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    撈底地產股|高質首選新地 股息20年來有增無減  內地業務溢利節節上升

    撈底地產股|高質首選新地 股息20年來有增無減 內地業務溢利節節上升

    安居樂業是華人傳統的想法,「上車」、手持「磚頭」永遠最實際,亦是發展商長做長有的根本所在。

    撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室、iStock

    回歸地產股懷抱 押注新地財息兼收
    (圖片來源:iStock)

    縱使不及新經濟股擁有高增長潛能,但本地地產股既穩陣、股息率較高,仍然是穩健型投資組合中不可缺之成分;尤其市況波動時,其防禦性特質更見可貴。

    已擁有20年股息有增無減亮麗紀錄、兼且中港土地儲備充裕的新鴻基地產(00016),絕對值得長期持有。

    內地業務溢利上升

    集團剛於9月中公布業績,截至今年6月底止,全年度純利上升13.4%,至266.86億元,相當於每股盈利9.21元。

    撇除物業重估因素,基礎溢利298.73億元,按年增加1.7%,即每股基礎溢利10.31元。

    按應佔權益計,期內合約銷售額約290億元,當中本港佔232億元。

    來自物業銷售的溢利209.94億元,上升14.2%;按市場地區劃分,分部溢利當中本港佔145.71億元,減少10.7%;內地佔64.23億元,大增215.7%。

    租賃業務方面,內地租金收入增加抵銷來自香港出租物業組合的影響。去年度連同所佔合營及聯營的總租金收入達247.91億元,上升2%。

    租賃業務的分部溢利,則增加了3.1%,至191.49億元;當中本港佔135.44億元,減少6.3%;內地增加39.2%,至50.99億元。本港物業投資組合平均出租率維持約91%。

    集團今年度賣樓繼續貨如輪轉,天水圍新盤Wetland Seasons Bay第一期於8月開售,並錄得合約銷售額逾63億元,該項目正陸續加推單位。

    其他計劃年度內推售的,還包括北角海璇新一期、司徒拔道Central Peak第二期、何文田 Prince Central、元朗站項目、鄰近屯門兆康站項目,以及白石角項目等。

    商業物業有荃灣德士古道及橫龍街重建項目,故今年度合約銷售額已有保障。

    內地市場方面,租賃業務貢獻未來將會顯著提升。

    上海浦西徐匯區ITC預計2023年底分階段落成,項目總樓面面積達760萬平方呎。

    南京國金中心樓面面積340萬平方呎,寫字樓部分已落成,商場將於2022年分階段啓業。

    集團目標內地投物業組合規模由目前1,500萬平方呎,增加至2024年度的2,500萬平方呎,至2026年度,進一步提升至逾2,800萬平方呎。

    土儲足夠未來5年發展

    新地去年度本港新增地皮有五幅,按應佔權益計算,總樓面面積合共258.8萬平方呎。

    其中今年4月以86.14億元獨資投得的上水古洞商住用地,總樓面面積113.1萬平方呎,主打中小型單位。

    由於項目將設有公共運輸交匯處,且鄰近計劃興建的港鐵站,料日後將成為區內焦點。

    至於另一幅擁有全部權益的為元朗橋頭圍地皮,透過農地轉換為商用地; 項目85.6萬平方呎,鄰近港鐵天水圍站,將發展為寫字樓以及零售用途。

    其他三幅合資發展用地包括屯門掃管笏住宅地、堅尼地城卑路乍街商住用地,以及計劃更改為寫字樓和零售用途的屯門建豐街地皮。

    截至6月底止,集團在港的土地儲備達5,790萬平方呎,當中包括2,390萬平方呎發展中物業(見圖表一),足夠未來五年發展所需。

    回歸地產股懷抱 押注新地財息兼收
    (圖片來源:新傳媒資料室)

    其餘3,400萬平方呎為已落成物業,絕大部分用作出租及長線投資用途。

    回饋方面,去年度末期息維持3.7元,連同中期息,全年派息合共4.95元,相當於派息比率(以每股基礎溢利計)48%。

    雖然全年股息維持不變,但值得留意是新地的派息紀錄。

    由2001年度開始,即使期間經歷過「沙士」及金融海嘯衝擊,撇除特別股息的話,年度派息一直有增無減;而20年來,減息比率保持在四成以上。回饋政策清晰,目標要令股東長線回報穩中有升。

    財務狀況穩健是支持派息政策的支柱,集團淨債項與股東權益比率處於16%的低水平,利息覆蓋率為13.8倍,財政足以應付已落實的發展項目 。

    對於新地全年度成績表,大行普遍收貨。滙豐指出,新地2020年度從疫情中重拾增長動力。

    管理層目標今年度本港合約銷售額達450億元,而隨著未來新落成住宅樓面增加、零售商場銷售情況改善,以及內地投資項目相繼落成,預計今、明兩年度業績將持續改善。

    不過,鑒於即將推售大型住宅項目的毛利率較低,相應調低今、明兩年度每股盈利預測分別7.7%及1.6%,至11.77元及12.58元;純利分別341.02及364.67億元;目標價亦由151.6元,降至148.7元,較預測每股資產淨值折讓約36%,維持「買入」的投資評級(見圖表二)。

    回歸地產股懷抱 押注新地財息兼收
    (圖片來源:新傳媒資料室)

    上週五(9月17日),新鴻基地產股價收報105.4元。

     

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