土瓜灣變天真定假（上）｜林伯專欄

提起土瓜灣，十年前香港人的印象可能是滿街車房、油煙、舊樓林立的「十三街」、交通不便的「孤島」。

數據透視人口結構劇變

不過，來到2026年的今天，當筆者走出港鐵土瓜灣站，映入眼簾的是玻璃幕牆的摩天大廈、連鎖精品咖啡店，以及即將落成的12萬平方呎大型高端商場。
許多街坊和投資者都在問同一個問題：「土瓜灣變天，到底真定假？定只係地產商嘅包裝噱頭？」
也許，又是那句——從真實數據看實情，再說說筆者遊走後的感觀（當然是主觀意見）。至於到底是喜是愁，是憂是樂，是利是弊，是優是劣，那就留待讀者自行分析了。
（一）用數據說話——土瓜灣的五年驚人轉變。

要判斷一個區分是否「變天」，不能單憑感覺。
筆者簡單用圖表做了一個對比表，整理了2021年（屯馬線全線通車）與2026年現狀的關鍵數據，給予讀者參考。

城市規劃推動立體轉型

不難看見，數據顯示土瓜灣的人口結構正在經歷劇變。
隨著港鐵土瓜灣站開通，以及啟德區開發大成功，吸引在大量人才計劃下來港人士及年輕中產家庭，入住啟德隧道旁的各個新發展項目，令土瓜灣區的消費力，已不再像從前一樣，只局限於傳統街坊。
同時實實在在地為此區樓價，提供強大支撐（最明顯見地舖吉位不多，新開店舖無論在行業階梯以至收入及盈利方面，皆有「進化」之感）。

（二）城市規劃「點金石」

土瓜灣的轉型並非偶然，而是由政府規劃與私人發展商共同推動的「海陸空」立體式發展。
首先，市區重建局（URA）的連鎖效應持續。市建局在土瓜灣推行的是「小區發展模式」，而非單幢式重建。
而是從鴻福街、銀漢街到最新的庇利街/榮光街項目（首岸），這些項目並非孤立存在，而是透過行人天橋、地下通道連成一氣，徹底解決舊區街道狹窄的問題。其中透過擴闊行人路（部分達八米闊），化身「十字型」步行街最令人期待。
其次，「啟德效應」引發潛力。啟德體育園全面啟用後，作為緊鄰啟德的舊區，土瓜灣成功承接了大量演藝及體育盛事帶來的流動人口。

單看「十三街」晚上氣象，警察「雪糕筒」列陣，一群又一群外籍客變成「夜鬼」遊走可見一斑。這對區內短租、酒店式公寓及餐飲業均帶來爆發性增長。
最後，交通樞紐的最後一塊拼圖，就是中九龍幹線。
全面啟用的「中九龍幹線」，將土瓜灣與西九龍、將軍澳、啟德的距離縮短至十分鐘內，令以往「入土瓜灣難」之標籤徹底撕掉。
其實以往的土瓜灣，在地理上，無論過海還是到九龍中、東部，都有一站到位之便，只是無地鐵令區外人存在「錯覺」。

希慎進駐產生拉動效應

（三）一試便知龍與鳳——首岸。
若說港鐵通車是土瓜灣轉型的第一波，那麼市建局在土瓜灣推行的「小區發展模式」之頭啖湯——首岸（Victoria Cove）的推售如何及其部署，可能就是「我所預見的未來」的決定性因素（可稱為第二波）。

其中最值得一提，是土瓜灣過去最缺乏的是「名牌效應」，但今回希慎興業（Hysan）竟首度跨出銅鑼灣利園區 ，選擇土瓜灣作為據點，管理首岸12萬平方呎商場，未來能否對周邊二、三線物業起「拉動效應」，值得拭目以待。
（四）「變天」也許是真的；「挑戰與風險」也不假。
例如隨著新樓落成，舊有車房和特色小店或因租金上升而結業，所謂成也蕭何敗也蕭何，未來區域大變天，當區傳統「人情味」和低廉物價或逐漸消失。

新舊交替伴隨結構性風險

另外，就算小區發展模式全部發展（其實當中仍有兩幅地未招標發展），但整體地區仍是一片舊樓，故難以避免有新舊交替的視覺衝擊。

簡單而言，若閣下住在千萬豪宅「首岸」，但長遠看到的依然是待拆遷的「十三街」一類型殘破樓宇。
而這種「一街之隔，兩個世界」的情況，其實未知會持續多久（如果知道就發達了）。
最後，因土瓜灣及週邊地區新盤供應充足，要樓價在短期內出現「爆發式上升」簡直妄想，相信較有可能出現的是呈「慢牛」趨勢。
再想深一層，幾類人最值得深思當中意義，例如自住換樓客、 長線投資者、街坊買家及地產代理。
皆因若然「變天是真的」，那當中的結構性變化與投資潛力，就不是「講笑」。
篇幅所限，下回再續。