，預期整體住宅物業價格，今年有力上升3%至5%；惟豪宅樓價今年或下跌5%至10%。
發展商加價進取
市場購買力未受疫情持續反覆影響，一手樓持續旺場，特別是中小型單位市場，發展商都極為進取地加價，仍然不乏承接力。以荃灣西柏傲灣為例，發展商新世界發展（00017）日前加價重推兩個撻訂單位，其中屬開放式戶型的1B座38樓F室，實用面積為306平方呎，新近以638.8萬元沽出，平均呎價20,876元，價錢比2017年的舊成交價529.9萬元，貴達21%。
而早前疫情問題令新盤壓住不推，另以近日重推餘貨的觀塘市中心項目凱滙為例，新一批入場單位為5座6樓B室，實用面積333平方呎，一房間隔，扣除最高15%折扣後，折實價770.61萬元，實用呎價23,141元。對比同座樓上的7樓B室，實用面積同為333平方呎，當年折實價為668萬元，即是現時低一層反而賣貴約103萬元，加幅達一成半。
另一方面，同系馬鞍山白石的臨海全新樓盤Silversands，細單位做價亦見理想。其中日前售出的5A座地下E單位連平台特色戶，該單位為一房間隔，成交價640.81萬元，實用面積267平方呎，另連平台103平方呎，成交呎價24,000元，為項目特色戶呎價新高。
低於300萬單位不復見
此外，早前以折實價低於300萬元吸客的屯門青山灣新盤帝御•嵐天亦進取加價。事實上，帝御系新盤的確以總價低作為吸引賣點，惟加推的入場單位為第7座3樓11室，實用213平方呎，同樣採用開放式間隔，但折實售價近330萬元，折實呎價15,500元，低於300萬元單位不再復見。
在2019年高成數按揭範圍放寬下，其中原由600萬元為上限的單位，可以申請最高八成按揭，增加至上限為1,000萬元（即俗稱「林鄭plan」），重燃了市民以千萬元樓「上車」的希望，同時亦有不少發展商，在1,000萬元的界線內推售中小型單位。
以目前按揭政策計算，若樓價在1,000萬元或以上，最高只可承造五成按揭，首期須500萬元。不過，若樓價在1,000萬元或以下，便可借足八成，首期僅需200萬元，兩者相差達300萬元。
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