40萬Cash想買屯門 等港珠澳大橋博升值 | 香港樓市
你好！本人一直都有看閣下的專欄，直到現在自己想置業，很希望能得指教。
本人月入27,000元；未婚夫月入50,000元，他是公務員，婚後可能會住宿舍，租金是人工的10%。
我們手上有40萬元股票、10萬元基金；兩人都有購買危疾保險，各自年供10,000多元；另持有市值約80萬元的車位，每月收租1,600元。
我們想用380萬元購入屯門一個312平方呎私人屋苑單位作為婚後居所，父母可借50萬元給我們上車，如果有宿舍就將之出租讓別人幫我們供樓。
買屯門樓主要是睇好港珠澳大橋通車後的發展，請問諗sir覺得如何？
讀者May Kwan
買不到香港樓轉買車位，這個概念或與讀者預計的有所不同。
原因是香港住宅租金大致跟通賬同升跌，或起碼差距在某比率，但車位是另一回事。
經濟差時人都要住屋，頂多大搬細，賣樓轉租，但車同位應是先棄之物，故車位租金的變動會比較大。
加上車位按揭只能供10至15年（除非車位連住宅一張約買賣），令買車位失去了買住宅拉長供30年還，變相用時間貶抑債項（即愈供愈輕鬆之好處），以及失去住宅租金收入可隨通賬上升，而令退休收租更有預算的特色。
另外，80萬元車位每月收租1,600元，即年回報率在2.4%，除非該車位地段很有升值潛力；否則，做好第一至第二間樓，再用車位投資未遲。
買屯門樓可以，但就唔好買312平方呎，最起碼都入大兩房。
原因只要用租客的立場想想：「大老遠搬入屯門區，重要住咁細，傻的嗎？」
所以大興的兩房或新屯門中心的大兩房應好一點，大屋苑一來較易出貨，令初心者不會因市差失去資金流而「喪命」；二來，上述兩屋苑樓價介乎420萬至480萬元重有貨。
當然一間九成上會的樓租畀人，要小心規範風險。
司長大意唔記得咗僭建，唔代表低一級的公務員可以無記性，始終司長忙，讀者一定忙唔過司長。
升值潛力與基建關係微
筆者自從2012年寫過一篇文章「一路向西論樓市」談大西北基建之後，無再將基建同選擇住宅單位扯上關係。
依筆者愚見，與一個單位之呎價升值潛力有關的，依次序是該單位間格及獨特性、屋苑、區份及經濟大環境。
好似2017年升得最勁的將軍澳日出康城，區份尾三差但仍「奪冠」。
至於基建屬於區份之類，影響為次，應該選個間格起碼正常的，即兩房或之上。
讀者夫婦月入合共77,000元，理論借貸力為997萬元（77,000元/10,000×50%×2.59*）。
首置下可付50萬元首期即買450萬樓而夠借，故買上述屋苑單位應無問題。
先決條件是假設沒有重大借貸，以及了解過一些可能扣減借貸力之戶口及買賣。
若夫婦其中一人單名買，另一人可用低息借埋首期都可以，唔使靠父母。
