北都發展收地補償機制已落實 營運損失估值需重視

補償機制的優缺點

受影響的棕地作業者可獲政府特惠津貼，補償機制根據業務類型及場地面積確定金額，分為「工場、倉庫、商舖等經營者」或「露天／戶外業務經營者」兩類。政府設有5個簡單易明的特惠津貼率類別，部分設有津貼額上限或合資格面積下限，但難免引發官民爭議，甚至向土地審裁處申請聆訊。

補償與估值的差距

目前，政府提供的特惠津貼以面積為基準。例如，有蓋商舖自2024年9月起，首10平方米的津貼為每平方米16,720港元，其後為每平方米8,360港元。以100平方米的食肆計算，特惠津貼約90萬至100萬港元。然而，許多此類業務的商業價值往往超過此金額。

從估值角度而言，以面積衡量營運損失存在局限性。營運損失應考慮業務規模、銷售收入等指標，政府現行機制未能準確反映商戶的實際損失，這也是棕地作業者爭取應有補償的事實基礎。

估值師常疏理的考量因素

評估營運損失的本意是量化業務因土地收回而帶來的損失，估值師需要疏理幾個關鍵因素，如以銷售合同、設備租賃等佐證可強化申索基礎，也需剔除一次性收入/損失（如出售資產收益）以確保估值準確。實際操作上，停工損失、新址裝修、員工安置等隱性成本常被低估。另外，估值師可協助獲取Bloomberg、Refinitiv、FactSet等權威資料庫的市盈率指標可信來源，提高索償的說服力。

加快收地開發需官民協作
若想加快北都收地開發，政府可考慮突破以往框架，適時公布已接受補償方案的地段資料庫供公眾查詢。北部都會區的宏偉藍圖需要官民協作推進，如何在發展效率與社會公平間取得平衡，將成為檢驗香港智慧城市建設的試金石。

譚善恆 華坊諮詢評估董事