「地產大亨」竟看淡地產股 施永青:科技股前景勝舊經濟股 「地產界美團」含金量高

地產股發力,但施永青坦言,即使自己從事地產行業,仍認為科技股較地產股,更加值得長線持有。地產概念,加上科技元素又如何?貝殼找房(美股代號:BEKE)被看高一線。

撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室

新冠肺炎疫情在香港受控,而且已經開始接種疫苗,本地地產市場活躍。高盛就香港地產行業發表最新研究報告,指該板塊年初至今表現是2012年以來最佳。

報告提到,有三項因素促使地產股上升,分別是住宅市場成交增加;價格顯著上升;息率低企,為股價提供向上動力。

該行將嘉里建設(00683)評級由「中性」上調至「買入」;但將長實集團(01113)評級由「買入」下調至「中性」。

營運能力佳 科技股更勝一籌

施永青提到,科技股的營業能力較高,創造的價值多於「炒舖」或「靜態投資」,因此較地產股更值得投資。

施永青明言,他並不熱衷於「炒舖」,「實際上,營運得好,真的好過『炒舖』。」

他相信,營業能力決定該企業的價值。他以貝殼找房一例,說明傳統地產企業與這類新興地產平台公司的分別。

他指出,貝殼找房找到合適的營運模式,才大手複製該模式,務求快速領據全國市場;而大多傳統地產商的營運模式是靠自然增長(organic growth),累積賺到的錢再作投資,等同是一個「靜態投資」,坐等樓市升值。

他認為,兩者的做法不同,發展市盈率(PE)低、市值打折扣,只因做傳統生意,最終說明了:「營運得好,股值升速快過等(樓價)升值。」

施永青讚揚,已故的貝殼找房創辦人左暉的營運能力高,該企業的PE高過很多地產商,市值更一度高過新鴻基地產(00016)及滙豐控股(00005)。

被問到預計地產股下半年的表現,能否超越科技股?施永青強調,地產股、銀行股強勢之現象只是追落後,並非反超前科技股,股價何時乏力則無人知曉。

他稱,雖然科技股目前陷入調整,但不代表前途差過地產商,值得長線持有,尤其是平台股,PE上升空間較大,外國例子有例如亞馬遜公司(Amazon,美股代號:AMZN)。

以新科技發展地產平台又如何?施永青看好被譽為「地產界美團」的貝殼找房,指其擁有和結合了行業及互聯網知識。

貝殼的珍珠:互聯網+行業知識

2018年4月底上線的貝殼找房,定位是以技術驅動居住服務,推出了虛擬實境(VR)看樓盤。以「VR看房、VR講房、VR帶看」三大VR核心功能,為主要賣點。

由貝殼推出的簽約服務中心,為用戶提供「一條龍服務」,透過專屬簽約服務場景、培養專業簽約經理,連結整合資金存管、線上貸簽等多項服務。

貝殼2020年8月在8月上市至今,股價升了近40%,最多升了超過一倍(見圖表二)。

(圖片來源:新傳媒資料室)
(圖片來源:新傳媒資料室)

施永青早已看好貝殼這個平台,認為該公司找到了解決「行業痛點」的方法。

他解釋,貝殼解決了這個行業一直以來的問題,每個流程把關得很緊,服務有一定水準。

在貝殼的發展過程中,主要通過兩項基礎及關鍵的工作,創造平台價值,建立核心競爭優勢。其一,透過創立「樓盤字典」,建立2.26億套房的真房來源資料庫,品牌優勢強大。

其二,是貝殼獨創了Agent Cooperation Network(ACN)模式,建立利益分享機制,作為眾多經紀的橋樑,令他們之間不再「爭餅仔」。

這個新模式更解決了內地房地產資訊分散、沒有統一標準的行業痛點,為現房和新房交易的重要渠道。

「現時,有很多公司仿效貝殼的做法,但也不容易,因缺乏地產或互聯網的行業知識;行內暫時沒有一間公司可挑戰(貝殼)地位。」

他直言,這就是「互聯網+」最為有價值之處,即結合互聯網和行業知識。他以富途證券(美股代號:FUTU)為例,平台結合金融(證券)和互聯網元素,廣受用戶歡迎。

監管風險仍存

對於貝殼曾經被監管機構指涉嫌壟斷,儘管貝殼已否認指控,但施永青相信,貝殼有一定程度的壟斷。

他補充,在貝殼過去數年的財務報表顯示,該公司在虧損的情況下仍然大肆擴充,不理會虧損擴大,目的就是提高行業入門的門檻,小平台的資金流不如其強勁,變相「被迫走」了。

「根據內地法例,這類的手法是資金擴大規模,增加對手的經營成本、排除對手參與,均屬壟斷;指控最後是否成立,就視乎政府的做法。」

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