納米樓

夫妻檔買36年納米樓收租 樓價3年後「無郁過」:我睇淡想換兩房,條路點行?

專欄

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讀者黎先生:本人31歲,固定月薪50,000元;而老婆30歲,固定月薪30,000元。

我們積蓄不多,現金定期只有約50萬至60萬元。在2019年買入一個大埔單位,現在銀行估價已下跌至和買入價一樣,相信如現時放賣,成交價會更低。該單位樓齡36年,是一房納米單位,現在每月供樓14,000元,而每月收租10,500元。

納米樓
(圖片來源:政府新聞處)

有感新界舊樓齡的一房細單位,未來都不太看好,而我們現在則每月花15,500元,租住另一個較市區和樓齡較新的一房單位。

因應家庭計劃,想搬到兩房單位。想請教意見,在目前情況下,應該低價賣出大埔樓,再趁樓價下滑買入另一兩房單位嗎?還是在目前經濟情況下,應該保留大埔單位繼續收租,再找另一兩房單位租住?謝謝。

諗sir:細心想想,讀者「一房搬兩房」的家庭計劃,其他人都會有。因此,一房經常被換走,換樓客一旦簽了兩或三房的買賣合約,劈住價賣走一房都在所不惜,此為一房呎價企不穩的原因之一。

二是中國人習慣,有錢通常都想住大些,就當家庭有無小朋友,一房租客始終會換上更大單位。

所以買一房收租經常張約(兩年)就完。時常有斷租期及比佣搵新租客。

納米樓
(圖片來源:經一編輯部)

不應留大埔舊樓

不妨作簡單的抽離,客觀站在多數人角度思考下,位處大埔加上舊的一房不應再留。

各區都有大量新一房供應。亦由於讀者每月支出不少,靠樓去擴大資產,搭「印銀紙」下資產膨脹去累積財富,這是最穩當而成功率最高。

相對如果閣下儲蓄充裕,其實現時不少大銀行直債的孽息已達8%至9%一年,比定期存款好一倍。

又或保費融資雖面對高融資成本,但銀行批出的計劃較貼prime rate,計埋保費公司予特別優惠,內在回報率(IRR)一年都在近10%,因此買樓之外,實在機會處處。

納米樓 據筆者經驗,後生到結婚既階段使費不少,不靠供樓去鎖死部分儲蓄,最終都是花掉。
據筆者經驗,後生到結婚既階段使費不少,不靠供樓去鎖死部分儲蓄,最終都是花掉。(圖片來源:Unsplash@samantha gades)

據筆者經驗,後生到結婚既階段使費不少,不靠供樓去鎖死部分儲蓄,最終都是花掉。何況資產膨脹需投入時間才能見效。

閣下見到樓價以10至20年計倍升,但三至五年樓不太見效。

現時樓價處於較低水平,換上更大的單位或開始置業,都是可考慮之時。

其實要去捕捉大市升跌,股票反而是較好工具。買樓轉身慢,出入手續費較高。

所以合理做法是將資金按情況分配,留些少錢買股去捕捉市升市跌;另外留有一手有樓揸手,幾十年來,有能者都按此法。

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撰文:諗sir圖片來源:經一編輯部、政府新聞處