供樓利息超越租金回報 樓價只升不跌已成神話

供樓利息超越租金回報 樓價只升不跌已成神話|蔡嘉民

投資

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筆者幾乎每次受訪都會被問到有否買樓,看來「買樓=成功」這個思維已經植根香港人腦中。「買樓=成功」相信是上一輩帶給投資者的想法,因為港樓於過去15年的確是個好資產,尤其如果投資者同期持有盈富基金(02800),物業是個好投資的感覺會更深。不過,於未來兩年,相信樓不再是一個會上升的資產;相反,預期會有一至兩成的跌幅。

當然,很多人話說樓有剛需,不會下跌。不過早前已於此欄提過,剛需只限三種情況:(一)結婚需要;(二)滿足感需要;(三)形象需要。因此,是次討論只限於從投資角度出發。

如讀者有上述三種需要,那就買樓吧!不用看下去。若不屬以上情況,再買樓只是不懂金融,不懂經濟。

不應怪責上一輩的思維,因為以往物業的而且確是個優質標的物,即使股市下跌兩成至三成,樓價仍是堅挺,有著不俗的回報風險比。

不過,若新世代仍然盲信上一輩傳下來的思維,就犯了心理學中的「路徑依賴」,即因為過去15年上升,因此認為未來也會上升。

供樓利息超越租金回報 樓價只升不跌已成神話
(圖片來源:iStock)

歷史上有名的例子有「羅素的雞」。

羅素是個農夫,養了不少雞隻,每天早上會定時餵食。其中一隻雞天天都大膽地把頭伸出去吃東西,其他雞隻就疑惑,為何牠會這麼勇敢。

羅素的雞就表示,「每天探頭出去就有東西吃,已經持續了500天,這不很明顯嗎?還怕甚麼?」。

可惜,第501天,羅素於早上殺掉了牠,烹煮來吃。這個就是路徑依賴的經典例子。

筆者發現身邊很多人,都不知道樓價曾經於1997至2003年大跌了70%,看著過去15年的升幅,而選擇性忽略這七成的下跌,明顯是管中窺豹,只見樹木,不見森林。

美國聯邦儲備局剛議息,並「放鷹」指出2024年前,也不會減息或放緩「收水」步伐。

「收水」環境底下,港樓不會好。這絕對有數據驗證,本地樓價與廣義貨幣供應(M2)數字息息相關,相關性高達8成。因此,只要仍是「收水」,樓價就有下行空間。

供樓利息超越租金回報

另一方面,供樓利息剛於近月超越了租金回報,全港住宅平均租金回報此刻為2.4厘。若現時買樓,變相供樓成本比租樓還貴!

而以往並未曾出現過這現象,因此不會有人選擇買樓去主動達致負現金流。看畢這些數字仍在說「租樓等於替別人供樓」只有一種人,就是不懂數學。

有網民指,不買樓的人就是買不起,所以「吃不到的葡萄是酸的」。可惜,筆者早已能輕鬆full pay,仍沒有在香港置業。

除了因為看淡樓價及負現金流外,是因為機會成本問題。假設首期200萬元,筆者炒賣平均年回報30%,每年已是60萬元的機會成本!

即如果把200萬拿來置業而非投資,變相每年損失60萬元。

希望年輕人能看清現況,別盲目被上一輩注入固化思想,被300平方呎困住30年的青春。

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圖片來源:istock