仲量聯行IPO估值師 教用2大股票估值法 一種傳統法有效估值科技股

仲量聯行IPO估值師 教用2大股票估值法 一種傳統法有效估值科技股

國債收益率抽升令科技股大地震,曾一度回落,科技板塊得到喘息的空間,多隻科技股出現反彈。不少投資者都開始質疑科技股的價值,仲量聯行企業評估及咨詢有限公司執行董事陳銘傑指,即使以專業的估值角度看,科技股一直也貴得有理。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

仲量聯行一直給人感覺是較專注房地產業務,但企業評估及咨詢團隊卻較為注重資本市場,尤其是準備來港上市的公司持有不同的物業、資產,因此團隊的工作範圍,除了為房地產評估公允價值外,還包括無形資產、公司評估,甚至是品牌上的估值。

「在公開招股(IPO)的市場,我們的市佔率超過40%,是行業第一位;而第二位也只有10%市佔率。」仲量聯行企業評估及咨詢大灣區成長總監陳曼藝指。

IPO的估值是相當專業的工作,而對於一般二級市場的投資者來說,根據估值進行投資也能增加贏面。

陳銘傑指:

「IPO估值的方法有兩種,在業界通常會把這兩種方式一起做,而且會將得出來的結果,進行互相引證。」

仲量聯行企業評估及咨詢有限公司執行董事陳銘傑(左)指,即使以專業的估值角度看,科技股一直也貴得有理,右為仲量聯行企業評估及咨詢大灣區成長總監陳蔓藝。
仲量聯行企業評估及咨詢有限公司執行董事陳銘傑(左)指,即使以專業的估值角度看,科技股一直也貴得有理,右為仲量聯行企業評估及咨詢大灣區成長總監陳曼藝。

市盈率不適用於科技股估值

第一種是收益法,亦即是市場很熟悉的現金流折現法(DCF),這是一個比較仔細但複雜的估值方法,牽涉企業不同的業務,考慮的是未來業務的現金流,再透過一個折現率計算出目前的價值。

另一個做法是市場法,首先要知道被估值企業的業務性質,再了解其業務與市場上哪一類公司較為接近,利用一系列的比率,例如市盈率、市賬率、市銷率為企業量度估值。 假設一間企業有不同業務,性質上與騰訊控股(00700)及阿里巴巴(09988)相似,在估值上就會拿兩間龍頭公司作為基準,但再以一定程度的估值折讓,以貼近合理股價。

但是,在二級市場投資的散戶,如果過分注重市場法估值的話,例如以市盈率做估值,在目前的市場難免會覺得有泡沫,陳銘傑提醒,投資者要開始改變固有的觀念。

陳銘傑舉了一個實例,「在2017年,Amazon(美股代號:AMZN) 的股價只有800元,市盈率亦曾超過200倍,但當年我們已經看到公司極有執行力,每進入一個領域就會顛覆行業,所以公司透過擴張到不同行業而實現價值。

簡單來說,只要公司有能力大大地改善人類的生活,通常也會享有較高的市盈率,得到較高估值。」 當年的超高市盈率,明顯是因為仍未能獲利的模式所致,Amazon近年的每股盈利收益大增,目前股價雖然已處3,000美元以上,但市盈率僅剩下約70倍,引證了陳銘傑當日的預想。

「Winners take all,贏家最終會吃盡整個市場。」

所以陳銘傑認為,目前很多公司未能盈利,造成高估值的表象,但股價仍然不斷上升,原因是市場了解到這些公司有實質業務,跟2000年科網股不同,如果以DCF分析,理論上是值得高估值的。

他認為就連科技女股神Cathie Wood也是用DCF model分析Tesla股價,3,000元的預測也不是沒有道理,畢竟企業在帶領全球的汽車行業,改善人類生活。還未計現時的低息環境,對創新企業極有利,畢竟企業的利息成本低,是企業增長的燃料。

陳銘傑強調,投資者要開始摒棄傳統的估值方法,市盈率通常是以最近的盈利作計算,現在進入一個科技轉移的大時代,畢竟這些科技公司的領先程度是其他公司難以追趕。 他建議投資者可以容許科技企業短期虧損,只要公司把錢用得其所,長線價值難以變低。

由於科技企業難以短期賺錢,在進行估值時,應由市盈率變為市銷率,或商品成交金額(Gross Merchandise Volume,簡稱GMV),以衡量企業的價值。 相反,一些公司總是保留大量現金,不運用現金擴張生意反而不斷派息及回購,在他們的角度,這是不適當用錢。

「未來五至十年,科技會令這個世界發生翻天覆地的變化,可能工業由機械工人為主;運輸是5G驅動;銀行會再加大金融科技等。」

內地物管進入未來

陳銘傑這個想法亦是很多人的想法,科技逐漸滲透日常生活,令大眾出現對未來世界的想像,而目前可以在短時間發展為科技行業的,可能是內地物業管理行業。

2021年1月,住建部、發改委及銀保監等十個部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》,提出從六方面提升住宅物業管理水平和效能,並鼓勵有條件的物業服務企業向養老、家政、房屋經紀等領域延伸。

根據《通知》,鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術,建設智慧物業管理服務平台,提升物業智慧管理服務水平。 採集房屋、設施設備、業主委員會、物業服務企業等數據,共享城市管理數據,匯集購物、家政、養老等生活服務數據。

同時,《通知》鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸,探索「物業服務+生活服務」模式。

「透過物聯網,可能你家裏的雪櫃會自動偵測缺少了甚麼,再自動聯絡物業管理處,再由管理公司替你購買再放入雪櫃;在地產租賃上,睇樓不再需要代理,業主把門匙放在管理處上,管理人員帶租客看樓盤;養老方面,管理公司可以透過科技,照顧獨居老人家起居飲食,即使出意外也能立即知道,買賣日常用品也幫到手。」

陳銘傑相信,當局也是看到物管的可能性,所以才有相關的條例,這個行業不再是一個普通看更看門口、做清潔的業務,是可以照顧到人類便利、安全的生意。

這也是為甚麼物管股市盈率偏高的原因,市場看到這個行業的增長空間,而服務延伸,以及不斷的收購擴張,就是物管股的兩個主要增長點。

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